建築条件をはずす(2)

建築条件・・・
名前:条件嫌いさん(2002/12/2)
みなさん はじめまして。
今、土地を探しています。
しかし難航しています。
イイな?と思うと建築条件付なんです・・・。
もう最近はあきらめて、条件での工務店でもしょうがないかなって、思いはじめました。
でもでも、せっかくなら少しでも良い家を作りたいです。
建築条件付の業者との発注にまつわるアドバイスを頂きたいのですが。
このような場での質問はお門違いかもしれませんが、どなたかぜひアドバイスして下さい。
よろしくお願いします。
だとしても
名前:じゃんさん(2002/12/5)
はじめまして。

ご要望の話とは少し違うかもしれませんが、私が今まで建築家の方々に聞いてきた話では、
?工務店はそのままで、建築家に設計を別途頼んで家を建てる。
?話し合いで建築条件を外してもらう(但しかなり割高になる)
というパターンが最近では少なくないみたいですよ。
確かに最近の宅地分譲は条件付ばかりですよね。
それでも建築家の住宅は次々建っているわけですから、雑誌に出ている家々も、そういう難条件をくぐり抜けてきたものが結構あるんでしょうね(ちなみに今をときめく某建築家の某作品も?のパターンらしいです)。

もし建築家に依頼することをお考えでしたら(個人的には強くお勧めします)、まずはそちらに相談するのがいいと思います。いろいろ交渉のテクニックもあるのでは。

交渉してはいかがですか
名前:ザ・ハウス(2002/12/7)
条件嫌いさん  こんにちは。

少し長くなりますが、お付き合いください。
「建築条件付き」という場合、次のことが考えられると思います。

1)建築条件を外して土地だけ購入する。
2)建築条件は外さず、設計だけを建築家に頼む。
3)建築条件の工務店にそのまま設計施工を頼む。

1)のように、交渉によっては建築条件を外してくれる業者さんもいるようです。ただしこの場合には、残念ながら、建築条件付で土地を購入するのと同じ価格というわけにはいかないようです。

建築条件を外す金額については、条件嫌いさんの購入金額によっても変わってきますので、一概にいくら位と申し上げることはできませんが、一般的には「施工を請けることで得られるはずだった利益相当額」を請求されるケースが多いようです。

また、売れ残っている土地なら、土地だけでも販売したいと業者さんは考えますが、売り出して間がない場合は、金額にかかわらず断られる場合もあります。

建築条件を外す費用を支払ってでも、その土地を購入したいのか、それならば購入しないのかは、お考えによって異なるかと思いますが、周辺の相場価格や家を建てる時の自由度の違いも総合的にお考えになられた上で、ご判断されてみてはいかがでしょうか。

2)の場合には、施工はその建築条件の工務店さんに、設計監理は別途建築家に依頼するということになります。

多くの場合、設計は他の所でもいいよと言う工務店さんが多いようですが、ほとんどの場合、設計という意味を取り違えている場合が多いようです。
工務店さんは、設計と言うとプランのことを指している
ようですが、建築家は詳細の部材や寸法を規定する実施設計という作業、さらに図面の指示通りに施工がされているかをチェックする監理という作業も行ないます。

この辺りに双方のすれ違いがあると、実際に始まってからご計画が上手く進まなくなってしまうことがありますので、前もって建築家、工務店さんと諸条件のすり合わせが必要になるかと思います。

その他の問題点としては、

・工務店が1社に限定されるので、見積もりの比較が
 できず、妥当な費用かどうかを検討できない。
・建築家の仕事に不慣れな工務店だと、使う材料の
 違いや細かい設計の違いなどで、建築費が高くなる
 場合が多い。
・設計期間を規定されるので、設計に十分納得がいくだけ の時間が、取れず、計画を見切り発車せざるを得ない
 場合がある。

という問題があります。これらの問題点を事前に解消するためにも、建築家と工務店さんとのお話し合いの場を設けられることをお勧め致します。

最後に、
3)はそのまま建築条件付で建てる方法についてですが、プランや仕様に制限があり、自由設計とは言っても限られた範囲での設計になります。
また、施工と監理が同じ会社になりますので、建築家に依頼する時のように設計監理と施工を切り離すことが
できません。

設計や仕様の自由度については、条件嫌いさんのお考えとその工務店さんが規定するものとが大きく違わなければ、お話しがスムーズに進むかもしれませんが、どうしてもお考えにそぐわないようでしたら、家づくりの自由度を優先されて、「建築条件付」という選択肢は除外してお考えになられた方がいいかもしれません。

一方で、建物が完成してからローンの支払いを始めることができたり(建築家で家を建てる場合、土地取得が先に必要となり、工事中から土地のローンの支払いが始まります)、少ない自己資金で計画が可能というメリットがあります。

上記の3つの方法についてご説明致しましたが、やはりそれぞれにメリット、デメリットがあります。
条件嫌いさんが、「家づくりの中で最も大切にしたいことは何なのか」をお考え頂ければ、これらのいずれの方法を選択したら良いかが自ずと見えてくるかもしれません。

建築家で家を建てることは、時間・お金など建築条件付土地を購入して家を建てる場合より大変な労力を要します。
ただし、その労力に見合う、いいえ、それ以上の価値や喜び・満足を得ることができると思います。
是非後悔しないためにも、ご苦労をいとわず、妥協をしないで楽しい家作りをすすめて頂くことをお勧め致します。 

ザ・ハウスがお役に立てることがあれば、是非一度お問合せください。

不動産会社の営業担当より
名前:土岐 大作さん(2002/12/19)
野村不動産アーバンネット渋谷青山支店の土岐(とき)と申します。建築条件付と言っても、基本プランと建物価格が設定されておりますので、プラン変更に伴って価格自体も上がってしまいがちです。施工される工務店が条件嫌いさんの希望をどれだけ実現できるのかの見極めが難しいところでしょう。ただ、最近の傾向としては、不動産業者が建売ではなく土地のみの分譲販売が多くなってきております。理由としては、事業資金の回収までの期間が短い為、金利負担も少なくすむ等がございます。ご相談等ございましたら遠慮なくどうぞ!
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