位置指定道路に接する土地(2)

位置指定道路に接している私道
名前:たろうさん(2007/1/10)
初めて質問させていただきます。
3年程前に中古で住宅を購入したのですが、その際
住宅に接している道路が私道であることは聞いていましたが、その私道が位置指定道路ではなく、位置指定道路の私道に接している私道ということが、銀行の融資借り換えで気付きました。
そのことが 原因で、新しい銀行に融資を申し込むことができなかったのですが、
私道の位置指定道路は4mの幅員があり、私道は2.7m
しかも位置指定道路の私道と私道を5件の家で均等に割るという条件がついていました。
そこで、私道にしか接していないというのは
建て替えはできないということでしょうか?

もしそうであれば 不動産屋はその旨を伝えなくても良いのですか?

また、立替えをする場合、私道を広げて位置指定道路にする必要があるのでしょうか?

アドバイス等宜しくお願い致します。

ご参考までに
名前:ザ・ハウス(2007/1/11)
たろうさん、こんにちは。
全体の位置関係や権利関係が分からないため明確なお答えができないかもしれないことをご了承ください。

ご相談内容を大きく分けると、「建て替え」と「融資」の問題に分かれます。
つまり、建て替えができる・できないという判断と、金融機関が融資をする・しないという判断は、別になります。

まず、建て替えについて考えます。
建て替えは建築基準法の基準(4メートル以上ある道路に2メートル以上、土地が接している)を満たしていれば、可能です。現在、2.7メートルの私道に接しているとのことですので、このままの状態で建替えることはできない可能性が高いですが、条件を満たすための措置(セットバック)をすれば、建て替えは可能です。
セットバックとは、4メートルの道路を作るために道路から敷地を後退させること(土地が少なくなる)です。通常、両サイド(たろうさんから見れば道路をはさんだ向こう側の土地)を等しく後退させます。現状の2.7メートルが、両サイドとも後退していないのか、たろうさん側(または向こう側)だけが後退しているのかによって、たろうさんが後退する距離は異なります。

次に、融資について考えます。
たろうさんが接している道路は私道ですので、所有者が他に売却するなどがあった際、たろうさんが私道を使えなくなってしまうことがあります。そうすると、たろうさんの土地は、接する道路がなくなってしまうため新築ができない土地になってしまいます。金融機関は万一があった場合を考えて土地や建物を担保にしますが、建物が新築できない土地では新しい所有者を探しにくく、評価を下げざるをえなくなります。今回、金融機関より、

> しかも位置指定道路の私道と私道を5件の家で均等に割るという条件がついていました。

という条件を提示されたようですが、たろうさんの接している私道と位置指定道路にたろうさんの持分があれば、新築ができない土地になってしまう事態を防ぐことができます。そのために、金融機関はそのような条件を提示されたのだと思います。

不動産会社についてですが、建て替えができないことを知っていた場合、当然にそれを説明する義務があります。今回の場合、建て替えはできると思いますが、建て替えをするための条件(例えばセットバック)があれば事前に説明します。

ありがとうございました。
名前:たろうさん(2007/1/13)
ご返答有難うございました。
建て替えはできるとのことでした。

大変参考になりました。
これからも私道についてもうすこし勉強していきたいとおもっております。
どうもありがとうございました。

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