銀行の融資の判断基準

銀行からの融資について
未来さん(2008/09/20)

 お世話になっております。今回物件の紹介があり、とても迷ったのですが、結局お断りしました。

その時の疑問をこちらで、ご相談させて下さい。
私達が家を建てようと考えてるエリアは、我々の住民票の無いエリアです、妻の実家域です。かつ、主人の職場もそのエリアではありません。(単身赴任の形となります)主人は、社会的信用は高い職業です。

このことから、社会的信用があろうとも、銀行からスムーズに融資が下りないと聞かされました。
(おりなくは無いだろうけど、土地を購入したらこちらも本気になります・・みたいなニュアンスを含ませながら、言ってました。)

まだ、土地が決まっていないので、早急に・・・というわけではありませんが、気が重く・・・。

お手数ですが、こういう状況での融資について、お聞かせ頂けると有り難いです。宜しくお願い致します。

参考までに
ザ・ハウス(2008/09/22)

未来さん、こんにちは。

> 私達が家を建てようと考えてるエリアは、我々の住民票の無いエリアです、妻の実家域です。かつ、主人の職場もそのエリアではありません。

稀ではありますが、縁もゆかりもない地域で土地を購入される方もいらっしゃいます。私どももそのようなお客様のお手伝いをしたことがありますが、やはり金融機関の最初の返事はあまりよくなかったようです。

土地を購入する側、建物を建てる側からすれば、どこにどのような理由で住むのか、は個人の自由ですが、お金を貸す側からすれば、何か理由が欲しくなることも分かります。
一言で表現すると「本当にそこに住むの?」ということだと思いますが、住んだこともなく、仕事で馴染みがある土地でもないのに、大金を投じて土地・建物を購入するという話は、なかなか信じがたいものです。ましてや、お金を貸すとなると、もっとしっかり確認したくなるはずです。

しかしながら、今回は奥様の実家エリアということですので、全く縁がないわけではないと思います。
それでも、金融機関からすれば、縁が薄いと判断されるかもしれませんが、しっかりと説明をし、納得していただければ貸さないという対応はないように思います。
まずはしっかりと説明をすること、を心掛けて金融機関に具体的にご相談ください

ごもっともです・・
未来さん(2008/09/22)

 ザ・ハウス様

 お世話になります。ご返答ありがとうございます。言い訳ですが、こちらにご相談させて頂く時は、いつもかなり精神的に参っている状況です。
不躾かつ乱雑な文面、申し訳ありません。

 全くおっしゃるとおり、同じ事を不動産の方から
言われました。「おかしい」と。
「ひどい!すぐ、返すのに!」と大声をあげたのは最近のお話です・・・。

しかし理解致しました。その日が来たら、とことんん、何でも説明することを忘れません。
でも、ここでこんなふうにひっかかるとは、夢にも思いませんでしたが・・。また、最近の状況から一層融資も厳しくなるのでしょうか、融資だけで無く・・・・。

 しかしまた、一つ学びました。
ご意見、有り難うございます。いつも冷静かつ中立的なお立場からのご意見に心強いです。
今後もどうぞ宜しくお願い致します。

申し訳ないですが、これからも・・・
ザ・ハウス(2008/09/22)

未来さん、こんにちは。

私どもも多くのお客様と接する中で、悩みや憤慨をもった方と多く出会ってきましたので、お気持ちはよく分かります。私どももお客様と一緒になって「なぜ?」について考えてきましたが、まだまだ解決できないことばかりです。

未来さんにはたいへん申し訳ないですが、金融機関の対応にも「なぜ?」と感じることがありますが、ハウスメーカーや建築家、工務店、その他家づくりに関わる様々な人(不動産会社・司法書士・土地家屋調査士など)にも、「なぜ?」と感じることが多くでてくるはずです。

原因は様々ですが、各担当者の考え方や態度、各企業の方針、各制度などと、建て主様の価値観がどれぐらいマッチするかによって、ストレス量が決まってくるようです。未来さんの例で例えると、未来さんの価値観では「これで融資が下りないなんてありえない」ということだと思いますが、金融機関の価値観では「できれば貸したくないお客様だな」というミスマッチが起こります。
冷静に考えると、逆のケースもあります。
先の例で言えば、金融機関が「是非とも貸したいお客様だな」と思っていても、未来さんは「別の金融機関の方が条件がいいので、そっちに決めた」ということもあります。金融機関や担当者は成績が落ちて悔しがっていることでしょう。

