瑕疵担保責任の特約(2)

土地契約
名前:HIさん(2006/12/7)
前にご相談させて頂いた土地の契約を行なうこととなりました。そこで、重要事項説明書に関しての質問なのですが…。
仲介業者より重要事項説明書のコピーを頂いて、一通り目を通しました。その中で、瑕疵担保責任に関する事項がありませんでした。そこで、以下のような土地に関して瑕疵担保責任事項を入れていただいたほうがよろしいのでしょうか?

・地目:「畑」。現況としては草が若干生えている程度の荒地:「雑種地」。
・かなり前から雑種地の状態(業者談)
・契約後に農転申請する。
・南と西は道路、北と東は田んぼ。

また、契約に関して注意点などのアドバイスを頂ければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

ご参考までに
名前:ザ・ハウス(2006/12/8)
HIさん、こんにちは。
いい土地が見つかったようですね、おめでとうございます。

さて、ご質問の内容ですが「登記上は畑、現況は雑種地ですが、登記も現況も宅地にするため農地転用をすることを契約の条件にしたほうがいいのでしょうか?」ということでよかったでしょうか。

農地転用の申請は買主さんの協力がないとできませんのでそれを契約の条件(法律用語では停止条件と言います)にするのが一般的です。何らかの理由で農地転用ができなかった場合、契約は白紙解約になります。また、意図的に買主さんが協力をしなかった場合、違反となり、損害賠償を求めることができます。

覚書(契約書とは別の用紙)で協力を約束することもありますが、停止条件であることを明確にするために契約書に記載していただいたほうがいいと思います。

説明不足ですいません
名前:HIさん(2006/12/9)
ザ・ハウス様、こんにちは。

停止条件に関しては、契約書に記載してあります。(私の質問の仕方が分かりづらかった様で・・・すいませんでした)
私が聞きたかったことは、その土地に大きな石が埋まっていたり、工事する際に土地に何らかの瑕疵が見つかるかもしれない場合にという意味で瑕疵担保責任を記載してもらったほうがいいのでしょうか?

家づくりQ&Aの瑕疵担保責任の特約にもあったように、やはり地下?地中?のことに関しては売主自身も知らない事があると思うので、記載してほしいとお願いした場合、売主は応えてくれないのでしょうか?

また、農地転用ができないことってよくあることなのでしょうか?(不動産屋は大丈夫といっています)

すいませんが、よろしくお願いいたします。

失礼しました、改めてお答えします。
名前:ザ・ハウス(2006/12/9)
HIさん、こんにちは。
失礼しました、改めてお答えします。

瑕疵担保責任の有無や内容は、売主・買主双方の話し合いで決めますので、「無」ということも少なくありませんが、HIさんの立場からすると、ご心配されているように地中から何かでてしまうこともありますので「有」としていただいた方が安心ですね。

例えば、になりますが、ご購入を検討されている土地は空地のようですので売主さんの管理が不十分だったことも考えられます。売主さんも気付かず、第三者に何らかの廃棄物を投棄されているかもしれません。

売主さんがHIさんの提案に応じていただけるかは分かりませんが、理由を伺ってみてはいかがでしょうか。隠したいことがあるのか、それとも正しい理由があるのか、確認してみるといいように思います。
なお、瑕疵担保責任を「無」としていても、何か問題があることを知っていてHIさんに告げなかった場合、売主さんはその責任から逃れられません。

農地転用についてですが、許可基準を満たしていれば不許可となることはないと思います。通常、土地の販売前に、不動産会社が許可基準を満たしていることを確認していると思います。

補足:
瑕疵担保責任は、売主が不動産会社であるかないかによって異なります。上記は、不動産会社でない場合(売主は一般の方)です。
売主が不動産会社である場合、瑕疵担保責任は必ず「有」になります。これは知識や交渉に長けている不動産会社が有利な契約をすることを禁じるためです。

ありがとうございました
名前:HIさん(2006/12/9)
ザ・ハウス様
ご回答ありがとうございます。
瑕疵担保について不動産屋へ問い合わせてみようと思います。
また、何かありましたらよろしくお願い致します。
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