住宅ローンと接道

住宅ローン融資
名前:ぬるはちさん(2007/9/6)
現在、父名義になっている土地に新居を構える予定ですが、その土地に隣接する道路に問題があり銀行から融資は難しいと言われました。その道路の問題なのですが、

11年前、町道として譲渡し売買契約も完了しているのですが、町役場サイドが登記せずに放っておいてあったため、名義は未だ父のものとなっており登記簿上も私有地扱いになっています。この時、町道として土地を譲渡した人が他にも2軒あり、その土地を通らなければ公道に出ることができません。よって現在、家を建てようと考えている土地は登記簿上、公道に面していないことになっています。なので、ある銀行側からは、この土地を担保にすることは難しいといわれました。町役場に分筆し登記してほしいとお願いしたのですが、この地帯は混乱地になっているため地籍調査が必要となり、地籍調査は今年末からする予定になっているとのこと。ただ登記に至るまでは、2年程、時間がかかると言われました。ただ、私サイドとしては2年も待てませんし、また建築許可はおりるようなのですが融資がおりなければ家を建てることができない状況にあります。この状況でも融資を受けられる方法というのはあるのでしょうか?また、融通してもらえる銀行はあるのでしょうか?アドバイスや解決方法があれば宜しくお願い致します。※道路は下水道も通り、綺麗に舗装され、普通の公道となんら変わらないように工事が完了しています。

私もほぼ同じ体験をしています
名前:ザ・ハウス(2007/9/6)
ぬるはちさん、こんにちは。

奇遇ですが、私もほぼ同じ体験をしています。
20年以上前の話ですが、登記上の境界線に塀を建てると道路がギザギザになってしまい道路として使いにくい、ということで土地の一部を道路として市に無償提供しました。ご近所さんも同様に市に提供し、周辺住民が住みやすい環境を作りました。ですが、道路に提供した部分は道路として登記されずに放置され、その部分の固定資産税(ごくわずかですが)も払い続けていました。
ぬるはちさんのケースも、私のケースも行政の不作為です。

私のケースの場合は、幸いという表現が正しいか分かりませんが、その間、建替え・売買・相続などがなく、行政の不作為による実害を被りませんでした。マイナスがあったとすると、わずかな固定資産税の負担と登記の手間です。ぬるはちさんの書込みに「登記完了まで2年ぐらい必要」とありましたが、ご近所さんと運動をおこして登記が完了するまで、やはり2年ぐらいかかったと記憶しています。当然のことですが測量・登記の費用は行政の負担でした。

> この状況でも融資を受けられる方法というのはあるのでしょうか?また、融通してもらえる銀行はあるのでしょうか?

さて、ご質問に戻りますが、結論としては、融資を受けることは難しいと思います。これは、全く無理、ということを意味することではありませんが、条件がかなり悪いということです。
ご存知のように、金融機関は担保があるから融資を行います。今回、担保はこの土地になりますが、公道に接していない土地は、換金することが困難、或いは換金ができたとしても周辺相場よりもかなり低い価格にしかならず、金融機関によってはゼロと査定することもあります。

「町道として譲渡した契約書もあり、数年後には登記される」という状況は多少は考慮してもらいたい気持ちは分かりますが、少なくとも10年間、登記を怠ってきた行政の言動には信用力がありませんし、同様に未登記状態を放置したぬるはちさん側にも信用がないと言われても仕方ない状況です。
金融機関も民間企業で、損は被りたくないはずですので、不確かなものよりも法的な裏付けがある登記簿を評価するでしょう。よって、「ぬるはちさん 対 金融機関」という関係から融資を引き出すことは難しいことだと思います。

しかしながら、「行政 対 金融機関」という関係から融資が通る可能性はあります。
例えば、住宅ローンの共同債務者に行政がなる、となれば金融機関の対応は違うでしょう。この場合、ぬるはちさんに万一のことがあれば行政が返済するということになりますが、接道なしで土地を売却するよりも正しく登記をして接道ありにした方が売却金額が高くなりますので、実際は未登記のままであっても事実上の接道あり、と判断してくれるところもあるでしょう。
もちろん行政が協力してくれる可能性も多くありませんが、行政の不作為が原因ですのでしっかりとその責任を自覚していただき、協力していただきたいものです。

ありがとうございます。
名前:ぬるはちさん(2007/9/7)
お返事を頂き、ありがとうございます。
依頼した工務店が親戚の方なのですが、融資の件等に、あまり詳しくなく、相談する方がいなくて八方塞がりのような状況だったのですが、昨日、設計士さんにお会いした際、融資のことを漏らしましたら、そのことも考慮のうえ、町サイドと交渉すると言っていただくことができました。また融資のことも相談にのっていただけそうな感じで、ホッとしました。両親が何をするのもキャッシュ主義でローンを組むということを身近でみることがなかったのですが、少しでも問題があると素人では一筋縄ではいかないものなのですね。今後、着工し入居するまで、まだ、いろいろとありそうですが、ひとりで解決しようとせず、皆さんの知恵を拝借させていただきまがら、がんばりたいと思います。本当にありがとうございました
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