隣地境界の明示

土地の契約(重要事項説明・隣地境界)について
名前:mouseさん(2006/5/23)
昨日、購入したい土地の申し込みをし、今週末に契約の予定なのですが、契約に際し不安な点がありますので投稿させて頂きます。
担当の不動産業者には重要事項説明書を契約当日に渡されると言われましたが、それでは当日納得のいく判断ができるかどうか不安なので、本日改めて重要事項説明書(コピー)を事前にいただきたいと要望しましたがまだ返答がありません。できれば事前に取得して不安点を質問できるようにしたいのですが、重要事項説明書の他にも事前に渡してもらった方が良い書類などはありますか?

また申し込みまでに確認しそこねてしまった事項があります。隣地境界についてです。
この土地は古い住宅街にある長方形の更地(古屋撤去済み)なのですが、4角のうち1点にコンクリート杭の隣地境界表示があるだけで、他の3点には隣地境界表示がありません。不動産業者の説明では西側隣地と北側隣地の境界は既にあるブロック塀の壁心であると言われていますが、現地に隣地境界の表示がないため将来的にトラブルの原因になるのではないかと不安です。
ハウスメーカーの担当者には契約までに現在境界表示のない3点に境界表示を売り主の責任で表示してもらうべきと言われましたが、契約までに時間がないため困難ではないかと思われます。
ですので契約時に引き渡しまでに売り主側に隣地境界の明示をお願いしたいと思っているのですが、このような交渉は一般的に可能でしょうか?
また境界を標示すべき位置がブロック塀の壁心の場合、杭などは打てないと思うのですが、どのような標示方法が妥当なのでしょうか?
(以前、不動産業者に「赤いペンキで点付けだけのところもありますよ」という曖昧な標示方法を言われたので。)

長くなってしまいましたが、契約が迫っているため良いアドバイスをしていただければ幸いです。
よろしくお願い致します。

不動産会社に交渉を!
名前:ザ・ハウス(2006/5/24)
不動産会社に対して、事前に重要事項説明書をご説明いただくことを強くお願いしてください。

不動産は他の商品とは違って、外見上見ただけでは分からないことの方が多いと言っても言い過ぎではありません。必ずご契約までに、重要事項説明書、契約書の案文に目を通すことができる状態にしてください。

もし仲介の不動産会社に応じる気配がないのであれば、ご購入を取りやめることもお考えになられた方がよろしいかもしれません。

重要事項説明書、契約書の案文以外には、重要事項説明書の内容を裏付ける資料を入手されることをお勧めいたします。「契約当日に渡されるものと同じ資料」とお伝えいただければ、不動産会社にも伝わることと思います。

例えば、地籍測量図、道路査定図などは資料が存在しないケースもありますが、公図、登記簿謄本、給排水、ガスの設備配管図などは必ず不動産会社が持っている資料です。

また、境界についてですが、mouseさんがおっしゃる「売主が引渡しまでに隣地境界の明示」では、境界杭を入れることと同じ意味にはなりません。

一概に隣地境界を明示すると言っても、以下のようにいくつかの解釈が可能です。

1)売主が境界を指し示す。

2)売主が隣地所有者と合意した境界を指し示す。

3)売主が隣地所有者と合意した境界に標を入れ、これを指し示す。

4)売主が隣地所有者と「筆界確認書」などの文書を交わし、境界に標を入れ、これを指し示す。

一般的な売買契約書には、「引渡しまでに隣地境界を『明示する』」という文言が入って入るはずですが、この場合には上記1)の解釈とされることが一般的です。
また、売主としても、手間や時間、費用も掛かるため、可能であれば1)の状態で売却したいという方が多いはずです。

もし今回のお取引が1)の状態を前提とするもので、mouseさんが3)の状態で引渡しを受けることを希望していらっしゃるのであれば、売主に対して、

「境界標を指示して隣地を明示する。境界が無い箇所は、新たに境界標を設置して境界を明示する」

といった趣旨の文言を契約書に入れて貰うための交渉をしなければなりません。
恐らく今回のお取引の中では、仲介の不動産会社から事前にこれらの説明がなかったのだと思いますが、本来は価格だけではなく、こうした条件面も含めてこの土地を購入されるかどうかのご判断をする必要があるかと思います。

なお、この場合、道路部分と土地の境界については境界標の設置が省略される場合もあります。
特に道路が公道であるケースなどでは、役所に査定をして貰わなければならず、時間と費用が大変掛かることが多いため、売主、買主双方にとって負担となることが多いからです。
また、隣地境界が問題で生じるトラブルに対し、道路と敷地との境でトラブルが起きる可能性が低いことも理由になっていると思われます。
もちろん、道路面の境界についても境界標が設置されていた方が確実ですが、売主、買主双方の話し合いや妥当性の範囲で、境界標の設置が省略されて引渡しとなることもあります。

ブロック塀の境界設置方法ですが、ペンキ等の印では消えてしまうこともありますので、消えたり容易に動く可能性が低いもの、例えば金属プレートを設置する等の方法で境界標を設置した方がより安心かと思います。

もし、ご不明の点があれば、有料になりますが、ザ・ハウス@不動産でも「契約書チェックサービス」をお受けしておりますので、ぜひご利用ください。

ご回答、ありがとうございました。
名前:mouseさん(2006/5/23)
初めての投稿にもかかわらず、早速のご回答ありがとうございました。大変参考になりました。

不動産業者には、一応事前に重要事項説明書をいただけることになりましたが、契約書、資料に関しても提出して頂けるよう伝えようと思います。

隣地境界についても「売主が引渡しまでに隣地境界の明示」としても一番簡単な方法をとられてしまう可能性が高いのですね。こちらも契約前に交渉していきたいと思います。

またご質問することがあるかもしれませんが、その時はよろしくお願い致します。
本当にありがとうございました。

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