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土地だけの購入は難しい?

工務店指定の土地について
名前:naoshoさん(2002/8/2)
土地と建物を別に購入して建物は建築家にお願いししようと検討中です。
不動産屋は土地だけの購入は難しく、土地を持っている工務店で建築する条件付きなら紹介できると言いますが、本当にそうなのでしょうか。またこのような場合、注意することは何でしょうか。もし、同じような経験をした方がいらっしゃったら体験談などもお聞きしたいです。よろしくお願いします。
建築条件付
名前:上田 勝さん(2002/8/4)
naoshoさん、こんにちは。

一般に建築条件付宅地契約と言いますが、土地を購入するにあたって指定の建築会社以外に選べません。ただし、土地の売買契約と請負契約とは本来別の契約ですので、件の工務店との話し合い次第では土地の売買契約だけにしてもらうこともできるかもしれません。不動産屋さんはあくまで媒介もしくは代理でしょうから、直接工務店と話をすることです。

建築条件付というのは、いわゆる「売建」とも言われます。建売は完成物権を土地ごと取得しますが、「売建」というのはその逆で購入してから建てるもの。要するに施主の希望に添った家作りのできる建売住宅、と考えればわかりやすいでしょう。

もちろん難点は施工会社が選べない点。ですからその工務店の建築物件や建築途中の物件があれば実際に現場を見て施工状態を確認し、信頼できるかどうかが重要な判断のポイントになります。また、できれば契約より先にプランの相談をし、建物の見積もりをとることが可能かどうか聞くことです。契約を急ぐようであれば遠慮しておいた方が無難でしょうね。

ちなみに間に設計監理をいれて建築士の監理のもとに施工させることも可能だと思います。

工務店との話と坪単価について
名前:naoshoさん(2002/8/6)
上田様、アドバイスありがとうございました。

不動産やより工務店と直接話を、とのことですが、不動産やから施工工務店を聞きだした後、不動産やをとばして直接、工務店と交渉するということでしょうか?不動産やとしてはそのようなことを嫌がらないのでしょうか?
その後、件の不動産やとこちらの趣旨について話す機会があったのですが、こちら側の建築家の設計管理を入れることは可能かもしれないが、工務店が設定している建物の坪単価から下がることはないと言われましたが、そういうものなのでしょうか?

工務店と不動産
名前:上田 勝さん(2002/8/6)
>不動産やより工務店と直接話を、とのことですが、
>不動産やから施工工務店を聞きだした後、不動産やを
>とばして直接、工務店と交渉するということでしょうか?

そうではありません。契約条件の変更は当事者間でやるべきことですし、不動産業者はあくまでも契約の媒介を担当するだけですから、最終的にその契約は不動産業者の事務所において行われることになります。もしその媒介契約が専属専任媒介ではないとすれば、工務店と直接契約を結ぶことも不可能ではないですけどね。

>工務店が設定している建物の坪単価から下がることは
>ないと言われましたが、そういうものなのでしょうか?

プラン次第ですけれども、考えられるのは既に間取りや設備、外観もある程度固まっている場合ですね。坪単価というのはある規模の住宅を作るときに経験的に総額を出して、それを坪あたりで割ったものですから、正式な見積もりとは違います。

もちろんこれ以下の坪単価では難しい、という水準はあります。通常は土地と建物セットになった場合、坪単価そのものは通常依頼する場合より安くできることが多いですけれど。もしくは土地代金が安くしてあるとかですね。

もう少し詳しく
名前:上田 勝さん(2002/8/6)
通常、請負契約というのは土地が存在しなくては結べません。ですからまず最初に土地の売買契約が先になりますが、売買契約を結び、その後請負契約がプラン等の関係上結べなかったとすると、その最初に結んだ土地の売買契約がどうなるのか、ここを確認する必要があります。

例えば契約時点で手付金を要求された場合、請負契約が不調に終わったときにそれが返金されるのかどうか。そうした条件が特約としてつくのかどうかです。解約手付として戻ってこないとすると、それはかなり不利な条件ですよね。

また、もちろん現時点では建物は存在しておりませんので、土地の売買契約を結ぶ時点でどのような家になるのかわかりません。建築条件付は最終的に土地と建物がセットで売買されますので、未完成であっても実際にどのような家になるのかということについて工務店や不動産業者には説明する義務があります。図面があるならばその図面を渡すこともその義務のうちです。

請負契約は不動産業者は関与しません。ですから請負に関係する図面の提出などは本来義務とは言えないのですが、土地の売買契約が請負契約を前提にしている以上、やはり不動産業者はそうした情報提供について一定の責任があるだろうと思いますね。

私がまず工務店と話をした方がいいというのは、土地の上に建つ住宅部分の詳細を知らないままでは土地の売買契約は結べないということです。請負契約してもいいという段階まで把握した上で土地の売買契約を結ぶ。建築条件付というのは法律上の制約がとくに固まっていないいわばグレーゾーンの多い契約ですから、トラブルの種は事前に解消しておいた方がよいと判断するからです。

ありがとうございました
名前:naoshoさん(2002/8/11)
お返事おそくなりすいません。やはり納得いくまで話をするということですね。アドバイスを参考にがんばってよい土地を探します。ありがとうございました。
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