聞いちゃえ広場

荒井さん、こんにちは。

新築時に下水が正常に排水されず床下にたまるトラブルが発生し、大変なご心労があったこととお察しいたします。ようやく匂いが改善されたご様子で何よりございます。

今回の工事については、新築した工務店にご相談されますことをお勧めいたします。

工務店は、引き渡し後10年間「基本構造部分」について瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。

文面から察するに築年数は約８年、そうしますと10年の保証期間内で、穴をあけた場所が「基本構造部分」に該当する可能性がございます。保証期間内に工務店の管理下ではなく工事をした場合、新たな工事をした場所は保証が適用されない場合がございます。

なお、今回の補修工事費の負担については７年前の解決内容、取り決めによります。

荒井さん、こんにちは。

設置されたアンテナの電波障害が発生し、大変にお困りのご様子ですね。

お隣のお家では電波障害は発生しておらず、荒井さんのお宅だけで発生しているのであれば地域の電波障害ではなく、機器の接続やテレビの設定、設置されたアンテナ、位置、向きに問題があるのかもしれません。

総務省のサイトに「テレビ受信障害の見分け方」が掲載されていますので、こちらの手順で原因を調べていただいてはいかがでしょうか。

※テレビ受信障害の見分け方
https://www.soumu.go.jp/soutsu/tokai/tool/situmon/jyusinsyougai.html

それでも受信が改善されない場合には、アンテナを設置をした工務店に現在の状況をお伝えいたたき、原因の調査をご依頼ください。

なお、建築した工務店であってもお引渡後の経過年数によっては、調査・補修が有料になる場合もございますので、ご相談の際にご確認ください。

ikkodateさん、こんにちは。

4月1日より、300平米未満の住宅については、建築士から建築主に対して以下の内容について書面で説明を行うことが義務づけられました。

1.省エネ基準への適否
2.（省エネ基準に適合しない場合）省エネ性能確保のための措置

住宅において建築物省エネ法第19条に基づき届け出が必要となるのは、これまでと変わらず「床面積の合計が300平米以上の建築物」となります。

300平米未満の住宅はこれまで何らございませんでしたが、説明義務が新たに追加されました。

※改正法のポイント／国交省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/shoenehou.html

なお、詳細については建築環境・省エネルギー機構の「省エネサポートセンター」や、建築確認の申請を行っておられる検査機関にご確認くださいませ。

◆省エネサポートセンター
https://www.ibec.or.jp/ee_standard/support_center.html

◆住宅の規制措置の概要／建築環境・省エネルギー機構
https://www.ibec.or.jp/ee_standard/build_act_outline.html

大木さん、こんにちは。

ブロックの工事は外構工事で予定され、見積りには入っていなかったのですね。

さて、①のハウスメーカーが提案する方法と②の大木さんが希望する方法しか解決方法が無いとは言えず、他に大木さんが納得できる解決方法があるかもしれません。

例えば、浄化槽を下げる工事に追加して今後発生する被害の補償を現時点で要求しておくことも考えられます。この場合、設計図面通りに工事をやり直すより現実的で双方の納得できる着地点が見いだせるかもしれません。

・ポンプの電気代
・ポンプの故障、交換代金
・停電時の不安

あくまでも図面通りに工事のやり直しを求めるというのも一つの方法ですが、改善工事とともに金銭的な賠償について話し合っていくという方法もあります。

ハウスメーカーと話し合いをおこなうにあたり、これまでの経緯や図面の内容などを基に法律、建築の専門家の見地やアドバイスを得て、ハウスメーカーとの打合せを行われる時期かと思います。

裁判を起こさずとも大木さんのご負担をおさた上で、第三者を交えてハウスメーカーと交渉する方法はございますので、まずは専門家にご相談いただいてはいかがでしょうか。

■住宅リフォーム・紛争処理支援センター
住宅瑕疵担保責任保険、もしくは住宅性能表示制度を利用して建設住宅性能評価書が交付された住宅は、電話相談、専門家相談、裁判外の紛争処理（あっせん・調停・仲裁）について申請料１万円で利用することができます。

