分割実行

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住宅ローンは、家が完成した時に1回だけ実行(融資)されるのが原則です。

しかし、住宅ローンを使って土地を購入し、その上で注文住宅を建てる場合は、先行して土地代金の支払いが発生するため、少なくとも2回の実行が必要になります。

このように、住宅ローンの総額を複数回に分けて実行することを「分割実行」、または「分割融資」といいます。

土地に住宅ローンを使わず、建物だけに住宅ローンを使う場合でも、建築会社への支払いは契約時(着工時)、上棟時、完成時などに分けて支払う必要がありますので、自己資金が足りない場合には、住宅ローンの実行を建築会社の支払い条件に応じた形に整えなければなりません。

※参考記事→支払いのタイミング

なお、金融機関によって「分割実行」の取り扱いは様々です。建築会社を選定する際の制約にならないように、各金融機関の情報を集めておくことが重要です。

◆分割実行の回数

分割実行の回数は、「土地の引渡時に1回、建物の完成時に1回」などのように金融機関によって制限が設けられている場合があります。

◆適用金利

原則として、分割実行される時点の金利がその都度適用されます。

◆返済のタイミング

原則として、住宅ローンが分割実行される毎に、融資金額分の住宅ローン返済が始まります。

◆金利の選択

金融機関によって、「分割実行の度にその都度、変動金利や固定金利を選択できる場合」、「1回目の実行で選択した方をその後は変更できない場合」、さらに、「分割実行を利用する場合は固定金利が利用できない場合」などがあります。

◆金銭消費貸借契約の方法

分割実行の度に金銭消費貸借契約(ローン契約)を結ぶ金融機関や、総額のローン契約を結んだら、その後の分割実行は申込書など手続きで済む金融機関などがあります。

◆分割実行に必要な諸費用

金銭消費貸借契約を結ぶ度に、融資手数料や金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代などの費用が必要です。金銭消費貸借契約を結ぶ回数が増えると、その分これらの費用が増えるのでご注意ください。

◆抵当権設定登記(担保設定)

原則として、土地の引渡時(決済)と建物の完成引渡時の実行時に、抵当権設定登記を行います。

◆つなぎ融資との違い

途中で建築会社に支払う額の不足分を「つなぎ融資」を使って補う方法がありますが、つなぎ融資は金融機関が住宅ローンとは別に短期融資を行うもので、住宅ローンの総額を分けて実行する分割実行とは異なります。また、つなぎ融資は住宅ローンに比べて金利や手数料が高めに設定されていることが多いので、確認が必要です。

(八谷)
まじめな家づくりセミナー