現時点では、ここのミスマッチを解消する方法は、努力が最も多いのではないでしょうか。一生懸命、お願いをする、丁寧に分かりやすく説明をする、など・・・。
ただ、消費者に多大な努力や我慢を求めてミスマッチを改善しなければならない社会にはどうにも納得がいかないので、私どもは、建築家や工務店選び、土地の購入などのサポートをするサービスをしています。皆様ができるだけ楽しく家づくりができるように、楽しく住まい探しができるように、と思っています。

これからも「なぜ?」に多く当たると思いますが、全て自分だけで解決しようとするのではなく、各専門家や友人(特に家づくりの経験者)の意見を聞きながら、ゆっくりと進めてもいいのではないでしょうか。
前述のように、問題の多くはミスマッチですので、相手(今回のケースでは金融機関)の言っていることが分からなければ、まずは相手の立場になって考えてみる、とすれば自分との価値観の差が見えてくると思います。差が見えてくれば、お互いに歩み寄れる部分も見つけやすくなると思います。

気持ちが少しスッキリ、少しウジウジ
未来さん(2008/09/25)

 ザ・ハウス様

 お世話になります。これから家造りに向かう過程での様々なストレスの予告、ありがとうございます。

こちらで第3者からの意見を伺えることで今回納得出来ましたし、今後につき心の準備が少なからず出来たように思います。
そうですね、見方を変えてみることも大切ですね。
理解しようと心がけます。

よくハウス様が投げかけていらしゃるお言葉でしたのに、自身の身に降りかかってくると、自分で一杯になってしまいました(笑)。
本当にわかりやすく、説明していただき有り難うございます。

 ちなみに、本町店のTさんにも、よくメールでパワーを頂いています・・。

銀行屋
Kazuさん(2008/09/25)

少し補足しましょう。昔は「結婚するなら役人か銀行員がいい」などと言われていたようですが、理由があるわけです。「固物」「余計なことはしない」「利に敏い」etc。というわけで、彼らはいかに自分が損をせずに儲けるかしか頭に無いです。お客様のためなんていうCS思考はないですね。ですから、「現金が無いなら貸してやるから、手続きしに来い」が彼らのスタンスで、「借りていただけるならお宅に伺います」という姿勢は無いです。私も大概の日本人なら知ってるグローバル企業に勤めてますが、相手はそういう態度でした。

支払い金利のイメージですが、5000万円借りるっていうと、複利で金利がつくので、返すのは7500万とかそういうイメージ額になります。椅子に座ってるだけで、”確実に”回収できるなら、こんなぼろ儲けできる商売はまず無いでしょう。経営がよたっても税金で救ってもらって、ありがとうの一言もなかったですし・・・。それで「借りてやるのに何でこっちから、支店に出向かなきゃならないんだ?」ってキレると、「当行もサブプラ問題とかで余裕が無くて」と来るので、「そんなのあんたらが勝手に資産運用失敗しただけで、なんでそのとばっちりを客が受けるんだ?」みたいなやりとりになりますが、そうは言っても、「なにとぞご理解ください」の一点張りで、来ないものは来ないんです。しかも用心深いので、土地売買の契約書を見せないと信用されませんし、それでOKになっても、自分が傷つかないように、自分の関連会社である、信用保証会社を間にかませます。当然抵当権もつけられます。

未来さんが嘘をつく気は無くても、銀行は家に融資するので、「やっぱ土地買うのやめました」とか、「家建てるの止めました」ってやられるとかなわないので、彼らは証拠をいつも欲しがるわけです。証拠で判断するくせに、同時に心証でも判断する。例えば、「この人40過ぎても係長だけどリストラされるんじゃないか?」とかですね。そういう連中ですから、あんまりカッカしないほうがいいでしょう。すでにキレた経験のある私からの、ちょっとした心の持ち方へのアドバイスです。そして現金を持つことの強さを実感しました。
親友に大手都銀勤めの人間が複数いますが、ムカつくから仕事の話はしないよう気をつけてますよ。

