新築受け渡し前日に、住宅の地盤改良工事がされていなかったことが発覚しました。（完了検査は通ってしまっています。）もともと、地盤調査の結果、地盤改良工事が必要と言われて、費用120万振り込んでいました。
建築業者は過失を100％認めて、地盤改良が終わるまでのアパートの費用などは持つと言われ、対応策を2案提示してきました
①基礎ごと上げる総曳きまいをして元の地盤改良を行い元に戻す
②土地が液状化や地盤沈下で傾いた際に行う地盤改良を行う
というものでした。
こちらとしては、①の曳きまいをした場合、ベタ基礎ですが建物に影響が出ないとは考えられない為、②の提案にしたいのですが、そちらを行うと、瑕疵担保が付かなくなるのと、建設住宅性能評価書が交付できないとのことです。さらに、地盤強度がどれほどの数値になるのかもわからない為、実質①の選択をしなければなりません。
現場監督が地盤改良を行ったと嘘の報告をしていた事や、工事監理受託契約の違反もある為、建て直しを要求したいですが不可能でしょうか？
また、②を選択して瑕疵担保がなくなるのは、曳きまいのリスクよりも高いのでしょうか？

おわたさん、こんにちは。

お引渡し直前に地盤改良工事されていなかったことが発覚したとのこと、大変ご不安なことと存じます。

これまでの経緯をご説明いただきましたが、詳細な内容は理解しておりませんので、一般的なご案内となりますがご容赦ください。

建て直しの要求、建て直し費用を求めることは可能ではございますが、現在、住宅会社が対応策を２案示していることを考えますと、出来る限りのことは行うが建て直しまでは考えてない可能性があります。

２者間での打合せが不調となると法律の専門家を交えての交渉、さらには裁判にて判断を求めることになります。

最高裁は建て替えざるを得ない場合には損害賠償を認めるという判断を示しているようですが、この度の地盤改良工事がされていなかったことが「建て替えざるを得ない」のか、「対応策でよい」のか、複数の法律の専門家の見解を聞いた上で、どこまで求めていくのか、どのような交渉を行うのか、ご判断いただくことをお勧めいたします。

瑕疵担保については、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）により、住宅会社は瑕疵に対する10年間の住宅瑕疵担保責任を負っていますので、「瑕疵担保がなくなる」とは「瑕疵担保責任保険がなくなる」ことかと思います。

瑕疵担保責任保険とは、住宅会社が倒産するなど、補修等が行えない場合のために加入して万が一に備える保険です。

①基礎ごと上げる総曳きまいをして元の地盤改良を行い元に戻す
②土地が液状化や地盤沈下で傾いた際に行う地盤改良を行う

上記の２案について、次の理解といたしますと

①･･･基礎ごと上げる総曳きまい後も、瑕疵担保責任保険がつく
②･･･瑕疵担保責任保険がなくなる

①は、問題を現時点で解決し住宅会社の万が一にも備えるという考え方ができますが、②については問題が発生する時期が不明なために瑕疵担保はもちろんのこと、液状化や地盤沈下で傾いたその時に備えた対策や担保について、住宅会社からの説明が行われているのか、心配をしております。

ご検討を進めるにあたり住宅会社の規模や体制など含めて、曳きまいとのリスク比較が必要かと存じます。

ぜひ第三者の法律の専門家に早急にご相談いただき、アドバイスを受けられるた上でどのような選択をとられるかをお決めいただくことをことをお勧めいたします。

※住宅リフォーム・紛争処理支援センター
https://www.chord.or.jp/

※法テラス
https://www.houterasu.or.jp/index.html

※民事調停
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_minzi/minzi_04_02_10/index.html

• この返信は1年、 5ヶ月前にザ・ハウスが編集しました。

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