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仲介手数料(1)

土地の取引形態について
名前:おくぴさん(2001/11/5)
はじめまして。現在、まだ建築条件なしの土地探しの段階ですが、ようやく良さそうな物件がでまして、金額は希望より高めですが、早く手放したいそうで交渉の余地がありそうです。ただ気掛かりな事は、手数料についてです。取引形態が「代理」と表記されているのに、確か5%+3万円だったかな?かかると言われたのです。その時は電話だったので聞き流していましたが、大事な問題です。今週末に話し合いがありますが、「代理」としか表記されていないのに、言われた通り払わなくてはならないケースもあるのでしょうか?どうしたら良いのでしょうか。。。
手数料は
名前:駒井さん(2001/11/5)
代理と表記されているのですと、売り主の代理ということですよね?
一般に不動産の仲介手数料は、媒介契約により、不動産売買の媒介を行うことを内容として、その媒介報酬として、手数料を支払うことです。
代理ですと、仲介手数料を買い主から貰うわけにはいかないと思われます。
手数料の性格を、先方に確かめると宜しいと思います。
「代理」について
名前:おくぴさん(2001/11/6)
素早いお返事どうもありがとうございます。
私も以前に調べてはみたのですが、「代理」の場合売り主さんから直接権利を得て販売することで、原則的に手数料は不要だとありました。不動産屋さんなら知っているはずなのに、あえて手数料の性格を先方に確かめるというと、ご説明いただいた仲介手数料のお話と代理について調べたことを話したらよいのでしょうか??とても不安です。
仲介手数料なら
名前:駒井さん(2001/11/6)
ご存じの通り、仲介手数料の最大は6%+12万+消費税です。(売り主・買い主双方から)
仲介手数料ならば、一方から1%、他方から5%と言う取り方は可能です。
代理の業者さんは、仲介手数料として考えているのではありませんか?
或いは、不動産業者ではなくても、紹介料として報酬を得ることは可能ですので、何れにしろこのパーセンテージの性格を教えて頂くことが必要だと思うのですが・・・
つまり、代理だから5%取るのはおかしいと言うのではない言い方の方が言いやすいのではありませんか?
仲介手数料=媒介報酬(手数料)
名前:おくぴさん(2001/11/6)
ご相談にのっていただき、大変ありがとうございます。
もうひとつ教えて下さいませ。
先程の仲介手数料とは、結局媒介報酬の事ですよね?今回の土地は地元を歩いているときに空いている土地があるのを見つけて、そこにあった看板の電話番号に電話しました。だからというわけではありませんが、売り主が代理の業者に紹介料としての料金を払うのは分かりますが、買い主が代理の方に紹介料(仲介料?)をお支払いするのは何だか疑問を持ってしまうのです。(パーセンテージの性格聞いてみますね)
その通りです
名前:駒井さん(2001/11/7)
仲介手数料=媒介報酬の事です。
普通、看板を立てる人は、売り主か売り主側の仲介業者と言うのが相場です。
それが代理と言うのは、よく分かりませんね。
先方の認識は、仲介手数料が欲しいと言うことなのでしょうね。
先方の人も不動産仲介がよく分かっていないのか、分からない振りをしているのか?
何れにしろ、権利関係などちゃんと説明を受けた方が宜しいでしょうし、
ちゃんとした仲介業者に入って貰った方が、安心でしょう。
代理の人が、僕らが仲介ですと言いそうな気がしますけど・・・
「代理」に鍵が?権利関係とは?仲介業者選びについて
名前:おくぴさん(2001/11/7)
お返事ありがとうございます。
すっかり頼りにさせて頂いています!
先程区役所に登記簿を取りに行ってきました。