ありがとうございます
未来さん(2008/09/26)

kazu 様

お久しぶりです、以前も色々と心強いお言葉ありがとうございました。ご自宅の方はスムーズに進んでいらっしゃいますか、羨ましい限りです。

今後また、融資まで話が進んだ場合は、いくらでも何でも話すし時間を割く覚悟でいます。
そういうものなら、仕方ありませんし、あちらもお仕事ですもんね。

ただ、直接銀行と私達との話では無く、間に不動産が入ってくれているのですが、ブライベートな話を銀行以外の人間に話すのには抵抗があります。
こちらのページで銀行への提出書類らしきものが多々あることは知りましたが、こんなにあれこれきいてくるものなのですね。
今は、「学び」だと理解するよう心がけていますが。

現金の強さ、身にしみます。
kazu 様、貴重な経験談ありがとうございます。

 ところでkazu 様、今ってやはり土地購入等待った方が賢明だと思われます?土地購入、建築家依頼、工務店依頼のながれも現状では不安定なのでしょうか・・・
主人からは慎重にとアドバイスされました。

土地購入?
Kazuさん(2008/09/26)

未来さんこちらこそご無沙汰です。家は順調ではありません。怒っても無駄な相手には、力を使わないようにしてますが、私が発注した建築家は、日程管理能力が、私のいる業界に比べると著しく低く、本当は明日実施設計図がアップされる予定でしたが、先週末時点でやっと基本設計が煮詰まったところです。当初より引渡しは最低3ヶ月は遅れるでしょう。

私は仕事柄、原価企画能力や日程管理能力へのチェックは厳しいほうですが、建築家もいうなれば零細企業が多いので、そういった彼らの力の無さは流すようにしてます。世界が違う人たちなので、怒らないで流してます。

ですからもしザハウスさんを活用するつもりでも、彼らのPRする厳しい建築家審査登録基準もあまりあてにせず、自分の目で見て自己責任で決める心構えが必要です。でも意匠設計や造形デザインは花丸ですよ。

さて未来さんのお悩みですが、不動産屋が間に入ってくれるのはなぜでしょう?土地を全額自己資金でまかなえるなら間には入らないと思われますが、土地は借り入れも入りますか?入らないなら不動産屋はボランティアで間に入るだけでしょう。
不動産屋に直接キャッシュで全額入れる予定でしたら、銀行同様不動産屋もプライベートな情報は取りたがると思いますよ。
「銀行があれこれ訊いてくる」これはいわゆる与信審査の判断材料にされるがためです。要はお金を貸しても確実に回収できるかどうかの判断材料にされるわけです。

ご主人が慎重にと言われたのは、何に対してか?その場の空気が読めませんが、大事なことは慎重じゃなくて良いものはありませんよ(笑)慎重に判断すべき事と、ケースバイケースで決めればいい事は分けましょう。

土地購入を待つかどうかについては、以前コメントしたかもしれませんが、まずいつまでに家を建てたい、建てないといけないかで、適切な時期は変わるんじゃないでしょうか?

マクロ経済的な視点で言うなら、主要都市圏の土地価格は上昇に頭打ちがかかり始めていること。デフレ傾向が収まり、景気が停滞局面に入っていること。一昔前は住宅の景況判断は、年間100万戸以上販売が目安でしたが、近年は100万戸割れが続いていること。マンション需要が一服ついて、需給バランスが崩れてること。などを考えると、私見ですが買って損をする時期ではないように思います。景気対策の方策の一つは、日銀貸出金利を下げることですが、これが行われたからといって、私たちへの貸出金利を銀行が即下げるとも思えません。一方サブプラ問題で、与太った外資に資本投下しようとする気配を見せるところを見ると、銀行の資本余力は相当ありそうですね。麻生政権の経済対策がどこにどれだけ効くのかも影響するでしょう。高速料金を値下げされても、所得税を定額減税されても、土地購入にはきかないと思いますよ(笑)

未来さんの土地購入のタイミングへの迷いが、私の書いたマクロ経済的な問題なら、お仕事をされてるご主人に、「慎重に」などとさらっと言わせずに、しっかり見通しを示してもらってはいかがでしょう?ただ以前書いたように、値段の変動の要素は、ミクロ・マクロ要素いろいろあります。アンテナをあちこちに張りましょう。

建築家の選定、工務店の選定は、まず土地をいつどうしたいのかを固めてからでいいと思います。建築家に土地探しを手伝ってもらうところから始めるという手も、ザハウスさんのHPを拝見するとあるようですよ。

