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建て替え

建て替えについて。
名前:ミノンさん(2013年6月5日)
築38年の住宅を建て替えすることになりました。

敷地面積は78㎡しかない木造瓦葺2階建てですが、終の棲家と考えております。

依頼先を決める前にざっくりとした間取りなどをまとめておかないといけないと思うのですが、更地にした後一体どのぐらいの広さが可能なのかが知りたいです。

今の家は1階床面積が約43㎡、2階が約26㎡です。

建ぺい率60%。容積率200%です。

例えば2階部分を1階と同じ面積にして広くすることは可能でしょうか。解体費用にはおよそおいくらぐらい用意すればいいのでしょうか。

初歩的なことでお恥ずかしいですが、知り合いの工務店などもなく、HMなどに聞けばそこでお話がどんどん進んでしまいそうで怖いです。

教えていただけたら幸いです。

建築計画をざっくり立てる方法
名前:ザ・ハウス(2013年6月6日)
ミノンさん、こんにちは。

建築法規は難しいですよね。

以下は、どれ位の建物が建つのかをざっくり掴む方法としてお考えください。

敷地面積78平米に対して、建ぺい率が60%、容積率が200%としますと、1階の床面積は最大46.8平米、延床面積は最大156平米は確保できそうです。

この場合、1階46.8平米、2階46.8平米、3階46.8平米の総3階建てを計画しても、まだ容積率には余裕がありそうです。

しかし、敷地の前面道路の幅員が12M未満の場合、かつ用途地域が住居系(第1種中高層住居専用地域など、用途地域に「住居」と付く地域)の場合には、容積率の上限は「前面道路幅員×40%」となります。

つまり、指定容積率が200%だったとしても、仮に敷地の前面道路が4Mの場合は、160%が適用される容積率となりますので、最大確保できる延床面積は124平米となります。

この場合、建ぺい率と容積率から計算すると、1階46平米、2階46平米、3階32平米の延床面積124平米の建物が可能と考えられます。

よって、「2階部分を1階と同じ面積にして広くすることは可能でしょうか」というご質問については、容積率が200%の場合でも、160%の場合でも、2階部分の床面積は1階と同じ面積を確保することができそうだと考えることができます。

ただし、3階部分の床面積に関しては、北側斜線制限や道路斜線制限等の制限によって、容積率いっぱいの面積を確保できるかどうかが異なりますので、より詳細の検討が必要です。

上記のご説明は、敷地面積が78平米という前提で試算をしましたが、もしセットバック(道路から敷地を後退させること)が必要な場合は、後退した部分の土地の面積は、建ぺい率や容積率の対象面積に含むことができませんのでご注意ください。

なお、地下室等の容積率の緩和を使えば、さらに床面積を確保することも可能ですが、上記のご説明では考慮していません。

もう1つのご質問の解体費用についてですが、道路条件や解体の範囲によっても異なりますが、木造住宅の場合、建物だけでおおよそ70~90万円程度の費用が掛かるのではないかと思われます。

詳しくは、こちらをご覧ください。

(→参考:解体工事費

ミノンさんのお考えに適う終の棲家ができるといいですね。頑張ってください。

ありがとうございます。
名前:ミノンさん(2013年6月6日)
早々に回答を戴き、感謝しております。

老いた時の事を考え、2階建てを考えております。

使える面積を教えて頂けたので、早速間取りを考えたいのですがこれまたざっくりで構いませんので教えてください。

居室以外のスペース(風呂や洗面所、トイレ、階段、玄関等)は合わせてどのくらいの広さがいるのでしょうか。

1階にこれらに加えて洋室5畳をとってしまうと、LDKはどのくらいとれますでしょうか。

2階部分に6畳を2部屋、4畳半を1部屋、更にトイレは可能でしょうか。

ご参考程度に留めてください。
名前:ザ・ハウス(2013年6月6日)
ミノンさん、こんにちは。

実際にはミノンさんの生活スタイルを考えた上で間取りを考える必要がありますが、今回は数字上だけでスペースの配分を考えましたので、ご参考程度に留めてください。

1階床面積の46平米を「坪数」に直すと約14坪、「帖数」に直すと、約27帖強です。

まず、平米を坪に換算するには、0.3025を掛けてください。

そして、1坪は約2帖ですから、

46平米×0.3025×2=27.8帖

となります。

生活スタイルやお考えによっても間取りは変わりますので、一概に居室以外のスペースがどれ位必要かを申し上げるのは難しいですが、ざっくりと、風呂2帖、洗面2帖、トイレ1帖、階段2帖、ホール2帖、玄関2帖と考えますと、これらのスペースだけで計11帖になります。

その他、廊下や収納などのスペースを考えますと、居室以外のスペースは15帖前後は必要になるのではないでしょうか。

ここに洋室5帖を取ってしまうと、残りは約7帖程度になりますので、LDKとは言えない空間になってしまいます。

同じく、2階部分も46平米を確保できるとしますと、「6畳を2部屋、4畳半を1部屋、更にトイレ」は十分に可能です。

できるだけ1階に生活動線を集約されたいとのお考えかと思いますが、個室を2階にするか、水周りを2階にする等の工夫が必要かと思います。

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