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日影規制に関する隣家への配慮

下がった隣地住宅への日影規制について
フルハムさん(2008/12/21)

初めて投稿致します。建築条件付の土地を購入したのですが、西隣~北西隣まで分譲マンションが建っていますが、当方土地より低いところに建っており、おおよそ、そこのマンション二階の床面が当方土地より30-40cm低くなっております。つまり一階部分はさらに低い場所に位置しております。さらにそのマンションはちょっといびつな形で当方土地の北西隣の部屋については、同じマンションの上記西隣の部屋が2mほど南東方向にせり出している為、その影で午後は全く日が当たらない現状です。そして当方プランの二階建て一軒家が建つと正午までは当方日影で北西隣、西隣のマンション側には迷惑を掛ける事になります。そこで以下質問です。

1.当方一軒家が建たなくても午後からは日が当たらない部屋に対して、当方一軒家が建つと午前中も日が当たらなくなる(冬至日予想)ことになりますが、これは日影制限に違反している事になるのでしょうか?第一種中高層住居専用地域です。

2.おそらく当方一軒家が建たなくても基本プランの高さ2.3mの目隠しフェンスだけで北西隣の1階の部屋は午前中は何時間かは日が当たらなくなります。そのような土地を販売した建築条件付土地販売会社からペナルティ無しで手付金を全額返金してもらって契約解除出来るものでしょうか?建坪39坪の二階建てプランを提示されて契約したのですが、契約書上では同社の基本プランの二階建て建坪30坪となっております。当方は住居人数が多い為、30坪では立てる意味がないと思っておりますが、当方西側の影を作る部分を減らして30坪の住宅を作れとごり押しされそうな会社ではあります。

何卒皆様のお知恵を拝借したく、宜しくお願い致します。

ご参考まで
ザ・ハウス(2008/12/22)

フルハムさん、こんにちは。

現地を拝見していないので、また、各地方では条例によって考えが異なりますので一般論としてご理解ください。詳細は、ご依頼予定の建設会社や土地の販売業者、役所にお問い合わせください。

> 1.これは日影制限に違反している事になるのでしょうか?

実際に建物が建ったときに、日が入る・入らないということではないと思います。
例えば、隣地が違反建築をしたとき、フルハムさんが正しい建築をして日影を作ってしまいそうだからフルハムさんの建築が違法とはならない、ということです。あくまで、法律的に決められた線を引く、でいいと思います。
ただし、これは法律的なことで、実際にマンションに住んでいる人からすると、納得できないことです。後日のトラブルを防ぐため、事前に了解をとる、などの配慮は必要だと思います。

> 2.そのような土地を販売した建築条件付土地販売会社からペナルティ無しで手付金を全額返金してもらって契約解除出来るものでしょうか?建坪39坪の二階建てプランを提示されて契約したのですが、契約書上では同社の基本プランの二階建て建坪30坪となっております。

具体的にどのようなやり取りがあったか分かりませんが、契約書上では「2階建て30坪」と記載があるのであれば、フルハムさんがそれに同意した、と解釈される恐れがあります。「39坪のプラン」がフルハムさんの手元にあれば対抗することができるかもしれませんが、土地販売会社に「そんなプランは知らない」と言われれば、取り合ってくれないかもしれません。
面積以外の契約解除理由、例えば、プランがよくない、工事価格が合わない、などもご検討いただくか、(あまり交渉に応じてくれそうになければ)早めに不動産トラブルの相談窓口に相談することをおすすめいたします。

ご教授有難う御座います。
フルハムさん(2008/12/24)

ザ・ハウス様、早速のご教授、有難う御座います。

>これは法律的なことで、実際にマンションに住んでいる人からすると、納得できないことです。

今回この質問をさせて頂いたのも、今回の建築条件付土地販売業者が土地を販売開始したところ、マンション住人から「ここに住宅を建ててもらっては(日当たりが悪くなるので)困る。」という苦情を業者にしたところ、「我々は土地を販売しているだけ。苦情は施主と相談下さい。」と回答した事を知人経由で耳にしたからです。その業者は東証一部上場していますが、評価は分かれているようで、土地購入後、建築条件付で狭小切り売りし荒稼ぎしているというマイナス評価もあるようです。今回当方は住居取得にあたり学区限定で検討した結果、同業者の土地を購入せざるを得なかったという背景があります。

