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住宅ローンの勤続年数(1)

土地の購入
名前:HIさん(2006/11/16)
いつも拝見させて頂いております。土地購入に関して、質問があります。子供の就学に合わせてマイホームを2年以内に建てようとしています。現在良い土地が見つかり、誰かに買われないうちにすぐにでも購入しなければならない状態です。しかし、私は4月に転職したばかりで住宅ローン条件の勤続年数が足らないためローンが組めない状態です。そこで、土地は自己資金で購入→建物はローンが組める時期になったら住宅ローン(ローンの自己資金はゼロ)で購入するのと土地+建物を住宅ローンで購入するのではどちらが良いのでしょうか?また、土地+建物の住宅ローンで購入する場合には、土地の手付金を支払うことでローンが組める時期になるまで残金は待ってもらえるのでしょうか?よろしくお願いいたします。
早めに、具体的に、金融機関などにご相談を
名前:ザ・ハウス(2006/11/17)
HIさん、こんにちは。

話の前提としまして、金利やローン商品は常に動いており現在と2年後では状況が変わっていることがありますので、ここでは現在の状況で考えた場合、とご理解ください。また、具体的なローンの仕組みは金融機関によって、或いは土地・建物の評価によって異なりますので、ここでは一般論としてご理解ください。

> 私は4月に転職したばかりで住宅ローン条件の勤続年数が足らないためローンが組めない状態です。

一般的には、HIさんのおっしゃるように勤続年数がローンを組む際の条件になります。ただし事情によっては、例えばグループ会社間を移動した、より待遇の厚い会社に転職した、ような場合には金融機関の判断でローンを組めることもあるようです。

> 土地は自己資金で購入→建物はローンが組める時期になったら住宅ローン(ローンの自己資金はゼロ)で購入する

土地に対して借入がありませんので(抵当権がつかない)、建物を建てる際、その土地に抵当権をつけることで有利なローンが組めると思います。工事費の100%を借り入れられること(つまり自己資金はゼロ)も不可能ではないと思います。ただし、手続きに必要な費用分の自己資金は必要になります。
マイナス面として、仮に工事費の100%を借入れができたとしても、融資金額を受け取る時期と施工会社に工事費を払う時期が異なると家は建てられません。通常、金融機関からは建物が完成した後に融資金額を受け取ります。反対に施工会社には契約時・上棟時・完成時など数回に分けて工事費を払います。金融機関・施工会社それぞれ時期についての調整は可能ですが、事前に双方にご確認いただいたほうがいいと思います。

> 土地+建物を住宅ローンで購入する

通常はこの方法で行う方が多いようです。ただ、HIさんのように土地の購入と建物の新築に時間差がある場合、金融機関からは好ましくないという意見が強いようです。
一般的に住宅ローンは他のローンに比べて低金利で融資されます。このことを利用し土地を住宅新築以外の目的で使われてしまう可能性があります。こうならないように金融機関は土地の購入と建物の新築にできるだけ時間差がない方がいいと考えているようです。具体的な時間差の許容範囲は金融機関によって異なりますのでご確認ください。

> 土地+建物の住宅ローンで購入する場合には、土地の手付金を支払うことでローンが組める時期になるまで残金は待ってもらえるのでしょうか?

こちらの方法は難しいと思います。対金融機関の問題というよりも土地の売主さんが難色を示すと思います。
売主さんとしては何らかの目的があって土地を売ります、例えば、住まいを買い替えをするなど。契約はしたとしても代金の受取り時期が遅くなると、その目的へのスタートもそれだけ遅くなり、売主さんは快く協力してくれないと思います。

いずれの方法で行うとしても、HIさんの場合、購入したい土地が見つかった、ということですので土地が売れてしまう前にできるだけ早く、そして具体的なご相談を不動産会社・金融機関・ご依頼先(候補があれば)の各者にしていただくことをおすすめします。各者から具体的なご提案がいただけると思います。

ありがとうございました
名前:HIさん(2006/11/18)
さっそく、具体的に状況を整理し各者に相談したいと思います。また、何かありましたらよろしくお願い致します。ありがとうございました。
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