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車が入れない土地(1)

車が入れない土地について
名前:しましまさん(2003/6/24)
家を建てようと思い立った、2001年の5月からずっと、ザ・ハウスさんのメールマガジンを愛読させて頂いております。

先日、久しぶりに不動産会社の方と土地を見に行って来たのですが、広さの割に非常に安い物件があり、どうしようか迷っております。
安い理由は単純で、車が入れない土地だからです。
ただ、私は車もバイクも免許を持っておらず、この先取る予定もありません。
駅からも徒歩圏内であるため、車による来客以外は問題ないかとも思っています。

ですが、こう言った場所に、家は建つのでしょうか?
土地の北側には4mの公道がありますが、この道は一方が行き止まりで、もう一方は坂道を造成した階段の中腹に接しています。この為、車は入れません。
階段沿いにはアパートが一件建っており、階段から見て、アパートのすぐ裏側に隣接して、この土地はあります。
南側は雛壇になっており、日当たりも良く、北側の道路は土地よりも2m位上がっているので、二階が玄関になるかと思っています。

不動産屋さんの話によると、法的には建てられるそうなんですが、例えば鉄筋コンクリートの家を建てようとか思ったら、生コン車なんて入れませんし…。
この様な土地に家を建てる事は可能なのでしょうか?

こんな注意点があります
名前:ザ・ハウス(2003/6/28)
しましまさん、こんにちは。

頂いている情報では、4メートル幅の公道とのことですので、法規上は建築が可能かと思われます。
ただし、敷地がその道路に2メートル以上接しているというのが原則です。

法規的には建築が可能という前提で、その他の問題点を考えて見ますと、「融資に絡む問題」、「建設時に起こりうる問題」と「建設後に起こりうる問題」が考えられます。

まず、融資に絡む問題ですが、金融機関からお借り入れをされるご予定でしたら、ぜひご検討下さい。
原則として、金融機関が売買価格を上回る評価をすることは稀ですので、土地の価格が安いということは、金融機関も道路条件等を踏まえて相応の評価を下すのではないかと思われます。
しましまさんが必要とされているご融資の額にもよりますが、今お考えになられているお借入額相当の評価を金融機関がしてくれるかどうかを、建物のご予算(ご計画)も含めてご相談されてみることをお勧めいたします。

次に、建設時に起こりうる問題点としては、建設費が高くつく可能性があるということが考えられます。
しましまさんがご心配のとおり、車が進入できない場合は、建築資材の搬入などをすべて人力で行なわなくてはなりません。
車道からご検討中の土地までの距離にもよりますが、工事費が割高になってしまい、結果的に土地の価格が安いというメリットを相殺してしまう可能性もあります。
また、鉄骨などの材料を搬入することが難しく、工法の選択に制限が出てくる可能性もありますのでご注意下さい。

最後に、建設後に起こりうる問題としては、緊急時の車両等が進入できない可能性があるという点です。また、これはかなり将来のことになるかもしれませんが、建設時に起こりうる問題点と同様に、お建替えをする時の解体費用も割高になると思われます。

この点をあらかじめご注意頂くと同時に、ある程度ご経験の豊富なご依頼先にご相談されることをお勧めします。

よく考えられた方が...
名前:じゃんさん(2003/6/28)
しましまさん、はじめまして。
ザ・ハウスさんが指摘されていますが、なんとか建築できたとして、「建築後に起こりうる問題」はかなり大事と思います。
防災上の問題。
福祉的な問題。
現代において、どちらも車両抜きには満足に機能しないと思われます。
建築前後を含め、土地自体が安くても、結果的にはかなりの割高な買い物になるのは必至かと。
ちなみに不動産屋さんの話は半分に聞いておきましょう。
再度ご熟考を。
アドバイスどうもありがとうございます。
名前:しましまさん(2003/6/29)
じゃん様

はじめまして。
アドバイスどうもありがとうございます。
大変参考になります。

>防災上の問題。
>福祉的な問題。
そうですね。一応消火栓もあるし、車が入れる所からもそれほど離れていないので大丈夫かとは思うのですが心配ですね。

>ちなみに不動産屋さんの話は半分に聞いておきましょう。
不動産屋さんにはもっと高い物件を進められました。(^^ゞ
でも、できるだけローンしたくないので悩みどころです。
再度検討してみます。

アドバイスどうもありがとうございます。
名前:しましまさん(2003/6/29)
ザ・ハウス様
アドバイスどうもありがとうございます。
土地は4m公道に12m以上接しています。また、公道には土地の正面に消火栓があります。

融資については、建物を建てる際にのみ考えております。今回購入を考えている土地の価格の1.5倍程度受けられたらいいなと思っておりました。これは頭金として準備できる金額の2倍程度になります。
公庫や銀行からどうやって借りたら良いのか、まだ調べていないので気づきませんでしたが、合計で借りられる額は土地の価格程度までなんですか…。
これは、もう少し頭金が溜まるまで待って、床面積も減らした方が良いかも…。

あと、道路と土地の位置関係についてですが、階段状の坂は長さ的には結構あります。
ですが、土地の前を通っている公道は、頂上から家一件分下りた所で、頂上からの距離にして5m程度だと思います。
また、階段から土地までの距離も家一件分です。
図にすると以下の様になります。

■■■=■
■□□=■
■◎■=■
■■■=■

=が階段です。■が既に建っている家です。□が公道で、◎が対象の土地になります。
土地の価格は最近また下がったため、この地域の相場よりも1000万円以上安くなっています。ですが、やはり工事費の方が割高になってしまうのでしょうか…。

ご注意下さい。
名前:ザ・ハウス(2003/7/3)
しましまさん、こんにちは。

少しご説明不足の点があったようです。
建築費用としてのお借入をされるということは、建物に対する評価に対して融資を受けることになりますので、「合計で借りられる額が土地の価格程度」という意味ではありません。
住宅金融公庫と銀行合わせて、建物の評価範囲内の融資が可能であるということになります。

また、建築費の分割支払いのことなども考えますと、土地にご融資を受けられて、土地購入の自己資金の一部を建築費の支払いとするということもお考えいただいたほうが良い場合もあります。
土地、建物にそれぞれに対して、金融機関が下す評価の80%までの融資が可能だと言われておりますので、全体の資金計画を練り直し、どの時点で現金の支払いが
どれ位必要なのかご確認の上、金融機関にご相談されてはいかがでしょうか。

つぎに、工事費の件ですが、例えば、木造、鉄筋コンクリート造などの工法の違いなどご計画内容の違いによっても、どのくらい割高になるのか差が出ると思われます。ご計画内容や現地を確認してみませんと、どのご依頼先も金額のご判断は難しいと思います。
また、傾斜地にあるお土地のご様子なので、お土地の状況(擁壁や地盤など)も含めて、しましまさんがご検討されているご依頼先に、現地を見ていただくなどの
ご相談をされることをお勧めいたします。

また、前面の道路に消火栓があれば、消防車が進入できなくても消火活動が出来るようですが、念のために管理をしている消防署にお問い合わせを頂いて、対応できる容量などのご確認をされてはいかがでしょうか。

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