土地購入後、マンション売却

土地購入後、自己所有不動産売却のリスク
名前:リバーサイドさん(2007/8/6)
現持ちマンションが手狭になり、
不動産を探して居た所、とある中古物件が気に入り、申込みました。
都市銀でローン審査をしてもらった所、主人が事業主であるため、
節税対策で事業所得を抑えて申告してる事もあり、2500万円しか貸してもらえず、自己資金1000万円を足しても到底足りず、一旦は諦めてました。

さて資金が貯まるまでかなり時間がかかるし、
子供ももう一人増えてどうしようかと思い悩んだ所に
ひょんなことから建築士さんとご縁があり、
色々とお話を伺いました。

建築士さんが仰るには先ず支払える金額の
土地を探して購入し、その後マンションを売却、
その利益を建物の金額に充てる方法を提案してくれました。

その提案に感心し、今土地をつぶさに探しているのですが、

単純に計算すると
自己資金1000万円
借入れ金額2500万円
売却不動産1700万円(見込み)
総予算合計 5200万円

現時点で土地に掛けられる金額の上限は3500万円ですが、
建坪30以上は確保したいとなる残額1700万円で
満足に家が建つか不安になってきました。

又、このような買い方で考え得るリスクはありますでしょうか?
土地は買ったが、建物が支払えないなんて事になってはいつまでも竣工できませんし…

オーソドックスな方法です。
名前:ザ・ハウス(2007/8/7)
リバーサイドさん、こんにちは。

マンションから一戸建て(土地購入+新築)への住み替え方法としては、オーソドックスな方法だと思います。リスクとしては、タイミングと金額の不確実性の2点が考えられます。

一点目のタイミングについて。
マンションを売却する時期が、計画をスタートさせる時(土地を購入する時期)だとすると、その後、約1年間、借家住まいとなります。また、新築後の売却であれば借家を借りる必要はありませんが、建築家に設計料、工務店に工事費を支払うことができないため、その条件で請け負う業者は少なくなります。

二点目の金額の不確実性について。
これは一点目のタイミングとも関連します。1700万円で売れる見込み、ということですが実際は想定よりも安くなることが多いようです。
確実に売却金額を知るためには計画の早い段階で売ってしまうことです。その際、借家住まいとなりますので実際に手元に残るのは、-140万円(1ヶ月10万円の家賃×12ヶ月、+引越しの費用10万円×2回)となります。
また、新築後の売却であれば借家の費用負担はありませんが、工事費を全額工務店に支払わないと建物の所有権は得られない(住むことができない)ので、マンションの売却を急ぐことになります。たまたま予定金額で売れることもありますが、一般的には急ぐ場合は相場よりも価格を下げることになります。また、当然のことですが築年数が+1年になりますのでその分だけ価格は下がります。

不動産の売却価格の不確実性に加え、建築家に依頼する場合、工事費も不確実です。建築家に依頼をした場合、設計が終ってから見積りをとります。よって、計画当初の工事費と異なるケースの方が多いようです。
建築家との家づくりのメリット・デメリットについては、こちらをご覧ください。
http://jutaku-chishiki.com/kldge/01_02_02.html

つまり、不確実ということは資金の余裕が必要、という意味とほぼ同じになりますが、リバーサイドさんの現在の計画では余裕が無く、何かが上手く行かないと計画がストップしてしまう危険性があります。

今回の書き込み内容からお答えなので正しくないかもしれませんが、リバーサイドさんは建売住宅でもいいのではないでしょうか。
「土地購入+建築家で新築」は比較的コストが高い建て方で、上記のようなデメリットもあります。ご要望は他にもたくさんあると思いますが「広く」ということでしたら、建売の方が同じ金額でも広い土地、広い建物を得られると思います。
その際、問題となるのは決済のタイミングですが、不動産会社や金融機関などのプロと協力すれば難しいことではありません。

ありがとうございました。
名前:リバーサイドさん(2007/8/9)
ザ・ハウスさん、ご返答ありがとうございました。

オーソドックスな方法であるならば
自分の場合、資金を増やす事が先決かと思いました。

今日その建築士さんともお話をしたのですが、
やはり結局のところそこにたどり着きました。

リンク先の記事を拝見しましたが、
やはりデメリットを含めても建築士さんにお願いして家を持ちたい気持ちが大きく捨てきれず、
今後資金を増やす数年間でまた気持ちが固まっていくと思いました。

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