※住宅リフォーム・紛争処理支援センター
http://www.chord.or.jp/consult_tel/support_system_01.html

◆無料の弁護士相談（法律相談）
市区町村では、無料の弁護士相談（法律相談）を実施しているところもございますので、お住まいの市区町村にお問合せください。

◆独立行政法人日本司法支援センター「法テラス」
国によって設立された独立行政法人日本司法支援センター「法テラス」にて、無料の法律相談も行われています。

※法テラスはこちら
https://www.houterasu.or.jp/index.html

◆民事調停
話合いによりお互いが合意することで紛争の解決を図る手続で、調停委員が裁判官とともに解決に当たります。

※民事調停について（裁判所ウェブサイトより）　
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_minzi/minzi_04_02_10/index.html

ひなかいさん、こんにちは。

これまでの経緯やご状況が不明なため、一般的なご案内となりますことご容赦ください。

建築条件付きの土地ではない場合、お土地を紹介したハウスメーカーで家を建てなければならないという暗黙のルールはございません。

ただし、ハウスメーカーで建てる前提でお土地探しを依頼されたのであれば、相手方の信頼や期待を裏切らないように誠意を持った行動は求められるかとは思います。

私共ではお土地探しは、建物とは切り離し不動産会社にご依頼いただき、候補のお土地が出た際に複数のハウスメーカーから提案を受け、充分に比較検討した上で、ご依頼先を決定されることをお勧めしております。気に入ったお土地の価格、面積、形などの条件によって、予定したハウスメーカーでは難しい場合もあり、そのお約束が足かせになる場合があるからです。

とはいえ、お土地探しは大変に根気がいる作業で、多くの方が苦労されています。そのためハウスメーカーに土地探しを依頼したいと希望される方も多く、後々足かせになることを最初の段階でイメージいただくのは難しいとは思います。

お土地を紹介されたハウスメーカーに依頼されることを躊躇われる場合には、率直にお詫びし、建物のご依頼はお断りされてはいかがでしょうか。

大木さん、こんにちは。

念願のマイホームが完成された８カ月後に施工ミスが発覚し、これから梅雨にむかい逆流の危険性が高まるため、大変お困りのこととお察しいたします。

建物を建てる時の基準となる高さを「設計ＧＬ（グランドライン）」といい、この基準によって完成したお家の高さが異なります。地区協定などで「設計ＧＬ」が決められている場合もありますが、一般的にはお家と敷地、道路、隣家との高さや、掘削土の処分、盛土の費用、排水の勾配などを考慮して決定します。

基準杭とは、ＢＭ（ベンチマーク）といい建築物の高さと位置の基準となるものです。基準杭を元に建物の配置や設計ＧＬを決定します。

ＢＭ（ベンチマーク）となる基準杭は、以下の要領で設置することを推奨されています。
・移動のおそれない場所に設置
・2カ所以上設け、相互に確認できる位置にあることを確認する
・監理者の検査を受ける
・誤って移動しないよう囲み、保護する

基準杭が責任の所在をあやふやにしているようですので、測量した際に基準とした基準杭をハウスメーカーがどのようなに管理をしたのか、基準杭の管理に落ち度はなかったのか、ご質問いただいてはいかがでしょうか。

また、「ブロック１段の土留めが必要」との説明を受けられていたようですが、この工事は見積書に含まれ、お引渡しの際にお支払いされたのでしょうか。もし、支払いもされているようであれば、設計図とともにハウスメーカーは今より約15cm高いＧＬを予定していた証になるのではないかと思います。

現場を拝見しておりませんので軽々には申し上げることはできませんが、図面との相違、ハウスメーカーと大木さんの打合せ内容に関わらず、マンホールからの逆流、トレイの逆勾配などは施工不良に該当する可能性がございます。是正工事の方法、工期を提示・説明の場を設けるようにご依頼いただき、その際には担当者だけでなく責任者も出席し、責任者から説明をするように求めいただくことをお勧めいたします。

これらのトラブルは回答を得るのに時間が掛かり、ずるずると長引く傾向にありますので、打合せ日を決め、ハウスメーカーには打合日に向けて対処方法、見解を用意するよう期限を切ってお進めくださいませ。

