地積更正登記

地積更正登記
名前:alberiさん(2006/6/19)
現在検討しております土地についてなのですが
登記簿上の面積と 最近行われた実測上の面積(現況地積測量となっているようです)の「正味面積」が私道分のセットバック分の差し引きにより相違があります。

10坪ほどの違いなのですが、狭小土地なので全体的な割合からすると、その違いは大きいと思うのですが
こういった場合 売主さんへ 地積更正登記をお願いすることは可能なのでしょうか・・・?

また 今後 その私道部分を分筆して登記する場合は
どのくらいの費用がかかると想定されますでしょうか?
また そのようにしたほうが固定資産税に違いがでてくるというのをどこかで目にしたため判断材料にしたいと思ったためです・・・以上よろしくお願いします。

現況測量と地積測量
名前:ザ・ハウス(2006/6/20)
alberiさん、こんにちは。

最近行われた「現況地積測量」というのが、「現況測量」なのか、それとも「地積測量(境界確定測量)」なのかによって、売主さんが承諾してくださるかどうかが変わってくるかと思われます。

「現況測量」とは、隣地の立会いや境界の確定を行わずに、あくまでも現況の土地の寸法を測る簡易的な測量のことです。

一方「地積測量」とは、隣地所有者や道路管理者との立会いを行い、境界を確定した上で行う測量のことで、地積更正登記を行う場合には必ず必要となる測量です。

もし、既に行われているのがこの「地積測量」であれば、地積更正登記自体は短期間で、かつそれ程コストも掛からずに行えるため、お願いすれば売主さんが承諾してくださることもあるかもしれません。

一方で、既に行われているのが「現況測量」ということであれば、地積更正登記を行うには、まず「地積測量」が必要になりますので、そのコストや期間のことを考えると、一般的には売主さんが承諾してくださる可能性は低いと思われます。

通常の土地の売買で「売主は地積更正登記は行わない」とされる取引が多いのも、「地積測量」に要する費用や期間に因るところが大きいようです。

セットバック部分の分筆登記については、私道部分を宅地から分筆して登記することで、固定資産税などの税金が免除されるのがメリットといえます。

しかしながら、この分筆登記を行うには、前述の地積更正登記と同じように必ず「地積測量」が必要になります。

もし、alberiさんが「地積測量」が行われていない土地を購入されるのであれば、改めてご自身で「地積測量」を行い、その後に分筆登記を行うことになりますので、場合によっては、免除される税金よりも測量と登記の費用の方が多くかかってしまうことも考えられます。

いずれにしても、まずは売主さん(又は仲介業者さん)に、既に終わっている測量の種類をご確認いただき、その上で売主さんに地積更正登記を求めるか、またセットバック部分を分筆して登記を行うのかなどをご判断いただく必要があるかと思います。

なお、これらの費用については、ご依頼される土地家屋調査士さんによっても異なりますが、「地積測量」が30?50万円程度、「地積更正登記」「分筆登記」が5?10万円程度というのが一般的のようです。

また、「地積測量」は3?6ヶ月程度、「地積更正登記」「分筆登記」は7?15日程度の日数がかかるのが一般的ですので、特に「地積測量」を行う場合には、期間ついてもご考慮いただく必要があるかと思います。

ありがとうございました
名前:alberiさん(2006/6/27)
的確かつ迅速なお返事を頂きありがとうございました。
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