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共有持分(1)

共有持分についてご意見ください
名前:シロウトさん(2005/3/27)
土地を購入予定です。妻の私は土地建物あわせた総額の10分の1程度の頭金を支払うのですが、土地と建物への配分をどうすればいいのかわかりません。(設計はこれからです)不動産の担当者には土地も建物も、すこしずつでも両方持分があったほうがいいといわれていますが、将来への念のため、ということなのでしょうか?(離婚や死別のときのため)そのときの説明がはっきりせず、悩んでいます。アドバイスください。よろしくお願いします。
共有持分について
名前:ザ・ハウス(2005/4/1)
シロウトさん、こんにちは。

不動産の所有権の登記名義(共有持分)は、土地建物購入のためにどれだけのお金を負担したかによって決めるのが原則です。

例えば、妻が無職で収入や貯金が無い場合に夫と妻の共有名義にしたり、夫婦共働きでそれぞれの負担により購入したにもかかわらず、夫の単独名義にした場合などは、贈与税の配偶者控除の要件を満たさないと原則として贈与税が課税されます。

不動産会社の担当の方が少しずつでも両方持分に、とのご案内は税務上のメリットを十分に活用するためではないかと思います。

共有持分にした場合には購入時、売却時に税務上のメリットがありますが、土地だけを共有とし、建物は共有ではない場合は、建物の所有者しかメリットを受けることができないことがあります。

例えば、土地や建物を購入、新築した場合に支払う不動産取得税ですが、一定の要件を満たすと税金が減額されます。

しかし、建物がご主人様の持分、土地はご主人様と奥様の共有名義であった場合には、奥様名義の土地は軽減措置を受けることはできません。

その他、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」なども同様です。
将来、住宅を売却した際に、住宅を売ることで得た利益の3,000万円まで 税金がかからないという優遇措置です。共有名義の場合の控除額は共有者全員で3,000万円ではなく、所有者が二人いれば控除額が最高6,000万円などの控除を受けることができます。

また、共有持分では共有者全員の同意がなければ売却などができません。言い換えれば、ご主人様の単独では売却や借金の抵当にいれる、ということができず、必ず奥様の同意や奥様の捺印、印鑑証明書が必要となります。その権利を土地、建物どちらにも用いるためには、土地、建物それぞれに奥様の持分が必要となります。

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