土地を購入して建物を建てる場合

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土地を購入してから建物を建てる場合は、マンションや建売住宅の購入とは違って、土地と建物を別々に決済する方法をとります。

●マンションや建売住宅を購入する場合

物件申込(買付)

売買契約

物件引渡し(決済)

という取引の流れの通り、土地と建物を一体のものとして同時に決済します。
原則として、住宅ローンはこうしたマンションや建売住宅の取引の流れに即した設計がされています。

一方、土地を購入して建物を建てる際は、

●土地を購入して建物を建てる場合

土地申込(買付)

土地の売買契約

土地の引渡し(決済)

建物の工事契約

建物の引渡し(決済)

という取引の流れになり、マンションや建売住宅の購入とは違って、例外的に土地と建物を別々に決済する方法をとります。

以下は、住宅ローンを利用して、新規に土地を購入し、注文住宅を建てる場合の一般的な流れです。

●「土地からの住宅ローン」の流れ

土地からの住宅ローン

※1「事前審査」について

まず、土地と建物の総取得費に対する借入金額を検討し、住宅ローンの事前審査を申込みます。

事前審査の時点では、金融機関から提出書類として1)建物の請負契約書を求められる場合、2)工事会社(原則として変更不可)、建物の平面図、見積書を求められる場合、3)建物の平面図、見積書を求められる場合などがあり、各金融機関によって要件が異なります。

事前審査の時点では建物の計画がまだ十分に詰め切れていないので、2)や3)で求められる建物の平面図と見積書は、必ずしも最終的なものである必要はありません。

金融機関の融資実行は、原則、土地引渡時と建物完成時の2回です。ただし、金融機関によってはこの2回に加えて、建物上棟時の中間金の分割実行が可能な場合があります。詳しくは各金融機関にご確認ください。

※2「諸費用」について

一般的に諸費用と言われるものには、印紙代、登記費用、住宅ローン保証料、事務手数料などがあります。

※3「中間金」について

この図表では、建物の支払いを工事契約時の契約金、上棟時の中間金、竣工時の残金の3回で想定していますが、タイミングと回数、またその支払いの比率は各ハウスメーカーによって異なります。

(矢野)
まじめな家づくりセミナー

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