建売業者より早く購入する方法

おしえてください
名前:やすしさん(2006/7/2)
ハウス様

ひとつ相談させてください。
ずばり、建売業者よりはやくいい物件を
購入する方法です。
業者価格(高値)で、しかも、キャッシュでいい物件を購入するのでそっちに流れるとききます。まして、建売業者用の不動産ネットワークもあるとききます。
資本主義社会ではよくあることですが、それでも、特殊ですよね。
車だったら購入する側に選択する余地があるはずです。
不動産だけそういう権利がないのは、あるいみ社会主義みたいなノリですよね。
でも、国は、業種に1割をみたす建築業者をつぶしたくないから、保護しているのでしょうね。

日本の土地事情
名前:ザ・ハウス(2006/7/4)
やすしさん、こんにちは。

残念ながら、日本の住宅地市場は、圧倒的に需要(買いたい人)が多く、供給(売りたい人)が少ないというのが現状です。都心部の住宅用地では、特にその傾向が顕著です。

土地は限られた資源ですので、加工することはできても、埋め立てでもしない限り本質的に新たに造り出すことができません。また、車の場合は、他の国から資源を調達して生産することができますが、土地の場合は仮に需要があったとしても、車のように資源を輸入して生産することができません。

実は、こうした供給不足が深刻な問題なのは、個人の方に限ったことではありません。
土地を購入して建物を建てることを生業としている建売業者にとってはなおさら死活問題です。

建売業者は、いかに同業者よりもいい情報をつかむことができるかが課題になりますので、業者間では常に激しい競争が繰り広げられています。そして当然のことながら、この激しい競争に勝つためには、他の競争相手以上にいい条件を出さなければなりません。

ご質問に戻りますと、建売業者よりも土地の情報を早くつかむには、競争相手である建売業者よりもいい条件を提示することが必要になります。つまり土地を売る売主から見て、建売業者に売るよりも魅力的である必要があるわけです。

ところが、現実的には、売主の立場から見た一般の方と建売業者とでは、埋めることができない程の大きな差があります。

その中でも特に大きな差は、「知識・経験」と「資金的な問題」です。
では、なぜこの差が、建売業者を魅力的にさせるのでしょうか。

まず、「知識・経験」の差を考えてみます。

土地の取得がはじめての経験であればなおさらですが、一般の方にとって、その不動産の「問題点」と「問題ではない点」を区別、判断することは難しいことです。

一方、建売業者は不動産のプロですので、売主が正しい事実さえ伝えていれば、必要以上に疑念を持つこともなく、建売業者は自分の責任で判断することができます。

そのため、売主にとっては、価格や予算の妥当性、成約に至るまでの時間と労力、そして引渡した後にトラブルになる可能性も含めて、知識と経験に基づいて素早い判断ができる建売業者の方が魅力的であると言えます。

次に、「資金的な問題」の差を考えてみます。

一般の方は住宅ローンをご利用になって土地を購入する方がほとんどです。

そして一般の方が住宅ローンを利用して土地を購入する際には、必ず契約上「住宅ローン特約」がつくことになります。
これは、契約後に万が一住宅ローンの利用ができないことが分かった場合でも、一定の期間内であれば、互いにペナルティ無しで契約を白紙状態に戻すことができる特約です。
これは土地を購入する一般の方からすると安心な特約ですが、売主の立場から見ると、とてもリスクのある特約です。
なぜなら、売主からすると、仮に契約後にキャンセルとなってしまえば、一切の費用を貰うこともできず、さらに時間を掛けて契約まで話しを進めたにも関わらず、その間の販売機会を無駄に失ってしまうことになるからです。

これに対して、建売業者は住宅ローンを利用しないので、住宅ローン特約は不要です。そのため、原則として契約したらほとんど100%に近い確率で引渡しすることができますので、売主にとってはより安心な取引相手と言うことができます。

このように、一般の方が建売業者と全く同条件、またはそれ以上の条件を提示することは、残念ながら不可能に近いというのが現実です。

しかし、こうした状況の中であっても、より早くいい情報を掴もうと思えば、建売業者との「知識・経験」、「資金的な問題」の差を可能な限り埋めることができる策をとらなければなりません。

その策とは、まず第一に、知識や経験不足を補ってくれるよきアドバイザーを得ることです。

そして第二に、資金調達を可能な限り早く、確実なものとしておくことです。
全額自己資金で土地を買うことができれば、資金的な問題だけで言えば建売業者との差はありませんが、恐らく住宅ローンをお借入れされる方がほとんどのはずです。ならば、住宅ローン特約でキャンセルになる確率が低いことを売主に理解してもうために、できるだけ早い段階から資金計画を整えておくことが重要になります。