>後日のトラブルを防ぐため、事前に了解をとる、などの配慮は必要だと思います。

今回の建築条件付土地販売業者のスケジュールでは建築確認申請提出→承認→地鎮祭の後に「近隣への挨拶まわり」となっています。確かに当方としてはすぐにでもご迷惑を掛けるお宅に了解を取りたいとは思いますが、そうすることで逆に抵抗を受けるのではと危惧しておりますので、建築業者スケジュールの通りで進めようと思っています。なお、隣地がマンションの場合は一軒一軒挨拶に回るのか、ご迷惑を掛ける可能性のあるお宅のみまわるのかという点では一般的にはどちらが正解でしょうか?建築業者からは詳しい説明を受けた事はありません。

>早めに不動産トラブルの相談窓口に相談することをおすすめいたします。

差し支えなければどのような相談窓口がありますでしょうか?当方名古屋市内です。

続いてご教授頂けましたら幸いです。

ご参考まで
ザ・ハウス(2008/12/24)

フルハムさん、こんにちは。

> マンション住人から「ここに住宅を建ててもらっては(日当たりが悪くなるので)困る。」という苦情を業者にしたところ、「我々は土地を販売しているだけ。苦情は施主と相談下さい。」と回答した事を

土地の販売会社として、好ましくない言動だと思いますが、法律に違反しているとは言い切れないところです。

土地の販売会社の言う「我々は土地を販売しているだけ」というのは確実に間違いではありません。今回、建築条件付とはいえ、建物の間取りなどは施主(フルハムさん)と建設会社が話し合って決めることであり、土地の販売会社はその話し合いに加わったり、決定を下したりすることはない、という意味では土地の販売会社は(責任が全くないとは思いませんが)重い責任がない、と言えます。

しかしながら、事前に近隣住民から反対の声があったことを知りながら、それをフルハムさんに告げていなければ、説明不十分を問うことはできると思います。

> 今回の建築条件付土地販売業者のスケジュールでは建築確認申請提出→承認→地鎮祭の後に「近隣への挨拶まわり」となっています。

一般的な建築のスケジュールであり、こちらも法律的に慣習的に明らかな違法ではありません。しかしながら、土地の販売会社の意図的なもののように思います。

着工前に近隣住民に挨拶をして激しく反対を受けたとしても、前述のように土地の販売会社には責任はないとも解釈できるので、建築条件付土地の売買契約は成立します。つまり、近隣住民の反対にあって建築ができなかったとしても、土地の売買契約は解除できないし、建物の請負契約も解除できない、ということになり、すべての責任と負担は施主が背負うということになります。

しかしながら、近隣問題については、建物が建てられるかや契約解除ができるか、などの視点で考えるよりも、この後も地域住民と仲良くできるか、についてご検討いただいたほうがよいと思います。

> なお、隣地がマンションの場合は一軒一軒挨拶に回るのか、ご迷惑を掛ける可能性のあるお宅のみまわるのかという点では一般的にはどちらが正解でしょうか?

地域の慣習や立地条件、どの程度の影響を与えるのか、によりますのでケースによって異なります。
日当たりのように直接的な影響もありますが、工事の音や工事車両の通行による交通の影響など間接的な影響もあります。直接影響がある方には厚く、間接的な影響しかない方にはビラを配る程度、でもよろしいかと思います。

> 差し支えなければどのような相談窓口がありますでしょうか?

不動産の免許を与えている県庁(担当部署は各県によって異なりますのでお問い合わせください)、不動産会社が所属している団体、社団法人宅地建物取引業協会(各県にあります)などが、公的な相談窓口です。

続けてご教授、誠に有難う御座います。
フルハムさん(2008/12/24)

続けてご丁寧にご教授頂き、誠に有難う御座いました。たいへん参考になります。

>直接影響がある方には厚く、間接的な影響しかない方にはビラを配る程度、でもよろしいかと思います。

隣地は分譲マンションなので管理組合があります。直接的に日影を作ってしまうお宅には直接伺い、そうでないお宅へ説明する意味で管理組合(住まれている方のどなたかと思うのですが。)に挨拶するのは如何でしょうか?

続いてご教授頂けましたら幸いです。

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