任意売買

任意売買について
名前:ケビンさん(2006/5/22)
毎日、たのしく?拝見させております。
最近、物件をみつけ、さあ、契約とおもいきや
「任意売買」というものでした。
仲介は、もちろん不動産会社なんですが、この取引は大丈夫なのでしょうか?
債権者、売主、不動産会社の関係がいまいちわからず
不安なものです。

1.競売とは違うのか?
2.抵当権などあらゆる登記上の権利は抹消されるのか?
3.契約後、やばい取立てがくるのでしょうか?

以上、わかる範囲で教えていただければとおもいます。

リスクも理解した上で
名前:ザ・ハウス(2006/5/23)
ケビンさん、いつもBBSをご覧いただきありがとうございます。

任意売買とは、ローンの返済が困難になった方(売主)が、債権者(金融機関)の合意のもと、その不動産を一般の市場で売却する方法のことです。

任意売買を行えるのは、競売が開始されるまでの限られた期間になりますが、裁判所によって価格や条件が決められてしまう競売とは異なり、市場価格に近い価格で売ることができますので、売主にとってはメリットの多い売却方法だといえます。

一方で、買主にとっては、通常の売買と比べるとデメリットの多い取引になるといえます。

特にご注意いただきたいのは、売主に事情がある任意売買では、他にも債権者がいる可能性が高いため、万一に備えて契約条件に「第三者による権利(差押え、抵当権など)を抹消できない場合は、契約は解除となる」などという条項が入ることが多い点です。

そのため買主には、契約を締結した後でも解除になる可能性が高い中で、諸々の手続きを進めていかなければならないというリスクが生じます。

このリスクを軽減する方法としては、事前に売主の債務状況を確認する、契約が解除になった場合に備えて手付金をゼロにしてもらうなどの対策が考えられますので、必ず仲介会社にご確認ください。

また、任意売買では、売主は不動産に対する責任(瑕疵担保責任)を負いたくても負えないという状況が多いため、契約条件に「売主は瑕疵担保責任を負わない」などという条項が入ることが一般的です。

通常の売買では、売主と買主が話し合いの上で契約条件をすり合せていくことになりますが、任意売買では、結果として売主の条件を買主が一方的に承諾せざるを得ないケースがほとんどです。

この点についても、事前に仲介会社にご確認いただき、契約条件の中でどの点が通常の売買と異なるのか、またその条件によって生じる買主のリスクはどのようなことが考えられるのかなどをしっかりと理解しておく必要があります。

任意売買であっても、売主と債権者との調整がうまく進むようであけば、登記上の権利を外すこともできますし、その後に買主に対して取り立てが生じるなどということはありません。

それでも、先述のように通常の売買とは異なった点は生じますので、仲介会社ともよく相談し、取引によって生じるリスクとその不動産の価値とをしっかりとご検討されたうえで進めていかれる必要があるかと思います。

ご返答ありがとうございます
名前:ケビンさん(2006/5/24)
ハウス様

アドバイスありがとうございます。
債権者がほかにもいる可能性がある場合、登記上で
その債権者が確認できなければ問題ないのでしょうか?
任意売買にかぎらず、不動産売買において、売主が、ほかのあやしげな債権者と取引があり、かつ登記上に債権者が登録されていない場合はあるとおもいます。その場合、あやしげな債権者は、買主に不動産を取り立てる強制能力は、法律的にはあるのでしょうか?なければ登記に登録されている債権者のみ確認できれば問題ないのでしょうか?

ご参考まで
名前:ザ・ハウス(2006/5/25)
ケビンさん、こんにちは。

一般的には、所有権移転の登記が済んだあとでは、前の債権者が新たな所有者に対して不動産の取り立てなどを行う法律的な強制力はないようです。

しかしながら、たとえ不動産を取り立てる強制力を持っていなかったとしても、市場価格よりも極端に安く売買がされた場合など、その取引によって債権者が損害を被ったと考えられる場合には、契約そのものが無効であると主張されることがあるかもしれません。

このように、その物件や売主の抱えている個別の事情によっては、他にも様々な問題が生じることが考えられますので、必ずしも「登記上で債権者の確認ができなければ問題ない」とは言い切ることはできません。

ぜひ、今お話しをしている仲介会社からこの物件を購入することによって生じるリスクの可能性について、今一度ご説明を受けてください。

そして、その上で取引にご不安が残るような場合は、専門の弁護士にご相談の上でご判断をされることをお勧めいたします。

まじめな家づくりセミナー