建築条件付土地・建物で悩んでいます

建築条件付土地・建物について悩んでいます
赤ワインさん(2010/11/11)

はじめまして。
学区限定で家探しを始めました。

その中で、A社が販売している土地を、B社(どちらも不動産会社です)が買い、B社が建築条件付土地として売りましょう、という提案をされています。
A社はおそらく、建築条件付での土地販売はしない会社です。

さて、その土地は、接道2メートルぎりぎりの旗竿地(古家付き)で、土地の価格はこの地域としてはべらぼうに安い土地です。B社は、当方が出せる予算を知っているので、その予算内におさまる形で、この土地に建物を付けて販売する、という提案です。

私が悩んでいるのは、契約についてです。

B社の営業は、この契約は建築条件付き土地売買契約だと言っています。が、実際にはこの土地は当方のためだけに買い付けをするので、土地売買契約と建物工事請負契約を同時に行いたい、と言ってきています。

この契約の仕方が、独占禁止法違反に触れる可能性があることは承知していますが、この土地についてB社は広告などは出しておりません。

B社としては、この土地を当方のために買い付けし、地盤調査?引渡しまですべてを請け負って利益を上げるため、建物が建たないリスクは回避したいそうです。その気持ちも十分、わかります。

3ヶ月などの期限付き契約にして、その3ヶ月の間に当方が「やっぱやーめた」とか言ってしまったら、B社はなんのために土地を買ったのか分からなくなってしまいますから・・・

ただ、当方としては、

1.建物を建てる工務店(地場の工務店ですが、実績も有り、結構しっかりした会社という印象はもっています)と当方との意思がうまくかみ合わないなどのリスク

2.そもそも、建物と土地を同時契約してよいのかという漠然とした不安

3.接道2メートルが後々、どのような不具合を生じるか(運転技術は必要ですが、最低限、普通車が入れられることを条件にはしています)

4.同時に両方の契約をする場合、契約書や重要事項説明書の記載で注意すべき点

などの理由で、悩んでいます。

幸か不幸か、今はA社とB社がこの土地の隣地境界について確認をしている最中で、当方は「待ち」の状態です。GOが出たときに、当方が何を確認すればよいのかわからないので、質問させて頂きました。

ザ・ハウスさん、皆様、よろしくお願いします。

ご参考まで
ザ・ハウス(2010/11/13)

赤ワインさん、こんにちは。

土地と建物を同時に契約されるという事ですが、ある程度プランなどの打合せがあった上で契約を締結されるのでしょうか。

もし、これが契約前に建物について打合せもなく契約するという事であれば、赤ワインさんが書かれている通り大きなリスクが伴うと思われます。建物の契約を同時にするという事は、当然ながら建物についてのコストも確定した上で契約になります。しかし、実際にどういった建物の間取りになるのか、広さはどの位なのか、設備機器はどのようなものが入っているのか等を把握できない段階で契約をしなければならず、コストに対して納得できる買い物になるかどうか購入する側が選択肢を持てないというのはおかしな話のように思います。
一般的な建築条件付きの土地契約に関しても、ある程度プランを話合った上で契約することが一般的ですので、契約をされる不動産会社に一度確認をされてはいかがでしょうか。

接道の2mという件については、家を建てる際に敷地が必ず道路に対して2m接道しているという事が法規上必要になりますので、旗竿敷地で今回のような2mの通路がある旗竿敷地というのは割合に多い条件ではないかと思います。
車の駐車などのスペースの問題に絡んで境界部分の柵や塀などについてはどういった条件がつくのか(境界のまん中に共有の塀や柵を設ける場合もあれば、それぞれ境界から自分の敷地の内側に塀や柵をそれぞれが造る場合があり、境界より内側に造る場合は更に通路幅が狭くなります)も確認する事をお勧めします。

契約書や重要事項説明に関しても、まずは建物部分の詳細が詰められた上で契約ができるのかどうかという点を確かめて頂いた方がよいかと思います。

結局
赤ワインさん(2011/01/06)

ご回答、ありがとうございました。
あの質問のあと、紆余曲折あり、結局この旗竿地は購入には至りませんでした。両隣家との隣地境界が確定しなかったこと、他の建売物件で気に入ったものが出たことが要因です。

建売物件のほうは、建築中だったので、壁や天井のクロスを選ばせてもらうことができました。

また、ローンは、フラット35Sを利用できました。
この、フラット35Sは、旗竿地を購入した場合には利用が難しかったのではないかと思います。旗竿地では、借入希望額の総額のうち、建物評価額が高くなりがちなので、土地評価額を重視するフラットでは、審査が通らない可能性があっただろうと思うのです。おそらく、不動産会社はなんとかして、変動金利などで審査を通すようにはしてくれると思いますが、固定金利希望だった私には厳しいものだったと思います。

また、建売とはいえ、クロスを選んだり、ポストの位置を考えたり、ローンで悩んだりと、いろいろ大変でした。建売でもこれだけ大変だったのに、建築条件付きにしていたら、たぶん決めることが多すぎて、私には無理だったと思います。

注文住宅は、本当に家のことを真剣に勉強できて、将来のライフプランを考え、柔軟にいろんなことに対処できる方には向いていると思います。私もそういう人間でありたい、と思いますが、ちょっとしたことでもくよくよしたり、眠れなくなってしまうタチなので、今は、建売で満足しています。

ありがとうございました。

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