買い替えの資金(2)

購入資金
名前:かずひろさん(2004/3/13)
只今、マンションに住んでおりローン返済中ですが、
親との同居のため、一戸建てを考えるようになりました。
そこで質問なのですが、土地購入資金は大半は借りるしかないのですが、はたして金融機関は融資してくれるものですか?それとも、マンションを売却し一度ローンを精算しなければなりませんか?また、売却した場合、今のマンションに住んだままいられる方法はあるのでしょうか?
よろしくお願いいたします。
住み替えについて
名前:ザ・ハウス(2004/3/15)
かずひろさん、こんにちは。

現在のマンションの返済を続けて、さらに新たに建てる住宅のローンを組んでも(両方の返済を行い続けても)、かずひろさんがご返済する費用負担に問題がないと銀行が判断すれば、お借入が可能なこともあるかもしれません。
ただし、現実的には、まずマンションのローンの全額返済を行い、その後新たに新築分の住宅ローンを借入れるのが一般的な考え方になるかと思います。

マンション売却後に、その後もそこに住んだままいられる可能性は少ないと思います。買う方がそれを許してくれたら別ですが、買った方もローンを組むと思いますので、仮住まいとローンの支払いを考えたら、すぐにでも住みたいと思うでしょう。

つまり、「マンションの売却後も住むことはできるか」を考えるよりも、「新居が完成するまで現在のマンションに住むためにはどうしたらいいか」を考えた方がよろしいのではないかと思います。
そのためには、「マンション売却時期」と「新築の竣工」のタイミングを合わせる必要がありますので、土地を銀行から借入して購入し、家を建てるのはまず難しいと言わざるをえません。
建売住宅などの「土地付き建物」を購入する場合は、建物が完成した時点で、土地と建物両方の住宅ローンの借入を行ないますので、住み替えをお考えの場合には、売却時期を合わせやすいと言われています。

もし、お土地を購入して計画を進めていくのであれば、マンションを売却して、新築完成まで仮住まいをお考えいただくか、マンションの住宅ローンを自己資金で返済する方法をご検討いただくことをお勧めいたします。

最近ではセカンドハウスローンやファミリーハウスローンという商品もあり、別荘や、通勤・通学用マンション、親族の家などの購入資金に融資をする金融機関もありますので、一度銀行にご相談にいかれてはいかがでしょうか。

大変な作業ですががんばってください。
名前:買換経験者さん(2004/3/25)
最近マンションを売却し、注文建築で一戸建てを建てている最中の者です。経験者として一言アドバイス申し上げます。

?新しい土地・建物購入資金に加え、マンション売却代金では返しきれない現ローンの返済資金も借りれるか?
答え:借りれます。銀行によりいろいろな条件・制約がありますが、総じて可能になってきているようです。(購入物件の)頭金なし100%ローンというのは以前からありましたが、最近はそれに加え、(売却物件の)売却金額とローン残高の差額(の一部)も貸してくれる金融機関が増えています。これを利用すれば現保有マンションが値下がりしていて(売却相場額では)ローンを完済できない状態でも買い換え・住み替えが可能です。

?売却後も住み続けることができるかどうか。
答え:契約条件しだいです。「売却」とは売買契約締結時に成立していますが、「引渡し日」は別途売主・買主が相談して決めるものですから、「半年先引渡し」で売買契約を締結すれば売ったあとでも住み続けることができます。ただ、そういう先々引渡し条件の物件はなかなか売れない、そのぶん値切られる、なんてことがあるでしょうから、自分が仮住まいするつもりで売却活動をしたほうがスムースだと思います。「引渡し時期:相談」としておき、複数の買主候補者と引渡し時期と値段のセットで交渉できるとベストです。

私は更地を購入して注文建築の一戸建てを建築中なのですが、これは本当に骨のおれる買い換え作業でした。一冊、本が書けちゃうかもしれません。ということでできればザ・ハウスさんのアドバイスどおり、建売または売建(でかつ引渡し時に土地/建物一括支払いとしてもらえる物件)のものを探されるのがよろしいかと思います。

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