既存不適格建築物のリフォーム

既存不適格の土地での建築
名前:よしろさん(2002/9/26)
はじめまして。

よく、相場よりもかなり安いのですが、「不適合接道により、再建築不可」というような瑕疵のある物件があります。

この場合の「再建築不可」とは、どのような定義なのでしょうか?

既存の古屋がある場合、全部取り壊して新たに家を新築するのはダメだとしても、古屋の一部(柱や壁)を残して改修(リフォーム)するくらいであれば問題ないのでしょうか?

このような場合の、法に引っ掛からないリフォームの基準を教えてください。

不適合接道
名前:上田 勝さん(2002/9/27)
よしろさん、こんにちは。

不適合接道とは、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には、原則として建物を建てられない土地であるということで、そこに既に建っている住宅は既存不適格建築物ということになります。

取り壊した上での再建築はできませんが、50?以内で、既存不適格となった時点の床面積が1.2倍を超えない範囲であれば可能です。リフォームについては特段の制限はありません。

基本的に接道義務違反であるということなら、他の土地を私道として提供してもらい、位置指定道路として役所に認可してもらえば再建築可能になりますが、予定道路の関連する地権者(土地所有者)全員の同意が必要ですし、それなりに私道負担金など使用料を支払う必要も出てきます。そういう土地を安いからと買っても買った後のことを考えると躊躇してしまいますね。売りたくなっても買い手がほとんど出てきませんから。

訂正
名前:上田 勝さん(2002/9/27)
>50?以内で、既存不適格となった時点の床面積が
>1.2倍を超えない範囲であれば可能です。

これは増築の制限ことですので、念の為。

安いわけですね
名前:よしろさん(2002/10/3)
上田様
はじめまして。
全然返事が書けなくて済みません。

先週の土曜日、不適合接道の物件をみてきました。
見に行く前に想像していたものより、現物はひどかったです。
物件は、都心の密集市街地にあるのですが、ネコの通り道のようなところに接しているだけで、建物もまさに「ほったて小屋」。リフォーム、増築しても、あと何年耐えられるか。。。という感じでした。

いくら安いとはいっても、このような物件ではまず買い手がまずつかないと思いました。

都心の密集市街地にはこうした物件が他にも山ほどあると思いますが、接道している隣家が買い取ったり、地区の一体的整備をしない限り、陸の孤島のままですね。。。
どうなっていってしまうんでしょうか。。。

今後ともいろいろとアドバイスをよろしくお願いします。
ありがとうございました。

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