自己資金(2)

コストについて
名前:Masaさん(2001/8/27)
はじめまして。Masa と申します。現在、建築家の方にお願いして家の建築を計画中です。そこで、コストについて質問させて下さい。私は土地を持っていないため、土地購入からのスタートになります。ザ・ハウスさんのホームページなど色々なホームページでは20?30%の自己資金が必要とあります。でも、この20?30%は一体何に対する比率なのかがよく分かりません。そこで、例えば、土地代1400万円(登記費用・税金等は含まず)、建築費用(外構工事費含む、設計料・税金・諸経費は含まず)1600万円の計画(合計3000万円)で、具体的にどれほどの自己資金(現金)を用意した時点で計画をスタート出来るのでしょうか?勿論、自己資金は多ければ多いほど良いのは分かっていますが、計画をスタートさせるタイミングがよく分からないので、アドバイス、宜しくお願い申し上げます(ちなみに兵庫県での建築を計画中です)。
全体の予算に対してです
名前:ザ・ハウス(2001/8/31)
Masaさん、こんにちは。

自己資金は、土地、建物すべてを合わせた予算の2割程度と税金や登記費用等の諸経費分を合わせた額が必要です。

また、金融機関の融資条件によっては、融資実行までのつなぎ資金が必要となります。
どのくらい必要かは融資条件と建築家や工務店への支払条件との兼ね合いになりますので、関係者にご相談してみてください。

有り難うございました。それにしても金融公庫の廃止はいかに?
名前:Masaさん(2001/9/1)
お返事、有り難うございました。私が挙げた例で言うと、土地代1400万円+建築費用1600万円=3000万円の2割で600万円、それに税金・登記費用等の諸経費(概算したところ約400万円程度)を加えた1000万円が自己資金として必要と言うことですね。
 それにしても、最近、政府の構造改革の一環として住宅金融公庫の民営化/廃止論が取りざたされています。この先銀行を含めて住宅融資関連の金利が不安定になりそうで、何だか家の新築意欲をそがれてしまいました。なに分、借入額・期間ともに長いですから、金利が低いこともさることながら、固定金利なので返済計画が借入時点で明白であることが金融公庫で借入れる大きなメリットだったのですが・・・政府は住宅関連の減税との組み合わせで新規住宅購入者の掘り起こしを狙っているようですがどうなることやら?
 関係のないお話しでした。すいません。

 どうも、有り難うございました。

公庫の廃止は心配いらないです
名前:上田 勝さん(2001/9/3)
Masaさん、こんにちは。

まず自己資金の件ですが、土地・建物に対する融資は一般的に総額の8割程度です。したがって残り2割が自己資金として必要、ということになります。
もちろんその他に諸経費等ありますので、自己資金は3割程度を見込んでおくと安心ですね。他に建築士に支払う設計監理費などもありますが。

公庫は一定の収入があれば100%融資を可能にしてますが、これは自己資金が不要になるということではありません。例えば住宅の請負金額は通常三回に分けて支払います。契約時に住宅価格の約三割程度が一般的ですね。公庫は上棟時と完了時の二回しかお金が降りませんので、100%融資の場合でも土地の頭金や住宅の着工金は必要です。つなぎ融資は通常頭金は対象にせず、中間金が支払われて以降です。つまり100%融資でも支払いにタイムラグがあるということです。
このタイムラグ分を自己資金にするか、もしくは他の無担保ローンで賄うか、いろいろ思案のしどころです。

一方、銀行融資の場合、最近では頭金も含めて100%融資する商品も出てきてます。こちらは一度に振り込まれますからタイムラグが生じませんが、当初5年間の金利が高めに設定されていたりしますね。

今のような低金利だと長期固定の方が魅力的に感じますが、そのメリットの影では金利が上がった場合、公庫の収益が圧迫されますので、税金で補填します。
つまり長期固定の恩恵は、他の人々の税金を使って享受しているということになるわけです。特に今は歴史的な低金利ですから、これは将来金融公庫に莫大な税金の補填が必要になることを意味します。
その負担は私たちの子供たちが負担するわけです。

さらに言うと、公庫融資は他に借金があっても必ず第一抵当権をつけますから、もし返済できなくなっても公庫だけは確実に回収できるシステムになってます。よく国の金融機関だから安心だと言われますけど、つまり他の銀行のようなリスクが存在しないしくみになっているということなんです。これが民業圧迫と言われる所以。公庫がなくなればその代わりに民間銀行のサービスは向上するでしょう。

また、現在の公庫は、融資条件となる住宅の性能を年々高めてきております。性能がよくなれば当然住宅価格は上がります。つまり低金利で家が建ちますが、建てられる家の価格は公庫融資の方が高くなる可能性があります。つまり公庫にこだわると、逆に当初予算をオーバーしかねない場合も出てくるということです。

すでに10年補償の義務化や、建築基準法の強化など、住宅性能の向上は定着しつつありますので、公庫の役割は終わったと私は思います。むしろ今後銀行の住宅ローン商品が充実していくことの方に期待していますね。

同感です
名前:じゃんさん(2001/9/4)
上田さんのご意見、私も同感です。
公庫という制度、あまり詳しいことは知りませんが、昔金利が高かった頃、国民が住宅を購入する手助けをするためにできた制度のように勝手に解釈しています。
私のイメージでは、公団に近いものという感じでしょうか。
で、この恩恵にあずかるのは=税金の圧迫という考え方も私自身、感じていたことです。
一国民として、そのあたりからよく考えて、融資の計画を練って行きたいものです。
金利固定は確かに安心感があるかもしれませんが、だからといって個々の返済能力まで保証してもらえるものではないし、金利の上昇まで見込んだ、己の返済能力を見極められればベストと思います。
ちなみに私は、某金融機関の、3年固定1.6%(預貯金の条件によっては1.4%)という商品を相談中です。
工務店の視点です
名前:上田 勝さん(2001/9/5)
じゃんさん、こんにちは。

施主の皆さんには申し訳ないですが、公庫融資の住宅というのは、小規模工務店にはあまりうれしくないんです。なんといっても支払いが完了するタイムラグがあって、ひどいときは引渡しから二ヶ月後になったりするんですね。つなぎ融資は施主に金利負担をかけますし確実につなぎ融資がされるわけでもないですから。

例えばうちの場合だと、銀行ローンのお施主さんにはかなりサービスします。資金繰りが楽になりますからね。
もっとも、ハウスメーカーとかでは無理でしょうけど。

それと、公庫の廃止スケジュールが示されると、日本中で駆け込みの建築ラッシュが期待されます。住宅を建てるとき、内装とか家具、家電製品などもついでに買い替えたりしますから、これでかなり消費が回復すると思いますからね。住宅に関する減税などの誘導的な政策が出てくれば、住宅購入の最高の機会になるんですが。

Masaさんへ
名前:夙川トトロさん(2001/10/17)
Masaさんへ
コストの件ではないのですが、小生も兵庫県内の住人なもので、貴殿に親近感が感じられメールさせていただきました。(スミマセン)
無事お宅完成の折には、情報提供して頂ければ幸いです。不躾なメールでごめんなさい。
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