土地への融資(4)

住宅ローン借りられるのかな?
名前:土地探しママさん(2003/4/15)
ただ今土地を必死に探しておりまして、良い土地があればさっそく購入し、設計士に依頼して家を建てたいと考えておりますが、こういう場合はどのような段階を踏めば住宅ローンを借りることが出来るのですか?
不動産屋と銀行からは、建売か、建築条件付の土地を買うほうが無難ではないかといわれる始末です。どんな建物が建つのか分からなければ審査が通らないのはもっともなことと思います。土地購入から、設計事務所に依頼された方、または一般的な例でけっこうですので手続き、資金繰り等教えてください。
結構大変
名前:じゃんさん(2003/4/16)
こんにちは。
私の経験だと、土地探しママさんのようなパターンは結構大変だと思います。
そもそも住宅ローンというシステムが、マンションや建売を「買う」ことを前提にしているっぽいからです。
どうも銀行自体、建築家が設計する家というものの概念があまりないようです。ちょっと寂しいですね。
おそらく土地のローンを組み、竣工後に建築費用のローンを追加のため組み直す等、一筋縄では行かないと思います。
資金的なことを不動産屋に相談してもあまり意味ないです(彼らは思いのほか知識が曖昧です)。まずはまともに相談に乗ってくれる銀行を探すこと。私はこれにつきると思います。
また銀行は基本的に、
・必要額の8割しか貸してくれませんので(もちろん例外あり)、不足分の自己資金確保
・設計費用はローン対象外になるのでその資金確保
・竣工時にローンが実行されますが、工務店や設計事務所には着工?竣工まで3回くらいに分けて支払いが発生するので、その臨時の資金
を考慮するのが必要です。
資金計画には余裕がないとかなり大変です。がんばってください。
大変ですが、だいじょうぶです
名前:ザ・ハウス(2003/4/16)
土地探しママさん、こんにちは。

じゃんさんもおっしゃるとおり、土地と建築家の家を合わせた住宅ローンは、まだまだ環境が整っていません。

住宅ローンで土地を購入する場合の条件として、「そこに居住することを証明」しなければなりません。
その証明として工事会社の請負契約書が必要とされており、ハウスメーカーや工務店の設計施工で建てる場合は、ほぼ1ヶ月以内で請負契約を結ぶので問題ありませんが、建築家で建てる場合は請負契約を結ぶのは設計後、つまり土地購入から約半年後になるのでダメだ、といわれるケースが多いようです。

しかし、ザ・ハウスでいろいろな銀行の本行に問い合わせたところ、「請負契約書が半年後でも誓約書を出せば問題ない」、あるいは「既存商品の組み合わせで対応できる」という答えがほとんどです。(UFJ銀行は不可)

つまり、一番の原因は銀行の担当者や支店長の認識不足といえます。

もし銀行で門前払いになりそうになっても、「可能なはずだ」と食い下がって、内規をよく調べてもらったり、既存商品の組み合わせを検討してもらってください。
それでもダメなときは、本行に問い合わせ、その見解とともにもう一度トライしてみてください。

ザ・ハウスのお客様で結局ローンを組めなかった方はほとんどいらっしゃいませんので、大変ですがあきらめずに是非がんばってください。

じゃんさんのアドバイスについて、ひとつ訂正させていただきます。
住宅ローンには設計料を含めることができます。
断られたとすれば、やはり担当者の認識不足か、融資可能額が希望を下回っているので、「お話」としてそう言ったかのどちらかと考えられます。

どうもありがとうございます。
名前:土地探しママさん(2003/4/17)
じゃんさんん、ザ・ハウスさん良きアドバイスどうも
ありがとうございました。私が知りたいことがクリアになりました。 建築家が時間をかけて設計する家はまだまだ世の中では手探り状態なんですね。
もしかして何軒か銀行回りをしなきゃいけなくなるのでしょうかね。もしかして融資出来ても貸し渋りをされたりする可能性も無きにしもあらずなのでしょうか? また分からないことが出てきたら教えてください。すっきりしました。どうもありがとうございました。
ある程度攻撃的に
名前:じゃんさん(2003/4/17)
こんにちは。
銀行を何件も回るくらいの意気込みは是非持ってください。
とにかく個人が家を買うのではなく、作る、ということは莫大なエネルギーが必要です。ただ、住宅ローンは今の銀行にとってはかなり収入ウエイトの高い商品のようですから、貸し渋りというのはあまりないんじゃないでしょうか。
それよりも借りる側の社会的な立場が重要でしょう。

またザ・ハウスさんの意見ですが、少々甘いと思います。
銀行がOKの見解を出しても、最後に融資を決定するのは裏にいる保険会社です。私が今まで見た限り、銀行の見解は保険会社に比べて楽観的な感じがしました。だからなんだ、ということもないんですが...

