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電波障害のある土地(1)

電波障害について
名前:mouseさん(2006/10/11)
以前に一度この情報交換所でお世話になりましたmouseです。新たにお伺いしたいことがありましたので投稿させて頂きます。

6月に土地(古い住宅地、古屋撤去済みの更地)を購入したのですが、ここが電波障害地域ということが最近になってわかりました。電波障害地域になったのは私たちがこの土地を購入する以前からのようです。土地を買う前に不動産業者に口頭で電波障害地域かどうか尋ねたのですが、電波障害地域ではないという回答でした。また「電波障害地域であれば重要事項説明書などに記載しなければいけない」というようなことを不動産業者が言っていたように記憶しています。

そこでご相談です。
■「電波障害地域」であることは土地を契約する際に重要事項説明書などに記載して告知する義務は不動産業者にはあるのでしょうか?
■告知する義務があるのであれば、告知されていない私たちの場合、ケーブルの引き込みなどに余分にかかる費用を不動産業者に請求することは可能でしょうか?
■また、そもそも「電波障害地域」というのは何処が規定するものなのでしょうか?

ちなみに私たちの場合、電波障害は都の住宅供給公社によって「電波障害地域」とされており、公社がひいているケーブルをテレビアンテナがわりに利用することになりますが、その引き込みに4万円ほどかかると言われています。(民間のケーブルテレビではないので地上波アナログ、月々の費用は無料です)

また、家を建てる工務店の営業さんに、土地の契約前に「テレビアンテナはどうしてたのか売り主さんに聞いておいて下さい」といわれていたので、契約の際に売り主さん(個人の方)に直接聞いたら「ケーブルです」と言っていました。その時は私たちはその土地が電波障害地域だとは知らなかったので、それが電波障害地域だからなのかどうかということも考えていませんでしたし、先方もそのようには言っていませんでした。

長くなってしまいましたが、ご回答頂ければと思いますのでよろしくお願い致します。

ご参考までに
名前:ザ・ハウス(2006/10/11)
mouseさん、こんにちは。

電波障害について重要事項説明書に明記する義務があるか、また口頭などで説明する義務があるか、ですが解釈によって異なります。
宅建業法では重要事項説明書に明記し調査・説明しなければならないものとして、例えば不動産の権利関係や建築基準法上の規制など具体例が挙げられているものがありますが、電波障害については具体例として挙げられていません。業法に明記されていないので明記の義務、調査・説明義務はない、と解釈することもできます。
ただし、業法では、重要な事項について故意に事実を告げないこと、不実のことを告げることが禁じられています。また、本当に知らなかったとしても容易な調査で確認できるものについては不動産会社は調査不足という責任を負います。よって重要事項説明書に明記はしなかったとしても当然の調査・報告の義務を負う、と解釈することができます。
明確は判断は難しいところですが、建築物の高層化など都市機能の発達により電波障害は一般的なこととなりつつありますので売主に不利にならないように配慮し、重要事項説明書に明記はしなかったとしても調査・説明は必要だと思います。

損害の請求についてですが実費負担分が上限であり、適当ではないかと思いますが抗弁をする余地はあります。
不動産会社は口頭で「電波障害地域ではない」と説明しており、それは事実とは異なりますので損害の請求は可能だと思いますが、重要事項説明書などの書面での説明ではありませんので「説明した記憶はない」と抗弁をされるかもしれません。
また、今回のケースでは(契約の後か前かは分かりませんが)契約時に直接、買主よりケーブルテレビを使っていることを聞いています。電波障害地域という説明は受けていない、またケーブルテレビの工事費等についても説明を受けていませんが、話の経緯より費用負担があることを推測できない状況でもありません。「契約時、売主はケーブルテレビの話は工事や費用が必要という意味で話をしてましたよ」という抗弁もありあえます。

電波障害地域を指定する機関については分かりませんが、市区町村が対応・指導をしているようです。電波障害の原因をつくった方(例えば高層ビルの建築主)が地域住民への対策(ケーブルの引き込み工事など)を行うのが一般的です。その指導は市区町村が行っています。また、事後の対策だけではなく、高層建築物を建築する前にも市区町村より建築主への指導が行われています。指導については各自治体によって異なると思いますので詳細は直接お問い合わせください。
電波障害の可能性のある地域については、概ね市区町村が把握しています。また、地域のケーブルテレビ会社も知っているものと思われます。

ご回答、ありがとうございました
名前:mouseさん(2006/10/12)
すばやいご回答、ありがとうございました。

電波障害について不動産業者に説明の義務があるかどうか曖昧な部分はありつつも、私たちとしてはやはり事前に確認した際に「電波障害地域ではない」という返答でしたので、すんなり納得はできないですね。このやりとりはメールでやっていたと記憶していたのですが、探してみても見あたらないので口頭だけでのやりとりだったようで、そこが悔やまれます。

ケーブル引き込みの費用云々はさておいても、とりあえず「電波障害地域」であったことに対しては不動産業者に抗議しようと思います。

詳しいご説明、ありがとうございました。
また何かありましたらよろしくお願いいたします。

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