新築注文住宅の工事請け負い契約後に解約したいと工務店と話をしました
何度も話している中でもこちらの話を汲み取って頂けず、瑕疵保険にも入って無かったことも有り解約したいと申し出ました
土地の農地転用をする為 基礎工事をし宅地にしないと銀行のローンが組めないと言われ(ローンは未だ組んでいません)請け負い契約を交わす前に、コチラに着工日時を知らせる事無くベタ基礎工事を終了されています。その場合でも基礎工事の費用もこちらが払わなければいけないのでしょうか？

なおさん、こんにちは。

お家の完成を楽しみに家づくりをお進めの過程で、多くの不安要素が噴出し、大変にお困りのことと思います。

いくつもの問題点があると思われるため、まずは時系列に整理させていただきます。

・請負契約を交わす前・・・着工日時を知らせる事無くベタ基礎工事を終了
・現在①・・・工事請負契約を締結している
・現在②・・・解約したいと工務店に伝えた

次にご案内することは、これまでの打合せ詳細を存じませんので、一般的な回答となりますことをご承知おきください。

また、いくつかの問題点が混在していますので、分けてご案内いたします。

◆請負契約を交わす前に、コチラに着工日時を知らせる事無くベタ基礎工事を終了

本来、ご契約前に、施主様に着工時期を伝えず工事に着手するというのは考えられませんが、説明なく着工したことを知った後に契約締結を行ったのであれば、契約前の工事などの行為を「認め、受け入れた」と判断される可能が考えられます。

施主様から解約を申し出た場合には、一般的には「工事請負契約書」に従って「これまでにかかった費用を施主が負担する」ことで解約となります

◆農地転用
「農地転用」とは、地目上「農地」に分類される土地を、雑種地や宅地に変更する手続き全般をいいます。農地法により農地転用が必要な地域では、この手続きが終了し許可を得ないと建物を建てることはできません。

なおさんのご計画地の農地転用手続き許可が下りる前に着工をしていた場合（手続き開始から現地調査→許可までの間に建築に着手した場合）、農地法違反による罰則を受ける可能性があります。

よって、「土地の農地転用をする為 基礎工事をし宅地にしないと銀行のローンが組めない」との工務店の説明に疑問が生じます。

請負契約前に基礎工事を行ったことについて、請負契約を締結することでなおさんが了解したと受け取られたとしても、農地転用許可前に工事を行ったことに対する責任は工務店にあるとすると、費用負担の考え方が変わる可能性があります。

なお、農地転用の許可がなくても建物を建てる建築確認申請は行え、許可もおりますが、念のためこれらの建築確認申請手続きも適切に行われているのか、ご確認ください。

◆瑕疵担保責任保険
瑕疵担保保険とは、工務店は瑕疵に対する10年間の住宅瑕疵担保責任を負い、この責任の履行のために、修理費用等の資力確保として「保険」もしくは「供託」のいずれかの措置をとることが義務化されています。

一般的に供託を採用している工務店は少なく、多くの工務店は保険を利用していますが、この度のご計画で「瑕疵担保責任保険」にも入っていなかったというのは、手続きミスなのか、そもそも事業者としても保険に加盟していなかったのか、ご確認をお勧めいたします。

建設業許可を持っていない場合には、修理費用等の資力確保の義務はありませんので、そもそも事業者として保険に加盟していないことも考えられます。

◆住宅ローン
住宅ローンは、一般的に農地転用の許可、建築確認申請の許可など家を建てる全ての条件が確定した後でないと正式な融資承認を得ることはできません。

しかし、住宅ローンが借りれるのか分からない状況で、工務店に支払いが発生する作業には進めませんので、条件付きで融資の事前審査を申込み、条件付きで承認を得ます。

住宅ローンを利用する前提のご計画において、これら住宅ローンの審査申込みを行わない状況で着工するのは一般的ではありません。

このようなにいくつもの複雑な状況が混在していますので、ひとつずつを明確にしていただくためにも早急に責任者を交えての工務店との打合せの場を設けてください。

本来、施主が理解した上で家づくりを進めなければならないことの多くが、工務店から説明がなされていないご状況かと思います。

消費者契約法という法律が、消費者が事業者と契約をするとき、両者の間には持っている情報の質・量や交渉力に格差があることを踏まえて消費者の利益を守るため、平成13年4月1日に施行されました。

なおさんのこれまでの経緯は、この考え方から逸脱しているようにも思えますが、詳細が不明な状況で軽々には申し上げることはできません。

これらの点を踏まえて総合的にご判断いただくために、請負契約書の内容やこれまでの経緯をもとに、下記のような法律の専門家にご相談されることをお勧めいたします。

※住宅リフォーム・紛争処理支援センター
https://www.chord.or.jp/
※法テラス
https://www.houterasu.or.jp/index.html
※民事調停
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_minzi/minzi_04_02_10/index.html