ところが、区画整理完了地ですがその土地周辺の登記簿がなかったのです。以前、そのあたりは一人の地主さんが所有していたらしく、現在公園もありますが、それも役所には登記されていませんでした。駒井様のお話の中で「看板を立てる人は売り主か売り主側の仲介業者が相場」とありました。それが代理というのには、代理は身内の方とか何かがあるのかな、と思いました。あと、パーセンテージですが私の聞き間違いのようです。3%+6万円+(消費税)で、一般的な手数料の金額でした。あとで区画整理の組合に行ってきます。そして今週土曜日に話し合いにいってきます。あと、お恥ずかしいですがまた質問させてください。権利関係とは主に所有権とか他抵当がついてないかとのことですか?そして、仲介業者をお願いするとしたら、こちらで勝手に選べるのでしょうか?もしものときは、ザ・ハウスさんサイドにご協力いただけるのでしょうか?
権利関係と仲介について
名前:駒井さん(2001/11/7)
区画整理地ですと、従前の土地と新しい区画整理後の土地との対応がありますので、仰るとおり、区画整理組合でお調べになると宜しいと思います。
この場合、新しい区画での登記がないとのことですから、売買する場合は従前の土地での売買契約となります。
次に、仲介業者のことですが、一般的には業者は自由に選べます。
しかし、この場合、その代理の業者に仲介を依頼したと同じ状態になっていますので、別の業者に御願いすると言うことは難しいと思います。
このような場合、看板を見たときに、自分が依頼したい業者から代理の業者に連絡をさせますと、代理の業者ではなく、その連絡をした業者に仲介を依頼したとなります。
但し、代理の業者が、実は仲介業者である場合には、買い主側の業者が入ることを拒否する場合があります。
代理の業者が売り主側の業者である場合で、且つ、放っておいても売れる物件なら、その業者は手数料を双方から貰えるように、買い主側業者を媒介させないようにするものです。
精算金と買い付け契約について
名前:おくぴさん(2001/11/8)
いつもお返事ありがとうございます!
早速、区画整理事業組合と不動産屋さんに行って参りました。
借換地でしたので換地の証明書などをもらいました。
H.16年に精算金なるものがあるそうです。いくらなのかはまだ分かりませんが、買い主が負担するのが一般的なのでしょうか?代理の業者に手数料を支払うのは、現時点ではふれませんでしたがいずれにせよ、話し合いで
支払うことになりそうですね・・・。
あと買い付け契約についてなのですが、手付金をいくらか支払うと優先的に商談ができると言われました。成立しない場合は、手付金は全て返してくれるとのことですが、ホントに大丈夫なのでしょうか?かなり不安です。
どうぞご相談にのって下さいませ。
買い付け
名前:駒井さん(2001/11/9)
業者間の言い方ですと、買い受けとか買い付けとか言いますが、これは売り主側の業者いる場合に、買い主側の業者が買い主から貰うものです。
つまり売り主側業者に、本当に買い主がいますよと言う事を証明する為に提出するだけもので、確かに買い付けの順に交渉権順が決まります。
しかし、買い付けを貰う場合、僕らは手付け金を貰いません。
これが、買い主側の業者と直に交渉するならば、申込証拠金とか言いまして、10万円払う事はあります。
それも、売り主側からすると、多少の金銭を貰っておかないと、逃げられても困るからと言う程度で、法的にはなんら拘束力があるものではありません。
契約の際の手付け金とは全く別のものですから。
何れにしろ、売り主と交渉して貰えるなら、10万くらい渡せば良いのではないかと思います。
一応、業者の事も調べた方が良いかも知れませんね。
都知事免許なら都庁の3階に行くと業者名簿を閲覧することが出来ます。
清算金の事ですが、実務は知りません。
