擁壁についての説明不足

擁壁の問題
勉強不足さん(2010/09/13)

最近土地の契約を致しました
隣地と高低差のある場所で、こちらの敷地が少し高く境界線が30年前に作られたブロック積み擁壁になっております。気になっていましたが、敷地内から拝見したのみで、市の検査も通るだろうし、建物は擁壁に負荷をかけない建て方で建てられる、との不動産会社の言葉を聞いて大丈夫かな、と判断しました。
擁壁の外側が隣地であったことと、特にそれについて補足説明もなかったので、決定いたしました。
いよいよ建物プランとなった際に、ある業者さんから隣地との擁壁が二段擁壁で、ひょっとしたら違法となって行政の指導が入る可能性を指摘されました。
こちらには擁壁工事を行う予算は全くありません。
隣地の敷地内に入って、外側を見ることに気が付かなかったこちらにも責任はあるとは思いますが、こういった違法かもしれない現状を契約前に告知する義務は売主・不動産会社ともにないのでしょうか?
「隠れたる瑕疵」にはあたらないので手付解除期日を過ぎてからの解約は違約金が発生する、と言われてしまい愕然としております。
どのような措置をとるのがよいのか、お忙しいところ申し訳ありませんが、アドバイスよろしくお願い致します。

ご参考まで
ザ・ハウス(2010/09/13)

勉強不足さん、こんにちは。

建築業者さんが言うように、この擁壁が違法で行政から指導が入る事が確実なのかどうかをまずは確認された方が良いようです。行政の建築に関する担当先へ直接確認されてみることをお勧めします。

実際確認されて擁壁が違法で造り直しを指示された場合ですが、勉強不足さんが書かれていらっしゃる通り、不動産会社から「市の検査も通るだろう」という説明を口頭で受けていたのであれば、「隠れたる瑕疵」ということではなく、売買時に購入に関して受けた説明と実際の内容が違っていたという点で解約を申し出る事が出来ると思います。

この不動産会社から「建物の擁壁に負荷をかけない建て方で建てられる」という説明もあったという事ですが、確かにそういった方法で建築をすることで擁壁の造りなおしをせずに建築許可が通る可能性がある事も事実です。
例えば、建物の地中に垂直に杭を打ち込んで擁壁に対して建物の加重分の負荷をかけないという方法や、擁壁側の基礎を深くして同じような効果を狙う方法なども考えられます。
この対応策は決して珍しいものではなくよく使われる方法ですが、各行政により考え方や見解などが違いますので、どこでも同じように許可がおりるという事は言いきれません。
ご自身の建築されるエリアの行政にまずは確認された方が良いと思います。

ありがとうございました
勉強不足さん(2010/09/13)

ご丁寧な回答をありがとうございました。

改めて土地選びの難しさを痛感しております。
やや癖ありの土地を選んでしまったようなので^^;
まずは行政にしっかり確認をとってみたいと思います。

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