日本の国土は狭いため、むやみな土地利用によって良質な農地が失われないよう、農地を農地以外の目的で使用することが制限されています。
例えば、「両親が所有する実家の田んぼに家を建てる」場合などは、農林水産大臣、都道府県知事から農地の転用許可を得なければなりません。
このように、農地を農地以外の目的に転用する手続きを農地転用と言います。
農地転用は、農地法に基づいて定められており、許可なく転用すると農地法違反で罰せられます。さらに転用の許可が得られたら、不動産登記法に基づいて地目を「宅地」に変更する（地目変更登記）必要があります。
【農地法とは】
農地転用には、大きく分けて以下の３つのパターンがあり、それぞれ農地法の第３条、第４条、第５条に定められています。
＜第３条：権利の移動＞
農地を所有する人や耕す人が変更になる場合の許可。
＜第４条：転用＞
農地を農地以外の目的に変更する場合の許可。
＜第５条：権利の移動と転用＞
権利移動と転用を同時に行う場合の許可。
【申請の流れ】
４ヘクタールを超える農地の場合は農林水産大臣の許可、４ヘクタール以下の場合は都道府県知事の許可が必要です。
＜農林水産大臣（地方農政局長等）の許可＞
（市街化区域を除く区域で４ヘクタールを超える農地転用）
申請者
↓・申請書提出
知事
↓・意見を付して送付
大臣
↓・許可通知
申請者
＜都道府県知事の許可＞
（市街化区域を除く区域で４ヘクタール以下の農地転用）
申請者
↓・申請書提出
農業委員会
↓・意見を付して送付
知事
↓・意見聴取
県農業会議（2ha超4ha以下の場合は農林水産大臣（地方農政局長等）と協議 ）
↓・意見提出
知事
↓・許可通知
申請者
＜農業委員会への提出（市街化区域内農地の転用）＞
申請者
↓・届出書提出
農業委員会
↓・受理通知
申請者
【申請書類】
地域、状況、目的によって必要な手続きが異なりますので、まずは農業委員会に事前相談に行き、申請に必要な書類、手続き方法などを確認します。
あらかじめ法務局で登記簿、公図をとっておくとより具体的な相談ができます。相談内容に基づき、許可申請書、事業計画書などを作成し、書類を申請します。
提出書類はケースによっても異なりますが、主に必要となる書類は以下の通りです。
・申請地の登記簿謄本 （法人の場合は定款（寄付行為）および法人登記簿）
・公図 （縮尺1/10,000～1/50,000程度）
・転用候補地に建設しようとする建物または施設の面積、位置および施設間の距離を表示する図面（縮尺1/500～1/2,000程度 ）
・所有権者以外の権原に基づく申請の場合には、所有者の同意書
・耕作者がいるときは、耕作者の同意書
・転用に関連して他法令の許認可等を了している場合には、その旨を証する書面
・申請に係る農地が土地改良区の地区内にある場合には、当該土地改良区の意見書
・転用事業に関連して取水または排水につき、水利権者、漁業権者その他関係権利者の同意を得ている場合には、その旨を証する書面
・その他提出要請がある場合、その書類
【期間】
許可の取得可能日数としては、申請から50日～２ヶ月程度です。
場所によっては農業委員会の開催が隔月のところもあり、その場合は３ヶ月程度かかります。申請をしても、農業委員会の開催スケジュールによって許可を得られるまでの期間が左右されるので、新居完成のスケジュールがタイトな場合は注意が必要です。
【費用】
書類の準備など、全て自分で行う場合は農地転用は１万円くらいで可能です。行政書士に依頼する場合は、総額20万円くらいの費用がかかります。
