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擁壁上の土地

擁壁上の土地について
名前:ジャスミンさん(2013年6月6日)
現在、注文住宅を建てるべく土地を探しております。長期にわたって探しており、先日希望のエリアにやっと土地が出たのですが、擁壁のため購入を迷っています。

南側私道に面した細長い土地(間口5m、奥行12m)で、裏側(北側)に高さ3m程の擁壁があります。この土地は擁壁の上になります。

防火地域ということもあり、できればRCで建築したいのですが、擁壁上の土地は建物の制約等ありますでしょうか。

また知り合いの建築家からは、杭を打つくらいなら地下室を作れば構造的には強固になると言われましたが、それにより擁壁のデメリットは解消できるのでしょうか。

なお擁壁自体の資料は残っておらず、見た目ではかなり古そう(大谷石とコンクリートの2段)です。また何件かで共有しているため、一部分のみ作り直すことも難しいように見受けられます。

なかなか土地が出ないエリアのため、購入を急ぎたい気持ちがある反面、不安があるのも事実です。

その他、気を付ける点や購入前に確認すべき点についても、ご教授いただけると幸いです。

慎重にご判断ください。
名前:ザ・ハウス(2013年6月6日)
ジャスミンさん、こんにちは。

擁壁の問題は大変複雑ですので、図面や現地を拝見していない限りでは、あくまでも一般的なお話しになってしまいますことをご了承ください。

「裏側(北側)に高さ3M程の擁壁」、そして「この土地は擁壁上になります」とのことですので、道路面(南側)と敷地は平坦、裏側(北側)の土地はジャスミンさんが検討中の土地よりも3M低い、という理解でよろしかったでしょうか?

この前提でご説明をさせていただくと、裏側(北側)の擁壁に負荷が掛からないように基礎を深く掘り下げたり、建物の配置を擁壁から遠ざける必要が生じます。

この時、基礎を深く掘り下げる場合にはその分のコストが掛かりますし、建物の配置を擁壁から遠ざけて計画しなければならない場合には、配置計画の制約を受けるため、希望の面積の建物が建たない場合があるのでご注意ください。

ただ、ご質問を拝見させていただくと、擁壁の状態は「大谷石とコンクリートの2段」とのことですので、ほぼ確実に擁壁の建て直しが必要になるのではないかと思われます。

さらに擁壁を何軒かで共有しているとのことですので、擁壁を壊すことによって生じる隣家への影響も気になります。

隣家への影響を配慮して工事を行うことは不可能ではありませんが、土が崩れないようにするためには、直接的な建築工事の他にも、相当な仮設工事費や調査費が掛かります。

擁壁のある土地は、相場よりも安めの価格で売りに出されることが多いのが一般的ですが、擁壁を建て直す費用を見込むと最終的には相場と同等か、それ以上になってしまうことが少なくありません。

建築家の方が「杭を打つくらいなら地下室を作れば構造的には強固になる」と仰られた点についてですが、確かに、ただ杭を打つよりも費用対効果が高くなるケースがあります。

杭のコストは建物を強固にはしても室内のスペースは生みませんが、地下室のコストは建物を強固にしつつ、スペースを生み出すことができます。

ですが、この選択が効果的かどうかは、あくまでも地盤の状態によって異なりますし、またジャスミンさんの予算計画によってもご判断が変わるのではないかと思います。

擁壁は工事に着手してから初めて分かることも多く、工事着手前には想定していなかったコストが生じてしまうことがあります。

率直に申し上げて、今回のケースも工事に着手してみないと確実には分からない事柄が多いと思われます。ですが、もしジャスミンさんが可能な限りの想定をした上でご検討されたいとのお考えでしたら、ご相談されている建築家の方の指示に基づいて、建築会社から擁壁の解体、新設工事の概算見積りをお取りになるのがよろしいかと思います。

ご判断に必要な情報が出揃うのを待ち、その上で慎重にご判断されてはいかがでしょうか。

擁壁、建て直し?
名前:ジャスミンさん(2013年6月7日)
早速のご回答、ありがとうございました。

土地の前提はその通りです。的確な回答に感謝しております。

ご回答内容を拝見して疑問に思ったのですが、既存不適格な擁壁の上に建物を建てる場合は、擁壁自体を建て直すことが前提なのでしょうか。

実は、現在検討している土地の隣(擁壁を共有している土地)が昨年更地で売りに出され、そこに鉄骨造の建物が新築されました。

杭や基礎がどうなっているかは分からないのですが、擁壁はそのままです。

不動産屋や建築士からは、万が一擁壁が崩れても問題ないように建物を強固にする必要があるという話しは聞いたのですが、擁壁自体を建て直すという話しにはならなかったこともあり、そのままでいいのかと思っていました。

確かに擁壁を建て直すにはかなり費用がかかりそうですが、そもそも崩れる前提ならば、下の土地にも迷惑がかかりますよね。隣はなんでそのままで大丈夫だったのか・・・?

また、はじめに質問した通り、RCで建築したいのですが、擁壁上でもRCで建てることは可能でしょうか。RCだとかなり重くなると思うので心配しています。

いろいろと質問して申し訳ありません。どうぞ宜しくお願いいたします。

具体的なお答えができず、申し訳ございません
名前:ザ・ハウス(2013年6月9日)
ジャスミンさん、こんにちは。

先の回答では擁壁の安全性が確認できない前提に立って、主に擁壁を建て直した場合のリスクをご説明させていただきましたが、既存不適格だからといって必ずしも建て直しが必要ということではございません。

ただし、擁壁が安全であることを設計者が確認し、擁壁から新たに建てる建物の距離を離したり、深く基礎を掘り下げるなど、擁壁に建物の負荷が影響しないように計画をする必要があります。

最近の事例として隣家の例もあるようですので、擁壁まで手を入れなくても、隣家と同様の考え方で計画を進めることができるかもしれません。

また、RCで建築すること自体に問題はございませんが、個別の計画内容によって、擁壁に及ぶ影響や影響を最小限に留めるためのコストは異なりますので、実際に設計を手掛ける建築士に現地を見てもらった上でご助言をいただくのがよろしいのではないかと思います。

想像の域を出ず、具体的なお答えができずに大変申し訳ございませんが、ご参考にしていただけると幸いです。

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