充分に話し合いをした結果、大木さんが納得できる回答を得られない場合には、民事調整や裁判などの解決方法もあるかと思いますが、まずは先方の責任者を交えての話し合いの場を設けられてはいかがでしょうか。

ハズレさん、こんにちは。

新築の完成を楽しみに、期待して依頼された施工会社とトラブルが発生し、大変お困りのこととお察しいたします。

問題発覚後の施工会社からの回答にも時間がかかり、すでにかなりの日数を要しておられ、ハズレさんのご希望と施工会社の対応にズレが発生しているご状況かと思います。

その状況下で、解体工事も進んでいるご様子ですので、弁護士を代理人に立てて交渉するかはさておき、法律の専門家にご相談いただく時期に来ているのではないかと思います。

お家が完成していない場合には、住宅瑕疵担保責任保険を申し込んだ住宅であっても、申請料１万円で利用が可能な「住宅紛争審査会」は利用することができません。

この度は次のご相談先が考えれます。

◆建設工事紛争審査会

国土交通省と各都道府県に置かれている紛争処理機関で、建設工事の請負契約をめぐるトラブルの解決に特化して設けられた機関です。

※建設工事紛争審査会のパンプレット
https://www.mlit.go.jp/common/001040877.pdf

◆無料の弁護士相談（法律相談）
市区町村では、無料の弁護士相談（法律相談）を実施しているところもございますので、お住まいの市区町村にお問合せください。

◆独立行政法人日本司法支援センター「法テラス」
国によって設立された独立行政法人日本司法支援センター「法テラス」にて、無料の法律相談も行われています。

※法テラスはこちら
https://www.houterasu.or.jp/index.html

◆民事調停
話合いによりお互いが合意することで紛争の解決を図る手続で、調停委員が裁判官とともに解決に当たります。

※民事調停について（裁判所ウェブサイトより）　
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_minzi/minzi_04_02_10/index.html

亀谷さん、こんにちは。

４月１日から施工された「改正建築省エネ法」では、300平米未満の小規模住宅・建築物の設計に際して、建築士から建築主に対して「省エネ基準への適否」、「省エネ性能確保のための措置（省エネ基準に適合しない場合）」について書面で説明を行うことが義務づけられました。

説明は該当する住宅に携わる有資格者である「設計士」と定められていますので、代理では行えません。

詳しくは国交省の以下のサイト、資料に掲載されていますのでご確認ください。

※建築省エネ法が改正されました
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/shoenehou.html

※説明義務について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/shoenehou_assets/img/library/onlinetext_zenkoku.pdf

なお、工務店が締結する工事請負契約に設計業務を含む場合においても、設計士から建築主に対して設計業務に関する重要事項説明も必要となります。

貴社がどのような免許を所有され、どのようなご契約方法をとられているのか定かではございませんので差し出がましいとは存じますが、業務内容と法律との整合性について整理、ご確認いただくことをお勧めいたします。

シバタさん、こんにちは。

隣地境界との建物の距離について、大変にご不安なこととお察しいたします。シバタさんのご計画地の詳細な状況が不明なため、一般的なご案内となりますこと、ご容赦くださいませ。

隣地境界からの建物の距離については民法に定められた規定で、「建物を築造するには、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない」と規定されています。（民法第234条）

また、「規定に反して建物を建てようとする者がいる場合には、隣の土地所有者は、その建築を止めさせ、または変更させることができる」とされています。

ただし、次の内容に該当する場合には、境界線から50cm以上離す必要はありません。

１.隣接する土地所有者の間で協議し、合意した場合
２.その地域に民法とは異なる慣習がある場合（民法第236条）
３.防火地域又は準防火地域内にあって、かつ、外壁が耐火構造の建物の場合（建築基準法第65条）

このように隣地境界40cm未満であっても建築基準法の規定に適合していれば，建築確認は認可され家を建てることは可能です。

もしも、シバタさんのお住まいが隣地境界から50cm以上確保しているエリアの場合には、建築確認申請前に隣接する土地所有者の承諾書を得ておくことにより、無用なトラブルは避けることができるとは言えます。

