設計料は融資対象か(2)

融資について
名前:はるさん(2001/8/9)
こんにちは。
先日は回答ありがとうございました。
あれからの話ですが、やはり設計料は含めないと言う事です。
その他、建物本体に関係ないものはどんどんひかれて、銀行の担保評価がかなり低くなり、結果的に融資可能額が「これしか?」という額になってしまいました。
「公的融資で足りない分を補う」どころのはなしではないです。
じゃんさんがおっしゃったようなやり方もありますが、審査が相当厳しくなるようです。
公庫の資金相談アドバイスが、ある信用金庫で受けられるというので行ってきたのですが、「坪単価が高いので銀行はかなり厳しくしますよ。仕様書まで出せといってきますよ。贅沢品と見られますからね。」と言ってました。また、遠まわしに「そんな坪単価の高い家建てないで、単価が安くて大きな家建てればいいじゃない。若いのに贅沢だよ。」と言われました。
どうしてなんだろう?総額は変わらないのに。坪単価は確かにメーカーとか工務店とかに比べれば高いのかもしれないけど、総額は決して高くない。小さくてもいい家を建てたいと思ってはいけないのか?
土地からの購入なので、担保問題が難しいです。
今、資金調達方法に頭を悩ませています。
勉強不足、準備不足を反省。
こんにちは。
名前:ザ・ハウス(2001/8/9)
はるさん、こんにちは。

銀行は家を担保として融資するわけですから、各銀行内で建物に対する担保価値の評価基準をもっています。

結論からいえば、銀行内部としては、設計料を含むか含めないかということよりも、内部基準の金額に収まっているかどうかで判断し、はるさんの場合はその基準額を出ていたために、「設計料は含まない」とか「この分は出せない」などの「調整」をされたのではないかと考えられます。

その担保価値とは、どの金融機関でも構造と床面積によって算出します。
もちろん同じ構造、同じ床面積でも幅を持っており、銀行によっても多少違いがあるかと思います。

弊社のお客様の場合は、設計料を入れてもこの範囲に収まっていることがほとんどで、「設計料は入れられない」といわれたことはありません。

信託銀行やノンバンクに当たるという手もありますが、基準値や幅は違っても、基本的な考え方は同じであり、融資限度額に予算が収まらなければ、ご親族等から資金を調達するか、使用を落とすかのどちらかをご検討いただくことになります。

もう少し質問させてください
名前:はるさん(2001/8/9)
回答ありがとうございます。
でも、そんなに高いでしょうか?
予定しているのは、建物にかかる金額が(消費税などもろもろ含む)28坪程度で2000万弱、設計料がその1割です。
その他外構、植栽はなどは別です。
このぐらいでもだめですか?
やはり高いのでしょうか?
名前:ザ・ハウス(2001/8/9)
はるさん、再びザ・ハウスです。

んー、これであれば問題ないはずです。

ところで自己資金はお持ちでしょうか?
もしかしたら全額借入とお考えではないでしょうか?

銀行や公庫は担保価値の8割程度までしか貸しません(例外的には10割ということもありますが)。

従って通常は自己資金が2割以上必要になります。

また、大変失礼ですがはるさんのご年収や信用によっても貸出限度額は変わってきます。

いずれにしても、「設計料」をはずすというのは「理由」にすぎず、何らかの理由でお望みの金額が融資できないという意味かと思います。

??
名前:はるさん(2001/8/10)
自己資金は2割用意してます。
銀行の担当者が設計料について気付く前は、希望金額借り入れられるといいう話でした。
それが担保価格が消費税、諸経費、設計料をはずされて、1790万ということに。融資できるのはその85パーセントまでらしいのです。
他の金融機関にも2つほど電話で「設計料は住宅ローンの融資対象になりますか?」と、問い合わせたところ、2つとも「はずされます」といった答えでした。

年収に対して無理な借り入れを希望しているわけではないし、今までローンは一切組んだ事もないので、信用についても問題ないと思うのですが・・・。

色々ご相談にのって頂いてありがとうございました。

銀行に伺いました
名前:ザ・ハウス(2001/8/10)
はるさん、再びザ・ハウスです。

弊社とお付き合いのある銀行に伺いました。

やはり、弊社の見解と同様「設計料は入れられない」というのは運用上のお話しで、担保価値があれば設計料や登記費用等、基本的に何が入っていてもかまわないそうです。

ただ、お聞きした銀行では木造は場合、平米12?15万円の担保価値しか認めないそうで、やはりはるさんのご希望額は融資できないとのことです。

ただし、一方売買価格等を考慮する場合もあり、銀行や支店、担当者によって随分判断の分かれるところ、というのが真相のようです。

亀レス質問
名前:上田 勝さん(2001/9/5)
ザ・ハウスさん、遅ればせながらお聞きしたいのですが、銀行のお話だと、「木造の場合、平米12?15万円の担保価値しか認めないそうで」とありましたね。

最近の建築基準法の強化、性能表示等の有無、ならびに10年補償の義務化などを背景にすると、その担保価値の評価はあまりに低すぎる気がいたします。

融資は個々の担保価値を算定することが基本であり、マニュアル的に一律で決めるものではないと思いますから、場合によっては設計を担当した建築士も伴って融資相談にいくと、融資の降りる可能性もあるんじゃないでしょうか。

少なくとも「木造だから」でやられるのではたまったものではありません。…ってザ・ハウスさんに文句言っても始まりませんが。

ごもっともです
名前:ザ・ハウス(2001/9/5)
上田さん、こんにちは。

おっしゃること、いちいちごもっともです。

建築家の家の場合、ある銀行は受け付けない、ある銀行は受け付けるが手続きが煩雑、ある銀行は簡単だが評価額が大変低いなど、それも支店や担当者でさらに判断が異なるという全く無秩序な状態で、話してみなければ一切計画が立てられない不便さを強要されています。

公庫がなくなれば、各銀行は住宅関係のカスタムローンに力を入れると思いますので、いずれは上田さんのおっしゃる個々へのきめ細かい対応がなされるのではないかと観測していますが、それまでは愚痴を言いながら是々非々にやるしかないようです。

もう一点だけ愚痴を言わせていただければ、建築家個人個人はこの件の不便さを感じているにもかかわらず、その利益を守るはずの建築士会等が全く関心を示さないことです。
そのような大きな団体が声を合わせて金融機関に申し入れをしてくれれば、多少の効果はあるものと思いますが、メールに返事さえいただけない状況です。

いずれにしても、同感いただける方々と手を取り合って、少しずつでも建築家で建てる家の環境整備を進めていく所存です。

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