日当り(6)

北西角地に2階建てを・・・
名前:たーさんさん(2006/10/19)
       北道路6m
      / ̄ ̄ ̄ ̄ ̄|| ̄ ̄
     /      ||東側
  西 |       ||3階建ての家
  道 |  購入   ||
  路 |       ||
  5 |       ||
  m |_______||
             |
    | ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄||
     南側2階建ての家

先月この図のような土地を購入しました。
北道路/西道路の角地で、約38坪です。
建物(1階リビングで総二階建てを予定)を北道路ぎりぎりまで寄せて、
南側の家から3m離す予定です。
(東側とは50cm離すだけです)
このような土地での、日照はいかがなものなのでしょうか?
冬は全く1階に日光が入らないのでしょうか?
冬の寒さのために、1階のリビングには床暖房を入れ、さらに南側(ベランダの一部分)にトップライトも入れる間取りにしています。
工務店には、「南にはトップライトは必要ない!!」と言われていますが、冬の日当たりを考えると、私たち家族は必要だと思っています。
どうなのでしょうか?
あと、南を少しでも広く庭を取りたかったため、東側は50cmだけ離すようにしましたが(法令上は問題なし)、
工事は始まる前に私たち家族(業者ではなく)で挨拶に行くほうがいいのでしょうか?
それとも業者に説明と挨拶を頼んだほうがいいのでしょうか?
長文になってしまいましたが、どなたかアドバイスをお願いします。

ご参考までに
名前:ザ・ハウス(2006/10/19)
たーさん、こんにちは。

日照についてですが、書き込み内容から判断しますと冬には南側1階のリビングに日光が入らないと思います。冬至における太陽の角度は約30度(東京の場合)です。南側の隣地の建物の高さが分かりませんが(2階建てだと思います)その建物に日光は遮られることになります。方位や高さ、軒の出などをしっかり計算しないと詳細は分かりませんが日光が入ったとしても1階の高い部分にわずかに入るぐらいになると思います。

トップライトについてですが、冬のことを考えますと窓からの日光はほとんど望めませんので設置するほうが好ましいと思います。反対に夏には窓からの日光があり、さらにトップライトから直線的な日光が入ることでかなり暑くなると予想されます。ご相談されている工務店は夏の暑さのほうを心配されているように思います。折衷案としてトップライトに日除け(ロールスクリーン)をつける方法もありますね。

東側隣人への挨拶ですが、境界までの距離に関わらずご挨拶に伺うほうがよろしいかと思います。最近は工務店だけが工事のお知らせにいくことが増えてきているようですが、今後、数十年、この家に住む方はたーさんになりますので早期に親密なご近所づきあいを始められた方が将来的なことを考えますとプラスになると思います。図面や工事日程の説明などに自信がないようであれば工務店にお願いしてもいいと思います。また、工務店との挨拶の日程調整が上手く行かないようであれば、先にたーさんが挨拶を、後に工務店が図面の説明、としてもいいと思います。
東側隣人の方以外にも音・ほこり・交通などのご迷惑をおかけすることになりますので同様にご挨拶に伺う方がいいと思います。

回答有難うございます。しかし問題が。。。
名前:たーさんさん(2006/10/20)
回答有難うございます。
さらに、日当たり以外でも問題が昨日でてまいりました相談させてください。
(こちらのほうが問題です)

先月購入した土地は建築条件付土地です。
地元の不動産業者を仲介して、9/2に工務店(土地の売主)土地の売買契約をし、
同日に建築請負契約もしました(なぜか請負契約書には立会人として不動産業者名前と印鑑があります)。
さらに不動産業者には、9/2の同日に「土地の媒介契約に関する仲介手数料 土地価格×3%+6万円」の報酬約定書、と「建物建築請負に関する業務、管理に関する手数料 建物価格×3%」の報酬契約書も行いました(押印はしたが、手数料は支払っていない)。手付金として、土地と建物にそれぞれ50万円支払ってます。

現在、工務店、不動産業者と私たちとの3者で、間取りおよび内装などの打ち合わせを行っている状態です。(ちなみに、明日も打ち合わせです)
まだ、建築内容が決定していないので、建築確認申請は行っていません(行ってないはず)

昨日私の父より「10/2の新聞で不動産屋が受け取る建築条件付土地の仲介手数料は、土地建物の総額に対してではなく、あくまで土地に対してだけだという記事」があったと知らされ、急遽慌てています。

さっそく不動産屋に話そうかとも思ったのですが少し気になる部分があるので教えてください。

この先、工務店との打合せは、その不動産屋ですることになりそうです。また、よくわからないのですが、おそらく建物の引渡しまでその不動産屋の営業担当者がやるといっていたような気がします。それらのサービスも込みということで建物にも仲介手数料がかかっているのでしょうか。