まさにそのケースで住宅ローン組んでいる途中です
名前:コムギさん(2003/5/29)
はじめまして。実は私たちは、まさにそのケースで住宅ローンを組んでいる途中です。状況は、土地の決済が終わったところです。体感されているように、不動産サイドからも金融関係サイドからも確かに難しいかもしれませんが、がんばれば可能です。
1)不動産サイド
建売や建築条件付き土地が、流通しているほとんど(地域にもよると思いますが)なのが現状です。なので、「その中で選んでもらうために」建売や建築条件付き土地を進めるのは当然の流れです。なぜ土地だけが流通していないかは、税金対策、より多い粗利のためが主流だと思われます。が、根気よく探せば、それでも土地を手放したい(固定資産税や、売り主さんがローンを抱えている場合の利息)売り主はいます。私たちはかなり苦労しましたが、土地の契約までこぎつけました。
2)金融関係サイド
同時に、いくつかの金融機関にあたりをつけて相談をしていました。バブルの頃ならともかく、今は土地だけでは銀行はお金を貸してくれません。私たちの場合は「土地のローン申込み」をするときに一緒に「建物の資料と概算見積もり」を提出しました。このときは当然、設計図書もあがっていないし、確認申請もしていないので(土地の契約のタイミングからローンの申込みの間にそれをするのは通常、不可能)建物請負契約が締結されていないどころか、施工業者さんも決まっていませんでした。資料はすべて、それまでに設計士さんと話をして、予算・住まいへの希望などを伝えて置いて、いわゆるたたき台を作ってもらって、それに合わせて、平面・立面・仕様書・概算見積もりを作成してもらいました。私たちが選んだ金融機関はその資料をもとに、「建物で想定される借入額を含んでOKかどうかの、土地のローン審査」をしました。金融機関はもちろんですが、保証会社の審査も必要です。ですので、土地のローン審査をするときに、ある程度シビアに予算決めをしておく必要があります。価格が少なくなれば問題ないのですが、増えたときに、手持ちの資金でまかなえないとマズイ展開になるからです。ちなみに私は、安全パイをとって、土地の価格+建物の本体工事費の満額で申請しました。当然、諸費用や設計料を引いても最悪、コストオーバーしてもまかなえる手持ち資金を用意しなければいけません。
また最終的に、土地のローン申請のときに提出した設計図と建物のローン申請の時に提出する設計図は変更になっても問題ないとのことです。それから、ザ・ハウスさんがおっしゃっていたような、念書は書かないといけません。建物も担保差し入れします、というような内容のものです。また私が借りた金融機関では、3年以内に建物を竣工させてくださいと言われました。蛇足ですが、先行して借りている土地のローンの返済は、決済の翌月から始まります。賃貸の方なら、家賃+返済が可能かもチェックしないといけません。

このケースの大変なところは、基本的に、すべてをコーディネイトするのが自分だと言うところです。建ったものをポンと買うわけではないので、竣工までのリスクを回避するためには膨大な関係図書(とくに法律関係)とにらめっこしてかからないと危険です。
また、土地で決済して、建物でまた決済となるので、ローンは複雑になり、用意する書類(印鑑証明とか)、手間、手数料や司法書士に支払う費用が割高になるなどのデメリットも多いです。また建物用に何割か(この辺は施工業者さんによる)現金を手元に残さないといけません。なので、私は、土地は満額ローンにして、建物用に現金を残しました。7月くらいにまた土地の時と同じ手順を踏んでイチからローンの組み直しです。また金融機関にとってもまだまだレアケースの場合が多く、書類の書き直し(先方の勘違いによる)なども多発(私の場合、同じことで4回くらい呼び出されました)します。
自分がコーディネイトするので、100%自分カスタマイズな家が手に入る喜びと同等以上の苦労はしなければなりません。が、最近の不況の状況を見ていると、よっぽどお金持ち以外は、中途半端な家に寄り道している余裕はないと決断しました。
もし、もっと詳しいことをお聞きになりたい場合(WEBで公開できないようなこととか)はメールをくだされば、私が経験した範囲ではお答えできますので、ご連絡下さい。たぶん最初で最後の家づくりなんで、100%参考にはならないと思いますが...

ある程度攻撃的に
名前:じゃんさん(2003/4/17)
こんにちは。
銀行を何件も回るくらいの意気込みは是非持ってください。
とにかく個人が家を買うのではなく、作る、ということは莫大なエネルギーが必要です。ただ、住宅ローンは今の銀行にとってはかなり収入ウエイトの高い商品のようですから、貸し渋りというのはあまりないんじゃないでしょうか。
それよりも借りる側の社会的な立場が重要でしょう。

またザ・ハウスさんの意見ですが、少々甘いと思います。
銀行がOKの見解を出しても、最後に融資を決定するのは裏にいる保険会社です。私が今まで見た限り、銀行の見解は保険会社に比べて楽観的な感じがしました。だからなんだ、ということもないんですが...

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