住宅を贈与により取得したり、住宅資金の贈与を受けたりした場合には贈与税がかかります。
贈与税（暦年課税制度）
贈与税とは個人から財産をもらったとき、課税される税金です。1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円を超える場合には贈与税の申告をする必要があります。（これを「暦年課税方式」といいます。）贈与財産が土地や住宅の場合には、贈与を受けた時点の時価が課税価格になります。この場合には、通常、国税庁が定めた評価方法に従って財産を評価するのが便利です。
税率は、課税価格の金額が高くなるに従って、高率になる超過累進税率となっています。それを簡単に計算できるようにまとめたものが、下の速算表です。速算控除額は税率の差により生じる差額である調整額になります。
| 基礎控除後の課税価格 （贈与を受けた財産の価額－110万円） |
税率 | 控除額（万円） |
|---|---|---|
| 0～200万円以下 | 10% | ― |
| 200万円超 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 300万円超 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 400万円超 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 600万円超 1000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1000万円超 | 50% | 225万円 |
110万円は基礎控除として、課税価格から差し引かれるため、贈与を受けた価額が110万円以下の場合には、贈与税がかかりません。
速算表により求める税額＝基礎控除後の課税価格×適用税率－控除額
相続時精算課税制度
所定の条件を満たして、65歳以上の親から財産の贈与を受けた場合、相続時精算課税制度を選択することができます。この制度では、贈与時に2,500万円までは非課税、それ以上の額に対しては一律20%の税率が適用され、実際に相続となったときに、親から生前に贈与された額と相続財産とを合わせて相続税を計算して精算を行うことができます。
相続時精算課税制度の贈与時点での税額の計算は、次の通りです。
税額＝（課税価格－2,500万円特別控除枠）×20%
適用要件
相続時精算課税制度の適用を受けるための要件は以下の2点となっています。
- 贈与者が65歳以上の親であること
- 贈与を受ける者が20歳以上である推定相続人であること（子が亡くなっている場合には20歳以上の孫を含む）
制度の内容
贈与時及び相続時の贈与税、相続税の扱いは下表の通りとなります。
ただし、本制度を選択すると、以後その贈与者（父または母）からの贈与に対して、暦年課税制度は適用できません。また、適用に当たっては税務署への届出・申告が必要になります。
| 制度内容 | |
|---|---|
| 贈与時 | ・特別控除額：2,500万円 ※贈与財産の価額から特別控除額を除いた額が課税対象となる ・税率：一律20% |
| 相続時 | 贈与者が亡くなったときの相続税の計算上、相続財産の価額に相続時精算課税を適用して贈与した際の贈与財産の価額（贈与時の時価）を加算して相続税額を計算。その際、既に支払った贈与税相当額を相続税額から控除する。控除しきれない金額は還付される。 |
住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例
この特例は、相続時精算課税制度の住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例です。親が住宅取得資金などを子に贈与する場合に適用でき、通常の相続時精算課税制度と異なり、親の年齢制限がなくなります。
適用要件
新築または取得の場合と、増改築の場合とでそれぞれ対象となる住宅の要件が決まっています。
次のすべての要件を満たす住宅である必要があります。
- 住宅の登記簿上の床面積は40㎡以上240㎡以下で、かつ床面積の2分の1以上が受贈者の居住の用に供されるものであること
- 次のいずれかに該当する住宅であること
(1)建築後使用されたことのないもの
(2)（贈与が令和3年12月31日以前の場合）新築または築20年（耐火建築物は築25年）以内または一定の耐震基準を満たしていること。
(3)（贈与が令和4年1月1日以後の場合）新築または新耐震基準等一定の耐震基準を満たしていること。登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以後であれば新耐震基準に適合しているとみなす。
(4)地震に対する安全性について「耐震基準適合証明書」または「住宅性能評価書の写し」により証明されたもの - 住宅の「取得」の場合は、原則として贈与を受けた年の翌年の3月15日までに住宅を取得し、少なくとも年末までに居住すること
＜増改築の場合＞
次のすべての要件を満たす住宅である必要があります。
- 住宅の登記簿上の床面積は40㎡以上240平方㎡以下で、かつ床面積の2分の1以上が受贈者の居住の用に供されるものであること
- すでに自己の居住の用に供している住宅にかかわる工事で一定の工事に該当することについて「確認済証」「検査済証」「増改築など工事証明書」により証明されたものであること
- 増改築の工事に要した費用の額が100万円以上であること、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること
- 贈与の翌年3月15日までに増改築を完了し、少なくとも年末までに居住すること
申告等
相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した申告書に、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、確定申告します。
直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度
住宅資金贈与の非課税措置は2021年12月31日までの措置でしたが、2023年12月31日まで適用期限が2年延長されました。
この制度は、直系尊属である父・母や祖父母などが住宅取得資金などを子や孫などに贈与する場合に適用できます。親・祖父母の年齢に制限はありませんが、対象となる住宅について要件があります。
住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、110万円の基礎控除に加えてこの制度が使えるほか、相続時精算課税制度と併せて利用することができます。贈与を受けられる人の条件は、18歳以上で、贈与の年の合計所得金額が2,000万円以下です。
直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の税額の計算は、次の通りです。
●相続時精算課税方式…税額＝（課税価格－非課税枠※－2,500万円特別控除枠）×20％
※非課税枠の金額は、資金の受贈者が新築もしくは取得する住宅用家屋の次の区分と受贈年次により異なります。
申告等
直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の適用を受ける旨を記載した申告書に、計算明細書、戸籍謄本、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、確定申告します。
