ローン特約の期間

ローン特約の期間について
名前:おかやんさん(2006/9/25)
現在、ある土地について仲介の不動産会社へ申し込みを入れて、価格交渉をしている段階ですが、その土地の売主さん(個人の方)より仲介の不動産会社を通して、ローン特約の期間を1ヶ月半にしてもらえないかとの話が来ております。(売主さんは、なるべくローン特約で契約を白紙に戻される期間を短くしてリスクを減らしたいとの意向のようです)
なお、住宅ローンについては、勤務先の関係で低金利で借り入れの出来る財形融資を予定しており、通常の銀行に比べ、融資の審査に時間がかかる点や融資の審査申し込みには、見積もり・図面等(設計・施工先の選定含め)が必要なことから、2?3ヶ月程度の期間は必要だと見込んでおり、ローン特約の期間についても2?3ヶ月を希望しているのですが、一般的にローン特約の期間は、どのくらいが適当なのでしょうか?
仲介の不動産会社からは、審査の早い都市銀行で仮に審査を受けてはとの提案をいただきましたが、借り入れを予定している財形融資で審査が通らなければ、金利の高い都市銀行で融資を受けなければいけなくなり、そもそもローン特約の意味を成さないのでは、思っています。
ご参考までに
名前:ザ・ハウス(2006/9/26)
おかやんさん、こんにちは。

結論から申し上げますと、ローン特約の期間や条件は売主・買主双方の話し合いで決まりますのでケースバイケースになります。つまり、売主・買主の利益は相反することが多く、お互いが納得する着地点がローン特約の最適な条件になります。

まず売主さんの希望は「早く土地を売りたい」です。正確に言いますと契約だけではなく現金を得て、次の目的(例えば、新しい住まいの購入や借入れの返済)に使いたいと考えています。しかし、ローン特約があると、融資の承認が得られるまで現金を得ることができず、次の目的へのスタートが遅くなってしまいます。つまり、売主さんの本音としてはローン特約がない方が好ましい、ということになります。
しかしながら、それでは買主さん(おかやんさん)のリスクが多くなってしまい、購入意志がなくなってしまうと困りますので、ローン特約の期間をなるべく短くすることで着地点を見つけようとします。

次に買主さん(おかやんさん)の希望は「より有利なローンを借り、土地を購入する」になると思います。ここで悩ましいのが、有利なローンを借りること、その土地を購入すること、どちらを優先するべきかという選択です。
有利なローンを借りることを優先するのであれば、ローン特約の条件に金融機関名や金利、借入れ金額を明記し、期間を3ヶ月とすることは可能です。ただ、売主さんのメリットと反対になりますので、その条件ならば契約しません、と言われてしまうことがあります。
一方、その土地を購入することを優先するのであれば、売主さんにも納得していただけるような条件にするしかありません。ケースとして、どうしてもその土地を購入したい場合、金利が高くてもローン審査を通すという方もいらっしゃいます。

冒頭で結論を書きましたが、売主さんの希望、おかやんさんの希望によって最適なローン特約の条件は違ってきます。仲介の不動産屋さんのご協力をいただきながらお互いが納得できる内容になるようお話しください。

なお、参考までに申し上げますと1ヶ月或いは1ヶ月半という期間は一般的な範囲です。

ご回答ありがとうございます。
名前:おかやんさん(2006/9/27)
ご回答ありがとうございます。
アドバイスを参考にどちらを優先するか含め、仲介の不動産会社とも相談して交渉・検討してみます。
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