一般的に建築条件付の土地を購入して、土地の手数料のみを支払った場合、この時点で不動産屋との関係は終わりですか。
建物に対して手数料を支払ってでも不動産屋になかに入ってもらいメリットはありますか。

契約内容を確認してください
名前:ザ・ハウス(2006/10/20)
たーさん、こんにちは。

御父様からアドバイスをいただいたように建築条件付土地の仲介手数料は土地の売買金額だけにかかり、土地・建物の総額ではありません。「土地価格×3%+6万円」が仲介手数料の上限となります。

たーさんの書き込みを拝見しますと、土地の売買契約と建物の請負契約(契約前)のふたつに分かれており、契約相手はいずれも工務店です。それぞれの契約に対してたーさんと工務店が円滑に家を建てられるような契約を不動産業者とたーさんが結んでいるようです。土地の売買契約に対しては媒介契約、建物の請負契約に対しては業務・管理についての契約とありますがこれはプロデュース契約のようなものと推測されます。形式的には、仲介手数料は土地の取引に対してだけであり、直ちに誤った契約とは言えません。

ただし、「建物建築請負に関する業務、管理に関する契約」の内容が不明瞭です。土地の媒介契約とは別のものであることは確かですが、不動産業者がたーさんに対してどのような業務をするのかが分かりにくいです。契約書を確認し、それでも不明な点があれば不動産会社にご相談ください。

推測になりますが、「建物建築請負に関する業務、管理に関する契約」というのはプロデュース契約のようなものと思われます。たーさんと工務店がいい家を建てられるように不動産会社がアドバイスをするという業務ではないでしょうか。
それを前提にお答えしますと、建築条件付土地の購入を行ったとき、必ずしも不動産会社と結ばなければいけないものではありませんが、建物の請負契約が終わることで土地の売買契約が完了となりますので短くとも建物の請負契約が終わるまで不動産業者との関係は続きます。
不動産会社がプロデュースに入るメリットについてですが、業務権限やプロデューサーの経験・力量により全く評価が異なりますので私どもでは判断できかねます。報酬に合うだけの役割・仕事をしているかをご覧ください。

いずれにしましても「建物建築請負に関する業務、管理に関する契約」の内容を確認することが先決です。まずはこれを確認することから始めてみてはいかがでしょうか。

ありがとうございます
名前:たーさんさん(2006/10/21)
早速の回答有難うございます。
私たちで、都道府県の宅建窓口にも昨日相談してみました。
ザハウスさまと同じ回答で、
「建物建築請負に関する業務、管理に関する契約」というのはプロデュース契約のようなものと言われました。ただし、報酬金額が「建物価格×3%」と言うのは法外に高いと言うことで、契約内容を明確にし(詳細を出させて、何にいくらお金が価格のか。。)、金額を下げるようにと助言されました。
それでも、不動産業者が私たちに不利な行動を起こす(脅すとか、工務店に手抜きをするように強要するとか、、)する場合は、再度都道府県の宅建窓口に相談してくれとのことでした。
今日の打合せで、「建物建築請負に関する業務、管理に関する契約」の中身を明確にしてもらうと思いますが、どの様に話あったら良いのでしょうか?冷静に対応したいと思っていますが、何か良い方法はありますでしょうか?
打合せ場所は、工務店にします。
よろしくお願いします。
打ち合わせに行ってきました
名前:たーさんさん(2006/10/21)
本日、工務店と不動産業者との打ち合わせに行ってきまし。
打合せの最後に、「建物建築請負に関する業務、管理に関する契約」の内容を明確にして欲しいことを伝えました。箇条書きで書面で書いてもらうことになりました。
さて、報酬金額のことは「この契約の前に、「この物件は土地付建物(つまり建売)ですが、私たちが自由に間取りが決められるように一旦建築条件付土地で契約⇒建物建築請負契約⇒間どり打合せ・決定⇒建築確認⇒建築確認取得後、2つの契約を1つに再契約⇒建売として引渡し」と話して、了承しましたよね。だから、報酬金額は建物代×3%ですよ。もちろん、様々な業務や管理を行いますよ」と説明され、「あなたたちが口頭でも了承したのだから、都道府県の宅建窓口に相談しても何も変わりませんよ」と言い放されてしまいました。確かに、土地購入契約のとき、建売を便宜上(業者が言うには、法律に違反しないように)建築付条件土地として契約しますと言われ、私たちは口頭で承諾しました。
主人は「口頭でも私たちは承諾したのだから、この建物代×3%の報酬は払うしかない」と納得したようです。私は、これ以上不動産業者との関係(私たちが頼んだ事は、全て対応してくれています。)を悪くしたくないので納得するしかないのかなとは思う反面、すっきりしない面もあります。私たちの勉強不足でこの様な状態になったとは思うのですが、法律上では私たちのような契約は合法なのでしょうか?それとも違法なのでしょうか?
もしわかりましたら、教えてください。
難しいことですがプラス面からの見直しもご検討ください
名前:ザ・ハウス(2006/10/23)
たーさん、こんにちは。