まずは、施工会社に40cm未満となった経緯を確認し、隣接する土地所有者に対してどのような対策を講じるのか、ご相談いただくことをお勧めいたします。

高橋茂一さん、こんにちは。

お家を建てた施工会社が倒産したために今後の保証やメンテナンスについて、大変お困りのこととお察しいたします。

施工会社が倒産した後に不具合が発生した場合には、残念ながら新たに施工会社を探し、その都度、高橋様のご負担で補修を依頼いただくしか方法がございません。

ただし、不具合の内容によっては保険を利用することができます。

■10年保証「瑕疵担保保険」

次の箇所に不具合が発生している場合は瑕疵担保保険の対象となり、施工会社が倒産した後でも高橋様から保証会社へ直接請求ができます。

・柱、基礎などの構造耐力上主要な部分
・外壁、屋根などの雨水の浸入を防止する部分

完成時に施工会社から瑕疵担保保険の保証書を受け取られていると思いますので、ご確認ください。

なお、「浴槽のドアの歪みや階段のひび割れ」などは保証対象外の可能性がありますが、念のため保証会社にご確認いただくことをお勧めいたします。

そして、補修やメンテナンスを依頼する施工会社の探し方ですが、まずはこの度の不具合について、複数のリフォーム、新築の施工会社から補修の方法、補修金額を提案してもらい、比較検討されてはいかがでしょうか。

打合せを通じて長くお付き合いできそうな会社か、ご判断いただくことをお勧めいたします。

AKKYさん、こんにちは。

これまでの経緯をお知らせいただき、ありがとうございます。

メーカーから直接に施主様にご連絡することは、状況に応じて行っているようです。原則、窓口は家を建てた工務店ではございますが、工務店では説明が不足する場合や、施主様が直接にメーカーの説明を受けたいなど、状況に応じて対応されているようです。

なお、工務店、資材納入業、メーカーのどちらからもAKKYさんが望まれる回答がなられないご様子ですので、法律の専門家にご相談いただくことをお勧めいたします。

荒井明さんからのご質問への回答でも申し上げましたが、損害賠償の請求権には期限（損害及び加害者を知った時から３年で消滅時効）があります。

私共は法律の専門家ではございませんので、損害賠償の請求期限に該当するか否か判断つきませんが、このような期限がありますので、出来るだけ早く専門家にご相談いただく方がよろしいのではないかと思います。

市区町村では、無料の弁護士相談（法律相談）を実施しているところもございますので、お住まいの市区町村にお問合せください。

また、国によって設立された独立行政法人日本司法支援センター「法テラス」にて、無料の法律相談も行われています。

※法テラスはこちら
https://www.houterasu.or.jp/index.html

専門家の見解やアドバイスを受けられ、工務店、資材納入業、メーカーと交渉される段階にいらっしゃると思われます。

AKKYさん、こんにちは。

新築完成後の問題に工務店が対応しないご状況、大変お困りのこととお察しいたします。

現在、どのような問題が発生されているのか、先方のどなたが対応しているのかなどご状況が不明なため、一般的なご案内となりますがご了承ください。

現在、連絡を取られている窓口は現場監督や営業担当者でしょうか。
もしそうであれば、責任者や代表者である社長に、AKKYさんのお困りの状況を理解してもらう場を設けていただくことをお勧めいたします。現場監督や営業担当者が抱え込み、AKKYさんのご状況を責任者が理解しておらず、対応ができていないことが少なからずございます。

既に責任者とお話しされている場合は、「住宅紛争審査会」にてご相談をいただくことをお勧めいたします。

住宅瑕疵担保責任保険が付されている住宅では、裁判外の紛争処理（あっせん・調停・仲裁）について申請料１万円で利用することができます。

※住宅紛争審査会について
http://www.chord.or.jp/trouble/index.html

なお、住宅紛争審査会では利用できる内容が定められています。該当しない場合には、弁護士や、民事調停など、法律の専門家にご相談いただくことをお勧めいたします。

※民事調停について（裁判所ウェブサイトより）　
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_minzi/minzi_04_02_10/index.html

荒井明さん、こんにちは。

ドアを閉めてもドアが開いた状態となりお困りのご様子ですね。
新築住宅においては、長期保証と短期保証がございます。

長期保証は、「住宅の構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について、工務店は10年間の保証しなければならないとされています。

