瑕疵担保責任の特約(1)

瑕疵担保責任について
名前:Simonさん(2003/4/17)
こんにちわ 土地探しから1年やっと希望な土地が見付かり、今週末に契約する予定ですが、疑問があります。

「売買契約書」の瑕疵担保責任の欄が、
「売主は買主に対し、本物件を現状有姿のまま引き渡すこととし、引渡し後瑕疵について責任を負いません。」
と書かれています。

全く担保責任になっていないと思い、民法に従い、「その事実を知った時から1年間売主は担保責任を負う。」と修正を依頼しましたが、仲介業者から不動産業界では(特に土地の場合)上記が通例で変更は難しい。あえてそのような条文をつけると売主が渋るのでやめた方がいい。
と言われました。

これは本当でしょうか?
担保責任を追わせるにはどうしたら良いでしょうか?
アドバイスをよろしくお願い致します。

粘り強く交渉を
名前:ザ・ハウス(2003/4/17)
Simonさん、こんにちは。

何につけ慣習、慣習というのは不動産業界の本当に悪いクセです。

昨今の敷金返還訴訟で、契約があるにもかかわらず、軒並み貸主側が敗訴しているのを見てもわかる通り、契約と法律では、法律が優先されます。
つまり、違法な契約は本質的に無効です。

ただし、Simonさんが十分認識、納得の上で契約したと認められる場合には、Simonさんも履行責任が生じる可能性もあります。

いずれにしても、そうなると裁判の手間や金銭的な負担が生じますので、できればご納得のいく契約内容で売買されるのが好ましく、粘り強く交渉をされることをお勧めいたします。

売主は誰ですか?
名前:man with no nameさん(2003/4/19)
simonさんへ

土地の売主は個人ですか?それとも業者ですか?
相手が個人の場合瑕疵担保責任を付けるのは難しいと言わざるを得ないと思います。
なぜなら、個人の場合は自分自身が利益を上げるための「商品」として土地を「販売」しているわけではないからです。
「商品」ではないから責任をとることができないのです。
地面の下になにか不都合な事情が隠れている、こんなことは通常はまずないことですが、万が一あったとしても持っている人自身も知りえないのが通常です。
地面の中にある瑕疵があって家が建たないということは通常の場所ではほとんどないことですから、あまり神経質になる必要はないと思いますよ。
壊れた自転車が埋まっていたぐらいだったら、交渉しだいで施工業者がサービスで撤去してくれます。
個人の売主の場合、地面の中の瑕疵を責任持てと言われたら、何となく怖くなって売り渋るということは十分考えられますから、そういう意味では不動産屋さんの言う慣習と言うのも全く理にかなっていないわけではないのではないでしょうか。

その後
名前:Simonさん(2003/5/11)
アドバイスをいただきまして、ありがとうございました。

その後、瑕疵担保責任について、仲介不動産業者になぜ瑕疵担保責任をとってしまうのか質問したところ、「売主の負担が重くなるから」とのことでした。(つまりは不動産業者が責任を一切負いたくないという姿勢のようです)
では「買主の保証はどうなるのでしょう?」と聞きましたところ、合理的な回答は得られませんでした。
不動産業界の理論は結構なので、売主(個人)にまずはこちらの要望を伝えてほしいと依頼したところ、そのような要望は(売主側の)仲介不動産業者の段階で却下される可能性があるとも言われ、やめるよう説得されました。
こちらも法外な要求をしているつもりはなく、まずは売主さんと条件を相談したかっただけなのですが、(売主側の)仲介不動産業者の内部承認が必要等々で、全く売主、買主不在の誰のための契約なのか分からない状況に遭遇しました。こちらも合理的な説明をもらえるまで契約を延期する意思を表示したところ、最後は瑕疵担保責任をつけてきました。脅しても引かないので、しぶしぶ付けたように思えました。
この間、今までの苦労が無駄になるのかと胃の痛むような日々でした。
はじめての土地購入なのですが、不可解(?)なことも多い大変な作業だとつくづく感じました。

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