このような取引が合法かどうかというご質問からお答えします。
納得できないこと、不動産会社に多少の過失はあるかもしれませんが形式的には合法です。また、不動産会社が言うように、口頭であっても承諾をしていますので契約書を取り交わしていなくても有効です。

説明しますと、取引の最後の部分である「建売として引渡し」がポイントです。建築条件付の土地を契約したり、工事請負契約をしたり、いろいろな過程がありましたが、最終的な取引は「新築建売住宅を購入した」ことになります。建売住宅(土地と建物のセット)を購入した場合、それぞれに対して仲介手数料が必要になります。よって、土地代に対して3%+6万円、建物代に対して3%+6万円が仲介手数料の上限となり、今回、その上限を上回っていません。
また、不動産会社は土地の契約の前に全体の取引の流れを説明しており、たーさんはそれを承諾しています。十分な説明をせずに承諾させたのであれば契約そのものが無効になる可能性がありますが、書込み内容から判断すると、十分な理解には達していないようですが一通りの説明はされているようです。「説明が不十分」として争うことはできないことではありませんが判断は難しいところです。

たーさんの今のお気持ちは、だまされた、損をした、とマイナスの感情が多いと思いますが、今回のような取引形態をとることによってメリットが生まれることもあります。

・有利な住宅ローンが利用できた
通常、土地を買って家を建てる場合と建売住宅を購入する場合、住宅ローンの審査は異なり、建売を購入する場合の方が、融資額が多い、金利が低いなど優遇されます。また、個人の方がローンを申し込むより不動産会社の斡旋があった方が優遇されます。

・人気エリアの土地を購入できた
都内では特にそうですが人気のある住宅街の土地のほとんどは建築条件付です。不動産会社や工務店はこのような土地を一般の方がチラシなどで見る前に購入し、建売を建てたり、建築条件付の土地として売り出したりしています。通常では購入できなかったいい土地を購入できたと言えると思います。

・自由な間取りやデザインの家を建てられた
当然のことですが、建売の場合、先に建物が完成しているため自由な間取りやデザインの家を建てることはできません。今回の取引では(予算などの制約はありますが)工務店との話し合いをしながら、ある程度、自由な家づくりができたのではないでしょうか。

以上のようなメリットは今回の取引形態によって生まれたものです。不動産会社に報酬(名目がプロデュース料、仲介手数料のどちらであっても)を支払うことによって得たメリットです。そのメリットがたーさんにとってどれだけ有益だったかは、同じ地域で同程度の建売を買った場合と比較してみると分かりやすいのではないでしょうか。総額がかなり高くなった、或いは報酬を支払わずとも容易にこれらのメリットが実現できたのであれば、残念ながら不動産会社に上手くやられたことになります(前述のように形式的には合法)。反対のようであれば不動産会社はいい仕事をしたことになります。

不動産会社の業務は、不動産の売買や賃貸の取引(不動産や取引内容が正しいかを確認し正しく取引を成立させる業務)の他に、不動産の付加価値を高めるという役割もあります。最も分かりやすい例は山林を切り開き分譲地をつくる開発ですが、二束三文の土地に不動産会社が手を加えることで街をつくり土地の価値を高めます。今回の取引でも不動産会社が手を加えることで不動産の価値やたーさんのメリットが高まった可能性はあります。

たーさんの今のお気持ちではなかなか冷静にご検討いただくことは難しいかもしれませんが、正しい不動産業をされている会社もたくさんあります。一度、プラス面から今回の取引を見直してみてはいかがでしょうか。

度々有難うございます。
名前:たーさんさん(2006/10/25)
返事が遅くなり、申し訳ありません。
今回の契約に関して、ザ、ハウス様がおっしゃるようにプラスの面を見ていくことにします。
主人は、もう前向きに気持ちを切り替え、間取りや外壁等の話を進めています。
私自身も、今回のことでたくさんの勉強をしました。
契約は難しいですというのが、今の本音です。
最後に、色々とアドバイスを頂き有難うございました。
家が完成したころに、この後どうなったのかなど状況をお知らせしたいと思います。
ありがとうございました。
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