もし、清算金を支払うなら、その金額もどちらが負担するのかを明確にしておかないとならないとは思います。
この辺りの事、組合では何と仰っていたのですか?
登記簿の内容が・・・
名前:おくぴさん(2001/11/9)
いつもアドバイスを大変ありがとうございます。
手付金については、相手が売り主側業者なので駒井様のお話を参考にさせていただき10万円程にしてもらえるよう相談します。(実は100万円と言われていたので)その前に、都庁に来週行ってきます。免許証番号を見るとまだ1回しか更新したことのない新しい業者と思われます。そして「登記簿は自分で見てきて下さい、今は必要ないはずですが」と言われましたが従前の土地の登記簿をとりました!すると、その土地は4人の名義になっていて、しかもその中にその業者の担当者名(社長)がありました。地主さん一族だったのです!4人とも身内のようで、役所の方のお話ですとどうやら相続したらしいです。これって、売り主ではないの?とまた疑問が・・・。精算金については、電話したところ出払っていないので月曜日に、とのことで後日ご報告させてくださいませ。それにしても、同じ手数料を支払うことになるのならこちら側の業者さんを立てたかったです。。。
謎が解明されつつありますね
名前:駒井さん(2001/11/10)
そうですか!!ふむふむ。
だから怪しいけど、確実だったのですね。
さて、仲介料の話にまた戻りますが、法人は個人とは別人格ですので、この場合、社長さんが個人の不動産屋であるなら、売り主ですが、代理の会社は法人でしょうから、その場合は、売り主は社長さん個人でも、代理・仲介業者は法人と言うことになり、業法上は問題ありません。
仲介料を取れると言うことです。
次に手付けの問題ですが、当初の話では、買い付け証明の申込金と言う話でしたから、10万でもいいんじゃないかと書きました。
しかし、手付け金となると、また話が変わってきます。
別に手付け金だから大きなお金にしなければならない訳ではありませんが、この場合の手付け金は解約手付けにもなりますので、売り主は10万円じゃなく、通常は1割、少なくもとここに書かれているような100万程度は要求すると思います。
とは言え、交渉事ですから、相談されると宜しいとは思います。
尚、他の仲介業者に依頼したかったと言うことですが、売り主は当初から、自分たちで買い主を探す意図があったのだと思います。
買う側から言うと、その分、買値を負けて貰えるように交渉するしかありませんね。
それにしても、今は登記簿を見る必要ありませんとは、もの凄いことを言う不動産屋ですね。
一般には仲介業者が取り寄せて、買い主に事前に説明するはずです。
まあ、自分のものですから、心配ないというスタンスなのでしょうね。
余程大きな地主さんなのでしょうか?
登記簿に記入のある私道について
名前:おくぴさん(2001/11/15)
いつも大変お世話になっております。
あれから銀行にてローンがどのくらい組めるのか簡単に計算してもらい何とか大丈夫そうです。ただ、保証会社?に査定をお願いするときは利率を少し高めに設定するので、現在の借入額より少し少ないでしょう、と言うことでした。もう一ヶ所は、地元の信用金庫でお願いしていて担保査定もしてもらえるとのことで返事待ちです。不動産屋さんにはまだ、申込していません。また疑問が出てきました・・・。従前地の登記簿中に敷地の他に、通行目的の私道が約60くらいと記入されていました。借換地なので売買は従前地との契約になるのですが、換地には私道はもちろんありません。私道以外の土地はほぼ同じ広さです。借換地を買うことになるから私道分は消滅するということになるのですか?それとも精算金の対象になるものなのでしょうか?
仮換地ですか
名前:上田 勝さん(2001/11/15)
おくびさん、こんにちは。

