正確な測量、分筆は必要?

分筆の際の測量について
にじさん(2008/04/15)

分筆を予定しています。
分筆する際に正確な測量は必要でしょうか?

分筆後も所有権者はかわりません。また、分筆した場合どちらの土地もいずれ私が相続します。土地の所有権者(父親ですが)はいずれ私が相続するので、正確な測量は必要ない(適当なところで区切って、地積もそれらしくすればよい)、と言っているのですが、そのようにした場合法的な問題はありますか?

土地家屋調査士は正確な測量を行います
ザ・ハウス(2008/04/16)

にじさん、こんにちは。

分筆登記には、土地家屋調査士が境界を調査・測量をして作製した「地積測量図」が必要になります。土地家屋調査士は、不動産表示に正確に表示するための調査・測量・登記を行うプロですので、正確な登記を行います。

にじさんが分筆をする理由がよく分かりませんが、利用上、土地を分けたいのであれば塀などで区切ればよろしいかと思います。或いは、相続対策でしたら、もし今回、不正確な登記が行われたとしても相続発生時に問題になり、再測量・更正登記など余計にややこしくなるだけだと思います。

分筆の理由
にじさん(2008/04/18)

回答ありがとうございます。

分筆の理由ですが、住宅の新築を計画しているのですが、融資のことで金融機関から注文がつきました。建設予定地は実家の隣なのですが、その建設予定地に実家がわずかですがはみ出して建っています。
実家は1年前に新築しました。わずかにはみ出していることにより、私が立てる予定の土地にも抵当権が設定されました。その抵当権設定者である金融機関と私が借り入れを予定している金融機関は同じですが、抵当権が設定されていると私が満足する金額が借り入れ出来ないかもしれない、と言われました。
話し合いの結果、土地を分筆し実家のはみ出している部分に抵当権をつけ、分けた方の土地の抵当権を外すことで解決できる、ということになりました。

いずれは実家及びその土地すべてを相続するので、相続時には実家の建っている土地と私の建設予定地を含めたすべてを測量したものがあればよいのかな、と思ったのです。

ちなみに、測量は専門家にお願いするとして登記は土地家屋調査士でなくてもできますか?地積測量図は土地家屋調査士でないと作成できないのでしょうか?

ご参考まで
ザ・ハウス(2008/04/18)

にじさん、こんにちは。

分筆の理由が抵当権の設定ということであれば、なおさら厳密に行うべきだと思います。
隣あった土地の所有者が同じだったとしても分筆するということは、全く違う土地になるということです。

実家の土地に設定された抵当権は、新築時の住宅ローンに設定されたものでしょう。また、にじさんの建築予定地に設定される抵当権は、にじさんの新築に対する住宅ローンに設定されるものです。
例えば、実家側に何かあり、万一、住宅ローンの返済が出来なくなった場合、抵当権者(金融機関)は実家の土地に対して権利を行使し、競売などで現金化を行います。次に、金融機関は、にじさんの土地にも手を伸ばしてくると思いますが、この土地の抵当権はにじさんの住宅ローンに対するものですので、実家の借入金の返済のために金融機関が抵当権を行使し、強制的に土地を取り上げることはできません。
つまり、正しく分筆することが、にじさんの住まいを守ること、或いは反対のケースでは実家のそれを守ることにつながります。

> ちなみに、測量は専門家にお願いするとして登記は土地家屋調査士でなくてもできますか?地積測量図は土地家屋調査士でないと作成できないのでしょうか?

登記申請は、必要書類を揃えて申請書を書くだけですので、素人でも可能です。
ただし、測量には資格や専門的な機材が必要です。また、分筆する際は、近隣住民や役所と境界の確認を行いますが、境界確定は近隣とよくトラブルになります。第三者(土地家屋調査士)が調整をするケースでもトラブルになりますが、当事者が調整を行うとなればなおさら難しいでしょう。
測量と境界確定はプロに、申請はにじさん、この条件でできるかどうかをお近くの土地家屋調査士にご相談してください。

別の観点から、今回のご相談にお答えしますと、分筆費用はにじさんが家を建てるための必要経費として割り切って考えるべきのように思います。ご相談中の金融機関の融資条件が分筆ですが、それを満たさなければ、住宅ローンが借りられず、家が建ちません。
権利関係が複雑ですので、他の金融機関ではもっと条件が厳しくなるかもしれませんが、他の金融機関にも相談してみてもいいかもしれません。

ありがとうございました
にじさん(2009/09/18)

詳細な回答をいただき、ありがとうございました。

ずいぶんと、間があいてしまい申し訳ありません。
結局、土地家屋調査士さんに相談し万事お任せしました。安くはない金額でしたが、法律上も気持ちの上でもすっきりとしました。良かったと思っています。

思い立って3年、近々やっと家が完成します。地元の建築家に依頼したのですが、掲示板で目についたようなトラブルもなくちょっと近所では目の引く家になりました。今後の生活が楽しみです。

遅くなりましたが、ご回答大変参考になりました。ありがとうございました。

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