短期保証は、その他の内装の仕上げや、建具、設備機器などが該当し、１年～２年の保証期間とするのが一般的です。短期保証は法律で定められた規定はなく、工務店毎にお客様にお示しする保証となりますので、引き渡し時に工務店から示された保証証などをご確認ください。

ただし、荒井さんが交換を求めておられる理由は、ドアの瑕疵ではなく、「注文者に説明がなかった」という点かと思いますので、10年保証、短期保証のどちらにも当てはまらないのではないかと思います。

ドアの交換を要求できるかについては、当時の打合せ内容や、これまでの経緯を存じ上げないので私共では軽々に申し上げることができません。

なお、ドアの交換を要求できる事案の場合でも、損害賠償の請求権には期限（損害及び加害者を知った時から３年で消滅時効）がありますので、2014年から６年以上経過されているご状況では請求できない可能性があります。

ご納得ができない場合には、弁護士や、民事調停など、法律の専門家にご相談いただくことをお勧めいたします。

※民事調停について（裁判所ウェブサイトより）　
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_minzi/minzi_04_02_10/index.html

近藤さん、こんにちは。

デシベル（db)は、騒音値や音圧（音の大きさ）を表す単位です。遮音性能は壁や床、窓などの騒音を遮断する能力のことで、透過損失（音響透過損失)で表され、単位はデシベル（db)です。

遮音性能5db改善されたとすると、1.78倍改善されることになります。

音の改善については、個人差があり何かに例えてご説明するのは大変難しいため、減衰率（どれくらい距離が離れたらどれくらい減衰するか）で示されている目安をご案内いたします。

一般的な目安は、発生源から２m離れれば６db値が下がる、４m離れれば12db値が下がるとされています。5dbではございませんが、こちらを一つの目安にしていただいてはいかがでしょうか。

なお、住宅は断熱材、遮音シート、遮音ボードなどの建材の性能だけではなく、施工方法も遮音性能に影響を及ぼしますので、住宅会社にご相談の上、ご検討をお進めください。　

山田さん、こんにちは。

ログハウスは丸太を横に積み上げて壁を構成する建物のことで、建築基準法では「丸太組構法」といいます。

ログハウスには太く通直で加工しやすい針葉樹が適しており、国産材ではヒノキ、スギ、エゾマツ、カラマツ、トドマツなど、輸入材ではパイン、ベイスギ、ベイツガ、スプルース、ホワイトパインなどを使い建てられています。

日本の住宅で多く採用されている柱、梁、土台を組み合わせて建てる木造軸組構法においても、昔のみならず現在もヒノキ、スギなどの天然木材を使い家づくりを行っている住宅会社は日本各地にございます。

天然木材は、現在でも外壁材として使われています。

しかしながら、建築基準法において「防火地域」、「準防火地域」、「法22条区域」に指定されている地域では、その地域に定められた防火性能のある外壁材を使わなければなりません。

さらに、限られた土地に可能な限り建物の面積を確保したい場合には、屋根の軒を短くせざるを得ません。外壁に天然木材を使用する場合には、屋根の軒を長くし直接雨が外壁にかからないような建て方が求められます。

これらの理由から、都市部の新築住宅では外壁に天然木を使うことが難しいため、天然木材の外壁を見かけることが少なくなっています。

とはいえ、一般的な天然木材だけではなく、耐久性に優れた材や、天然木材に難燃薬剤をしみこませた材なども販売されていますので、採用の検討は可能かと思います。

熱伝導率については商品ごとに異なり、私共では情報を持ち合わせておりませんので、天然木材を販売しているメーカーにお問合せください。

山田さん、こんにちは。

山田さんがお示しの数値については、私共でご案内させていただくには情報が少なく軽々なことは申し上げることができませんので、控えさせていただきます。

なお、ALCの熱伝導率は以下のサイトの資料（P353）に、建築研究所による「平成28年省エネルギー基準に準拠したエネルギー消費性能の評価に関する技術情報(住宅)」を引用し、0.19Ｗ/(m・K)と掲載されています。

※令和2年度住宅省エネルギー技術講習テキスト （一般社団法人 木を活かす建築推進協議会
）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/shoenehou_assets/img/library/r2text_standard.pdf