もしかして、購入する土地は区画整理か何かで仮換地指定があるのでしょうか。だとすると、換地処分前の土地ということになるのでしょうね。従前地にある権利は換地処分公告があったときにすべて消滅します。

従前地に私道義務が設定されている場合、その部分も含めた面積が地積であるわけですが、区画整理によって私道分が減歩されて仮換地では私道以外の面積となっているのかもしれません。どちらにしろ、売買はその仮換地の地積で行われるはずですから、特に支障はないと思います。

こうしたことは重要事項説明書に明記されているはずですから、お一人でいろいろ調べる前に、重要事項説明書をまず請求し、もし説明を拒否するようなら売買はやめておく方が無難です。いまどき契約時以外でないと出さないような業者は信用できませんから。

やっぱり相当不利なのですね。
名前:おくぴさん(2001/11/12)
駒井様、上田様。
いつも相談にのっていただき、本当に感謝致します!
その地主さんは、どうやら3本の指にはいる大地主さんのようです。結婚しこちらに来て5年ほどなので詳しくは分かりません。
土地の取引について先方は、他のお客さんの具体的な進行状況を話してきて、買い付け書類を出すことを進めてきましたが、その前に銀行にいって査定(ローンが組めるか)してもらうことにしました。今日の午後に行ってきます。お話にもあった手数料についても再度確認致します。そして、もし申し込むときは「申込金」「内金」という形にしてもらい交渉が成立しなかった場合、かえってくるようにします。
申込をしてローンが組めていても、こちらの納得する取引内容でない場合、この取引は破棄出来るのですよね?「申込金」「内金」はほんとに全額返ってきますでしょうか?どうぞ教えて下さいませ。
内金と手付金について
名前:上田 勝さん(2001/11/12)
申込金の性格が手付けなのか内金なのか判然としませんが、どちらも法律として決められてはおらず、あくまでも契約当事者間が相談して決めるものとされています。とりあえず申込金が手付金の意味なのか確認しておく必要がまずあります。

最近では手付金不要とか、手数料半額などという売り方をしている不動産屋もありますから、以前とは違って慣習慣例にとらわれないようになっていますね。これはもう相談次第です。

内金というのは、購入価格の一部を分割して前渡するものと考えていただいてよいと思います。ですから契約解除の場合、手付金とは違いますからこれは返してもらえます。

また、手付金というのは、これは安易に契約を解除されないようにする契約保護的な意味があります。売主側が契約解除をする場合、手付けは二倍返しとしておくびさんに支払われますから、本来は買主を保護するものです。

ですから手付けを過度に嫌う必要はないんですが、それはやはり相手側が信頼に足る交渉者である場合ですよね。ですから手付けであるにしても、まず物件の情報開示と、手数料の納得のいく説明が必要になるということです。5%と3%ではえらい違いですからね。契約内容に不安がなければ、手付けを支払っても契約が成立すれば手付金は購入代金の一部になりますし、それは売買契約書にも明記されるはずです。

15日の質問は上に・・・
名前:おくぴさん(2001/11/15)
すみません。12日の上に今日の質問を記入してしまいました。どうぞよろしくお願いします。
現状
名前:おくぴさん(2001/11/22)
その節は、いろいろご相談にのっていただき大変ありがとうございました。現状は、あれからたいして進歩していませんが、従前地にあった私道の登記簿をとったり、組合に行ってこれらの精算金のポイント数を教えてもらいました。私道は、換地後では消滅するかわり精算金として売り主に支払われ(850万前後)、私道以外のこの土地については支払いをする(約190万前後)、ということでした。業者の話では、支払う清算金は80万から100万位と聞いていたのですごい差があります。いい加減なセールストークです。とにかく、アドバイス頂いた通り「重要事項説明書のコピーがほしい」と話しましたら、「それはもっと交渉が進んでからのことですよね?」と言われました。というわけで、あきらめる前に都庁へ相談に行ってきましたところ、上田さんのアドバイスと同じことをいわれました。そして、コピーをもらえない場合、相手が媒介でなく「代理」なので直接注意の電話をしてくれるとの事でした。また報告致しますね。
収入合算でローンを組む場合、退職するタイミングについて
名前:おくぴさん(2001/12/4)
こんにちは。ご報告と質問です。
なんと現在、買付証明書を出して内金として10万円を払うまでに至りました。代理業者(実は売り主)に、はじめに打診した金額では、全く厳しいとのことで100万円ほど歩み寄った金額で再度打診しましたら、あとお互いに40万円ほど歩み寄った金額で買付証明書を出して欲しいと言われたのです。もちろん清算金ももってもらう事が前提です。これでだめならあきらめますと話しまして、連絡待ちです。
ひとつ質問があります。実は、ローンを組めましたら私の方は退職を考えています。無事に上物のローンも組める状態でいるには、どのタイミングで退職すればいいのでしょうか?
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