建ぺい率(建蔽率)

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◆建ぺい率とは

建ぺい率とは、「敷地面積に対する建築面積の割合」のことをいいます。建物を建てる時には、建ぺい率の制限内で建築しなければなりません。

・建ぺい率=建築面積/敷地面積

◆建築面積とは

建築面積とは、建築の「外壁」、「柱」の中心線で囲まれた部分の面積のことです。なお、外壁、柱の中心線より1M以上突き出た軒、庇、バルコニーなどがある時は、その先端から1M後退した部分までが建築面積に算入されます。

建築面積。建築面積に算入される部分

◆建ぺい率を調べるには

建ぺい率の上限(その土地に建築が可能な建築面積の上限)は、用途地域ごとに指定されています(下表参照)。

用途地域 イ)原則 ロ)防火地域内の
耐火建築物
ハ)角地
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
工業専用地域
30%・40%・50%・
60%
+10% +10%
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
準工業地域
50%・60%・80% +10% +10%
近隣商業地域 60%・80%
商業地域 80% 制限なし +10%
工業地域 50%・60% +10% +10%
用途地域の指定のない区域 30%・40%・50%・
60%・70%

具体的な地域の建ぺい率は、各行政庁の都市計画課などで調べることができます。

◆建築面積の計算方法

例えば、建ぺい率が50%と指定されている地域で、敷地面積が100平米の場合の建築面積は、
 100平米×50%=50平米
が上限となります。

また、2つ以上の用途地域、または建ぺい率にまたがる敷地の場合は、敷地に対する用途地域の割合に応じ、それぞれの建ぺい率を割り振って計算します。

例えば、以下の様な敷地の場合は、

この場合の建ぺい率

つまり、この敷地で建築できる建築面積は、
 100平米×46%=46平米
が上限となります。

◆建ぺい率の緩和について

以下の条件に該当する場合は、

 ・防火地域内にある耐火建築物
 ・角地にある敷地
 ・特定行政庁が指定する地域内にある建築物

建ぺい率が10%緩和されます。

なお、2つの条件に該当する場合、例えば、防火地域内にある角地に耐火建築物を建てる場合などは、建ぺい率が20%緩和されます。

◆建ぺい率の制限が掛からないもの

(1)第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域、商業地域などの建ぺい率の上限が80%とされている地域で、防火地域内に建てる耐火建築物(上記表で「制限なし」と記載されたもの)

なお、敷地が防火地域内外またがる場合は、その敷地に建てる建築物の全部を耐火建築物とすることで、その敷地はすべて防火地域内にあるものとみなされます。

(2)巡査派出所・公衆便所・公共用歩廊、その他これらに類するもの

(3)公園・広場・道路・川、その他これらに類するもののうち、特定行政庁が安全上支障ないと許可したもの

(矢野)
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