しかしながら、ALCは断熱材ではありませんので、国が定める省エネ基準や、住宅性能表示（省エネ対策等級）を満たす場合、フラット35の融資を受ける場合などは、別途地域に応じた断熱材の施工が必要となります。

住宅は、山田さんがネットで数値が異なる情報があるとお感じになられた通り、施工方法、商品が異なれば示される数値は同じではございません。ご検討の際には、建材を提供しているメーカー、もしくは住宅会社にお問合せください。

東子さん、こんにちは。

「建築条件付き土地」ではないご契約のご様子ですね。

念のためのご案内です。

「工事請負契約」の契約時に支払うお金は、売買契約における手付金とは異なり「着手金」の意味合いです。

土地の売買契約においては「契約解除を行う場合は、一定期間までは手付金の放棄にて解約を行うことができる、その期間を過ぎると10％～20％の違約金を支払う」などの取り決めを行う場合がございますが、工事請負契約は「解除権」の条項に則って解約の手続きが進められます。

また、万が一、「解除権」の条項に「違約金を請負代金の20％」と記載があった場合でも住宅会社側はその金額に対する根拠を明確にできず「平均的損害」を上回る請求は、消費者契約法にて無効とされています。

ご状況を詳細に存じ上げないため軽々には申し上げることはできませんが、お支払いの100万円に満たない作業量であれば、着手金の一部の返金を求めることも可能ではないかと思われます。

東子さん、こんにちは。

12月29日(火)～1月6日(水)の間、年末年始の休業とさせていただきましたため、ご回答が遅くなり失礼いたしました。

ご期待を持って二世帯住宅をご計画されたにも関わらず、計画中止のご判断に至ったご状況に大変お困りのことと思います。

解約理由が東子さんの都合による場合は、契約書の約款にある「掛かった費用を契約者が負担」のとおり、「工事請負契約書」に従って住宅会社の損害を賠償することになるかと思います。

設計の段階とのご状況を考えますと、「掛かった費用」とは大きく分けて次の２つが考えられます。

・土地測量費、地盤調査費などの既に発生済みで、金額が明確な費用
・設計業務、打合せなど、掛かった費用の算出方法が各社によって異なる費用

設計業務については、見積書に記載の設計費に対して「何割の作業まで行ったか」により精算する考え方はございますが、住宅会社によって設計費は申請費用分しか記載していない場合がありますので一概に申し上げることができません。このように特に決まりがないため、ご当事者間のお話し合いによって解決する必要がございます。

すでに解約をお考えでいらっしゃる場合は、ご契約された住宅会社に対してその意志をお伝えいただくと共に、まずは違約金の金額と、金額の根拠について説明をご依頼ください。

契約締結から契約解除までにかかった費用を住宅会社が請求することは認められていますが、その業界における「平均的損害」を超える場合には、消費者契約法にて無効とされていますので、違約金に納得できない場合は弁護士に相談することをお勧めします。

なお、これまでのご案内は「工事請負契約書」を前提としてご説明いたしましたが、「土地・建築費用は全面親持ちです。契約手付金として100万円支払いました。」との文面から「建築条件付き土地」のご契約における「工事請負契約書」を締結されていることも考えられます。

お土地も含めた解約の手続きが発生する場合には、お住まいの都道府県庁に「宅地建物取引に関する相談窓口」が設けられていますので、そちらにご相談ください。

山田さん、こんにちは。

12月29日(火)～1月6日(水)の間、年末年始の休業とさせていただきましたため、ご回答が遅くなり失礼いたしました。

比熱、密度、容積比熱について、次にご案内いたします。

・比熱
物質1kg の温度を1℃（K）上げるのに必要な熱量のことです。

・密度
物質の単位体積あたりの質量のことです。

・容積比熱
体積あたりの必要熱量のことです。「比熱」と、「密度」をかけあわせた数値のことで、壁材や断熱材などの熱容量を表す際に用いられます。

比熱の値が大きい物質ほど温まりにくく、冷めにくい性質を持っているということになります。

なお、コンクリートとALCの比較につきましては、先にもご案内いたしましたとおり、各メーカーが示す商品ごとに数値は異なりますので、各メーカーにお問合せください。