アドバイス助かります
名前:やすしさん(2006/7/5)
ハウスさま

 貴重なアドバイスありがとうございます。
購入する物に対し、選択できない「業界」というのはよくわかりました。
 希望する家を建てたい場合は、田舎にいけということですね。一般庶民としては。
 残念だけどマンションにします。
維持費用がかかりますが・・・

そこまで悲観したものではないかも・・
名前:taraさん(2006/7/14)
やすしさん こんにちわ

私も 最近まで土地探しでは苦労しましたが、幸運にも気に入った土地にめぐり合うことができましたので 少しでも参考になればと思い 書き込みさせていただきました。

私も 都心の一般的には激戦区と言われる場所で土地を探していましたが、確かに車を買うようにあちこちと比べて吟味したり、アドバイスを受けたり・・ということは難しいですが、しかしあきらめるほどには 厳しくはないと思います。

私は 探し始めて2ヶ月未満で 見つかりました。
そこで 感じたことは 以下のことでした。

?不動産業者から情報が入ったら即断できるようにしておく

  私は土地に関する知識を勉強しておいて(用途地域や規制など)、境界と塀についてもよく見るようにしました。また水道Mもチェックするようにしました。
  あとは、エリアを絞りその地域のことについてよく知っておき、業者が紹介してくれた場所がどのような地域であるか(過去に災害などないか、治安はいいか)事前によく自分でわかっておくこと、あるいは今 自分が住んでいる場所のエリア近くで探すことなどが有利だと感じました。

?いくつもの不動産業者をあたっておく

 不動産業者のネットワークは 共通の情報なのでどこをあたっても最初は見たことある情報ばかり出してくるのですが、とりあえず「土地探してるので新しい情報があったら教えてください」と言っておけば、やる気(?)のある不動産業者は、不動産業者の情報ネットワークに登録されたらすぐに情報を教えてくれたりします。
 ちなみに 私は 不動産会社から夜の9時頃「新しい物件が入りましたよ」と電話を受け その場ですぐ見に行き、そのまま夜11時ごろ申し込みしました。
 その物件は 私の探している条件に合う良い土地でしたが、過去 もう少し高い価格で登録されていて、予算に合わないのであきらめていたものでした。
その土地が その日 価格を下げて 情報ネットワークに再登録されたのです。
 申し込みさえしてしまえば 土地は 基本的に申し込み順の先着優先ですから、大丈夫です。
とにかくここをスピーディにできるよう準備しておくのが得策だと思います。
 ちなみに、この土地に次の日にかなりの数の申し込みがあったようです。また私のところにも数社の不動産業者からこの土地についての連絡がありました。「もう申し込みました」というと「早いですね・・どこの不動産会社ですか?」と聞かれたりしましたが・・不動産会社の機動力も重要だと思います。

?建売業者は前面道路4M未満の場所は狙わない(予想)

これは おそらく・・という感じなのですが・・前面道路4M未満の場合、工事のミキサー車が入れないため工事経費がかさむことを嫌い、建売業者は狙わない可能性がある、と感じました。4M未満道路についての条例は その地域によるかもしれませんので、やすしさんの場合にあてはまるかわかりません。
私の手に入れた土地も前面道路がほんの少し4Mに欠けた道路でした。実際 工事のときにここに費用が少し多くかかっています。ただ、その分、家のほうの費用をローコストを目指せばいいことなので(ローコストといっても 将来貯金できてから工事をする部分を後回しにする、とか DIYしてやれるところを省く、とかです)それほど 大きな問題ではないと感じています。
 人によって 感じ方はそれぞれですが、自分で納得できる家を作りたい、ということだったら、前面道路の問題などは あまりに小さな問題だと思います。

以上 もしも ご参考になれば・・と思い 僭越ながら書き込みさせていただきました。

たすかります
名前:やすしさん(2006/7/15)
tara 様
ハウス様

 アドバイスありがとうございます。
たしかに悲観的になっておりました。建設的な考えをしないといけませんね。
 4Mをキーに探してみようともおもいます。
何事にも自分に納得しているかが重要ですね。
 ありがとうございました。

参考になるかな?
名前:住宅ローン・レンジャーさん(2006/7/19)
私も半年くらい土地を探していたのですが
なかなか思ったような土地がなく
「地元に強い不動産屋さんにあたると良い」…と友人からのアドバイスを受けて
目当ての土地に昔からある不動産屋さんを紹介して貰いました
地元密着型の不動産屋さんは市場に出てない物件にも詳しいようです。
ここで紹介して頂いた物件に気に入ったのがあったので
今はローン申請をして貰っているところです

チェーン店のような不動産屋さんではなく
地元に強い(詳しい?)不動産屋さんは
キー・ポイントになるかも知れません

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