売買契約の手順と注意点

土地の契約について
名前:トロさん(2002/11/26)
ようやく希望に近い土地が見つかり、購入に向けて動き始めましたが、土地の契約について不安な事がたくさんあります。。。
購入を考えている土地は、現在駐車場として使用されている土地を不動産屋が一部地主から購入するもので、この部分以外は地主の子供が家を別に建てるようです。
よって、現在駐車場として使用している人たちに近くの別の新設の駐車場へそこの整備が終わり次第、移ってもらい、その後更地にして、測量をして引き渡しとなるそうです。なので、現在の坪数は大まかな数字で、正確な測量で1平米以上の誤差が出たら清算すると言われています。

現在、今週末か来週にでも手付を払うように言われています。手付を払うのは全く問題ないと思っていますが、この手付を払う行為はどのくらいの効力があるものなのか不安なのです。もし、私達より多く手付を払う人が出てきたら、他の人に権利は渡るのでしょうか?また、残金は通常いつの時点で払うものなのでしょうか?不動産屋からは融資が通ったらすぐに払って欲しいくらいの事を言われていますが、果たしてそれでその後正確に土地の売買は行なわれるのでしょうか?結局、今の不動産屋の言いなりになると、正式な測量も行なわれないままでの総額支払いになり、その後話が違ったり、最悪お金だけ・・・なん事になってしまうのではないかと考え込んでしまいます。
土地の契約をするにあたっての手順、不動産屋からもらっておいた方がいい書類、契約書の中身で重要な事、正当な支払いの方法等、お教えいただけないでしょうか?
ここで万が一の事があったら、上物を建てるお金も無くなるなんて、最悪の事になりますから・・・。
ちなみに不動産屋は購入予定地の地元で賃貸や建売(売主として)を中心に多くの物件を扱っており、地元では扱い件数は最大のようです。

土地契約について
名前:ザ・ハウス(2002/11/28)
トロさん こんにちは

 少し長くなりますが、おつきあい下さい
手付けを支払うように言われているようですが、申込金の意味合いなのか、契約に伴う手付金なのかで大きく違って来ます。契約の手付けを支払うということは、正式な契約をすると言うことになります。よって他の人に渡るということは、ありませんが、トロさんも簡単にやめたということができなくなります。やめるという場合は契約解除の行為になり、トロさんの支払った手付けを放棄する事になります。払ったお金は戻ってきません。また、手付金の額ですが、売り主が不動産業者の場合は土地売買価格の5%(未完成宅地の場合)と10%(完成宅地の場合)までの金額となります。残金の支払いは土地の所有権移転と同時になります。
 契約時の手順としては、まず物件の説明(重要事項説明書)を受けます。購入予定の土地の予定面積・前面道路の幅、種類・どんな家を建てることができるか(用途地域・建ぺい率・容積率)など細かいことですがたくさんの内容を盛り込んだ説明書をもとに説明を受けます。その説明書に添付されている書類に、登記簿謄本、地積測量図、公図などがあります。できれば、測量がまだと言うことでしたので、分筆予定図をもらわれることをお勧めします。なぜなら、土地というのは坪数だけが重要なのではなく、道路にどれだけ面しているかが重要になってきますので、土地の形を確定させることも重要になってきます。土地に面している大きさを間口と言いますが、間口が2メートルなのか8メートルなのかによって土地の価値も変わってきます。契約後坪数は同じだが、間口がトロさんの思われていたのと大きく違うというのは、非常に困ったことになると思われます。ですから、坪数だけでなく土地の形もある程度確定させる必要があると思われます。ただし、分筆前と言うことですので、多少の誤差が出ることは、仕方がないので、通常お話にあったように精算をします。
 契約書については、契約の解除の方法について、確認をされることをおすすめします。
 土地を購入する資金は住宅ローン融資を受けるのであれば、その融資が万一受けることができなかった場合は白紙解約ができる、また現在のお住まいの家を売却しないと購入できない場合は、買い換え特約(家を売却できない場合白紙解約)などを契約書に追加してもらうことをおすすめします。
 トロさんが何もわからず大不安に思われているようなので、この内容で全部お伝えできているか大変不安です。まず、わからないことは、わからないと不動産業者に伝え業者にわかるように説明をして欲しいと言っていただくことも必要かと思います。その上でまだ、ご不安であれば、お住まいの都道府県庁の宅建指導課にお問い合わせいただくことをおすすめします。お電話で詳しく相談に乗ってくれる場合と来庁にて、相談に応じてくれる場合と都道府県によって違いますが、親切に説明していただけます。
是非ともご苦労をいとわずに、後々まで後悔のない、楽しい家作りをお願いいたします。

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