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更地渡し

土地の契約
名前:villaさん(2006/6/27)
現在 購入を検討している土地が 現状は古屋があり
更地渡しを条件としております。
仲介業者より 契約は 「土地・建物の売買契約になる。理由は 住居としての売買にするためで税金の控除のため」といわれたのですが、そういうものなのでしょうか?
よろしくお願いいたします。
仲介会社に確認を
名前:ザ・ハウス(2006/6/27)
villaさん、こんにちは。

契約時に古屋がある場合には、更地渡しでも土地・建物として売買契約を結ぶことはあります。
ただしこの際は、引渡しの状態が明確にされていることが最低限必要です。その上であれば、更地渡しでも土地・建物の売買契約を結ぶこと自体に問題はありません。

ただし、仲介会社さんのおっしゃる「税金の控除のため」という理由が本当に正当な理由なのかどうかについては、いただいた情報だけでは取引の背景が分からないため判断することができません。もしよろしければ、もう少し具体的な背景をお教え下さいますでしょうか。
もしvillaさんが仲介会社さんに確認する機会があれば、「誰が、どのような税金のどのような控除を受けるために土地・建物の契約を結ぶ必要があるのか」を伺ってみてください。
同時に「これに応じることによって買主に生じるデメリットはないのか」についても伺ってみるとよろしいかと思います。

ありがとうございます
名前:villaさん(2006/6/27)
早速のお返事ありがとうございました。ご指摘頂いたポイントを再度質問してみます。

また、追加の質問にて恐縮なのですが
契約書の文言は「更地渡しとする」の一言でよいのでしょうか? また植木や瓦礫が残ってしまわないか心配なのですが何か注意書きにようなものを付け加えられますでしょうか?

事後に地中から何か(浄化槽など)出てきた際は、瑕疵担保責任として売主さんに撤去を要請できるのでしょうか?

建物滅失登記などについての条文についてもアドバイス頂けましたら幸いです。

以上長くなってしまいましたがよろしくお願いいたします。

ご参考までに
名前:ザ・ハウス(2006/6/29)
villaさん、こんにちは。

不動産取引で「更地」という場合、使用を制限する権利(借地権など)がなく、建物などが土地の上にない状態を言います。

建物は物理的にも権利的にも除去されますので滅失登記が完了していると考えることが一般的です。植木や瓦礫なども除去されるものと思われますが、言葉の意味は個人によって異なりますので仲介会社さんにご確認ください。また、確認した内容を明確にするために契約書に書き加えることは可能ですので、合わせて仲介会社さんにご確認ください。

この際、除去しないことを約束することもできます。また、隣地と共有している塀など除去できないものもあります。これらも仲介会社さんにご確認ください。

瑕疵担保責任についての質問ですが、一般的な契約では、地中から何かがでてきた時、売主に除去を求めることができる、或いは除去が困難な際は解約することができる、とされていますが、個々の取引によって瑕疵担保の条件は異なりますのでvillaさんのケースで必ずしも該当すると判断できません。仲介会社さんに、どのような場合、どのように解決するのかを伺ってみるとよろしいかと思います。

ありがとうございました
名前:villaさん(2006/7/8)
色々とお答えいただきありがとうございました。

仲介会社さんに聞いてみましたところ
地中から 浄化槽や防空豪などがでてくることもあるそうです。
基本的にこれらの場合は「見えない瑕疵」に該当するようですので これに対応する条文を入れてもらう方向になると思います。

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