過去の話となるのですが・・・
未来さん(2008/09/27)

 kazu 様

 土地はキャッシュで、上物はローンでと、お話したら、素人がするにはややこしいので銀行の融資の方もさせていただきますから、と言われました。
ふと疑問に思ったので・・・すみません、終わったことなのに。ありがとうございました。

今回お断りしたにせよ、希望に近い物件が予想以上に早く見つかったことを糧にまた、探していこうと思います。

kazu様の方も予定通りに事がすすんでいらっしゃらなかったりで、やきもきされているようですが、私からすれば、それだけご自身で知識を持たれて、ご自身で建築家を選ばれて、家造りが進み始めた過程は、すごいと思うし私のパワーにもなっています。

また、聞いてやってください。
ありがとうございました。今日帰省します。

土地取引について ザハウスさんへ
Kazuさん(2008/09/27)

ザハウスさん参考までに教えてください。
未来さんのカキコで、「土地はキャッシュで、上物はローンでと、お話したら、素人がするにはややこしいので銀行の融資の方もさせていただきますから、と言われました。」をもし不動産屋が言ったのだとしたら、なぜか理由はわかるでしょうか?

想像するに回収のリスクを考えて、他者をかまそうとしているのかとも思えますが、もし土地に対して全額一括払いなら、不動産屋からみればいい話だと思うのですが、それを相手が受けないとしたらどういうケースが考えられるでしょうか?

よろしくお願いします。

理由はよく分かりません
ザ・ハウス(2008/09/30)

>「土地はキャッシュで、上物はローンでと、お話したら、素人がするにはややこしいので銀行の融資の方もさせていただきますから、と言われました。」をもし不動産屋が言ったのだとしたら、なぜか理由はわかるでしょうか?

未来さん、Kazuさん、こんにちは。

土地をローンで、の場合は、かなり高い確率で不動産会社が融資の手続きを手伝いますが、土地を現金で、の場合は、特にメリットも無く、理由はよく分かりません。

建物の融資手続きを手伝う=施工会社を紹介する、という意味ですと、納得がいきますが・・・。

わかりました
Kazuさん(2008/10/01)

ザハウスさんありがとうございました。

未来さん聞いたことがないケースなので、私の理解の仕方が正しければ、参考までに別途教えてください。過去の話でしょうから、わざわざは訊かなくて結構です。もし理由を言われていたらです。よろしくお願いします。

お久しぶりです
未来さん(2008/10/22)

 お世話になります。
以前の物件の不動産や、お断りしてから、ぷっつり連絡が途絶えています。今後も宜しくお願いします、との言葉を付けてメールしたのですが・・。返事も無く、よくわかりません。

だから、他の不動産屋さんでがんばってみます。
ただ、現在はこんな時期なので、焦らずに。

kazuさんのご質問ですが、あちらから特に上記以外の言葉は聞いていません。
とにかく話を進めたかったのかな、と思ったりもします。

 ハウスさんが以前におっしゃってくださった言葉をいつも思い出します。
これからも「なぜ」にたくさん出会うだろう、相手の立場に立ってみよう、土地探しを楽しんで、って。

こうしている間に時間が過ぎ歳をとってしまうのが
ひっかかりますが、特に今は焦ってはいけない時期です。知識を少しでも深めます。関東域はたくさんゼミがあって羨ましいです。毎回なさっている分がありますよね、1週間続けてあるなら、是非参加したいのですが・・・。

どうもでした
Kazuさん(2008/10/22)

未来さん。FBありがとうございます。なんだかよくわからない連中は相手にしないに限ります。発言の根拠を精緻に説明できないなら、評価を下げてしまっていいでしょう。

今は不動産価格は下落傾向にあって、買い手が強気に出られる時期ですから、良い買い物ができるようお祈りします。

相手の立場に立って理解することが真の目的じゃなく、理解することによって、いかに自分に有利な状況に持ち込めるかが大事だと私は思いますよ。買い手のメリットになり、土地探しを楽しむことが未来さんのメリットになるなら、ザハウスさんの言われる通りでしょう。私の場合は、あくまでビジネスとして建築家や不動産屋と接しています。楽しむモードだと見透かされて高買いしかねないですからね。お金がからんだら楽しむどころか攻防ですよ。お互いボランティアで動いてるわけじゃないですからね。
「敵を知れば百戦して危うからず」孫子の言葉です。
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