市街化区域農地畑の土地売買について

土地売買について
ももたさん(2011/05/17)

はじめまして。実家の父名義の土地についてわからないことだらけなので教えてください。

5年前に父が兄弟2人で相続しました。
しかし、不況で売りに出したいと三人で相談していたところ、ふと知り合った仲介業者のAさんに相談することになりました。
Aさんは個人で営まれている方のようです。

もともと土地は350坪の「市街化区域農地畑」となっている竹藪です。Aさんはこのままでは売れないから任せて下さい。と言われとりあえず売れるようにお願いしますと口約束した形になりました。

そこからの流れの概要ですが
・生産緑地買取申込書に2人の印鑑を捺印
(これは市から却下でした)
・上記に関することをAさんに委任するという手書きのメモのような委任状が控えとして三人のもとにある。
・売却後は1500万円が2人に残るようにするので
仲介手数料は本来は3%の45万程度だけど複雑な土地なので100万もらうよ。と言われた。
・竹藪の状態だと売れないので測量・竹の伐採・土地の整備に100万ほどかかるがこれは今すぐにでもしたほうがいいといわれたが、三人は不安なので「とりあえず土地を掘ったり竹の伐採はしないように」とAさんに言う。

これが1週間まえまでの話です。
それが本日「竹を半分ほど切っておきました」
といきなり電話があり三人は驚く。
Aさん「切ります言いましたよ」
2人「いうてません」
Aさん「ではもう知りませんよ」

と、、このような会話がありました。
私含め父もなんだかこのAさんに
不信感を持っているのでご相談しました。

わからないことだらけです。
1.生産緑地にするメリットはなに?税金対策?
2.手数料100万はおかしくないですか?
3.そもそも測量・整備は売主がするものなのでしょうか?
4.Aさんが急いで整備を始めたわけは?
5.「もう知りません」っていうのが怖いのですが・・・何か請求されたりするのでしょうか?

不安です。Aさんはまっとうな方だとが思えないのですが。。。

ご参考まで
ザ・ハウス(2011/05/20)

ももたさん、こんにちは。

ももたさんのご質問についてお答えできる範囲で順にお答えします。

1.生産緑地にするメリットはなに?税金対策?

まず、今回の土地は生産緑地の土地なのでしょうか。
市街化区域内にある生産緑地地区と定められていない農地であれば、農地転用届出書を農業委員会へ提出すれば宅地として使用できます。
しかし、生産緑地地区の場合、農業に従事する方が亡くなるか、従事できなくなるような障害・疾病にならないと生産緑地解除(買取)申請というのは許可がおりませんので、再度ご確認ください。

2.手数料100万はおかしくないですか?

不動産売買の仲介手数料は3%+6万円と決まっています。今回の場合は、売買にともなう仲介手数料以外にも実際に行った生産緑地解除手続きなど、実費の範囲で手続き費用を請求される可能性はあると思います。具体的な金額についてはAさんとのご相談になります。

3.そもそも測量・整備は売主がするものなのでしょうか?

正式な土地の面積、位置などがわからないまま売りに出しても買い手はつかないので、測量は必要になります。整備については、更地になっている方が買い手がつきやすいのは事実です。

4.Aさんが急いで整備を始めたわけは?

3.でも申し上げましたが、整備すると買い手がつきやすくなりますので、Aさんの善意でできることを進めたのかもしれませんが、勝手に進めたことなどの経緯が不確かなので、Aさんに直接ご確認ください。

5.「もう知りません」っていうのが怖いのですが・・・何か請求されたりするのでしょうか?

生産緑地解除申請費用や竹藪の伐採費用など、これまでに具体的にかかった経費についてはAさんから請求があるかもしれません。今後もAさんにお願いするかどうかも含めて再度お打ち合わせください。

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