緑化の都市計画

緑化計画の家
名前:ころすけさん(2007/11/14)
現在、主人の両親との二世帯住宅建設を考えています。両親が住んでいる土地に新築する予定でしたが、緑化の都市計画指定地域になっており、10年前後から開始されるということです。
代替地が貰えるといっても、私達としては遅すぎるので困っています。両親としては、住み慣れた土地なのでできれば住み続けたいそうなのですが・・・

<現在の問題点>
・両親の土地は山のふもと(傾斜地:建蔽率30%)
・緑化計画は強制ではないので、拒否すれば住むこともできる

<考えている選択肢>
?両親の土地の近くに平地を購入し、二世帯を建てる
?緑化計画を無視して、現在の土地に二世帯を建てる
?とりあえず現在の土地に二世帯を建て、緑化計画が始まったら代替地をもらい、新たに住宅を建てる

私としては、かなり急な傾斜地でもあり、出来るだけ満足のいく間取りにしたいので?がいいのですが・・・。
しかしそうなるとお金の問題があります。
「いずれ立ち退きの賠償金が出る」というものを当てにして、新しい土地&住宅を購入するのは危険なのでしょうか?

ご参考までに
名前:ザ・ハウス(2007/11/14)
ころすけさん、こんにちは。

都市計画の詳細が分かりませんので確実なことは申し上げられませんが、指定地域になっており、整備の開始年度が決まっていても実際に整備されない計画、開始が延長になる計画もあります。行政は中長期の計画を作成し、住民にそれを周知し、新築などに制限を設けますが、それが実行を約束したものではない、という非常に分かりにくいことを行います。

ころすけさんのご心配されているように、本当に実施されるか分からない計画をじっと待ち続けるのは辛いことです。ましてや二世帯ということですとできる限り早く方針を固めた方がいいですね。

> 「いずれ立ち退きの賠償金が出る」というものを当てにして、新しい土地&住宅を購入するのは危険なのでしょうか?

前述のように、計画が決定されていても実施されないこともありますので、それを織り込んで考える、というのはリスクが大きいと思います。また、緑化計画が実施されれば土地の価格は上がるものと推測できますが、全国の不動産価格が下落すれば(下落率は他に比べて小さかったとしても)現在の価格よりも下がることがあります。
リスクを少なくするには、新しい土地を買う前、或いはほとんど同時に土地を売ることだと思いますが、おそらく都市計画によって新築建物は制限を受けると思いますので、買い手が見つかりにくいと思います。一度、お近くの不動産会社に売却のご相談をください。

確実な方法、多少のリスクがある方法、どちらを採用するかは難しいところですが、いずれにしても都市計画が本当に計画通りに実施されるのかが最も重要な要素です。行政に実施の可能性について再度確認の上、ご検討いただくことをおすすめいたします。

平地がいい?
名前:ころすけさん(2007/11/15)
ありがとうございます!
その方向でもう一度よく検討してみます。

もうひとつ伺いたいのですが、単純に「二世帯住宅と建てる」と考えた場合、傾斜地と更地、どちらがよいのでしょうか?

斜面の景観にはあまりこだわりはないです。
二世帯として、どちらがよりいい間取りがつくれるか、どちらが機能する家がつくれるでしょう?

ご参考まで
名前:ザ・ハウス(2007/11/15)
ころすけさん、こんにちは。

> 単純に「二世帯住宅と建てる」と考えた場合、傾斜地と更地、どちらがよいのでしょうか?

土地の形状・高低差などを具体的に比較しなければ正しくはお答えできないことを予めご了承ください。

価格では平地の方が余裕が生まれます。一般的に、傾斜地では基礎工事に予算をとられます。また、建物の形状が複雑になりがちですので坪単価も上がります。これらに予算をとられるということは、ころすけさんやご両親が自由にできる、ご要望を実現するための予算が少なくなってしまうことですので傾斜地の方が不利になります。

次にバリアフリーについてですが、傾斜地では階段・段差が(アプローチも含めて)多くなりがちです。一般的には「段差の少ない家=バリアフリー」と言われていますが、一方である程度の段差があった方が良い、という考えもあり、意見の分かれるところです。

最後に間取りですが、一般的に設計者は平地で設計をすることが多いため、平地での間取り作りに慣れています。慣れが必ずしもよいことにつながらないこともありますが、一般的には良いことと解釈していいと思います。傾斜地でご計画されるのであれば、傾斜地での設計経験のある方、或いは土地の状況に合わせて設計ができる建築家などにご相談されてはいかがでしょうか。

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