見積金額のトラブル

設計と、予算額。
ビネガーさん(2009/05/07)

こんにちは。

現在、設計事務所に設計を依頼し、工務店決めの為の相見積もり段階です。しかしどこも程度の差こそあれ、見積額が予算額の1,3倍になってしまう事が分りました。

仕上げや設備を極限に絞っても予算内には到底おさまらないので、構造やプラン自体を変えざるを得ないか、予算額をあげるしかないのか、と悩んでいます。

スケジュール自体も既にかなり押している状態です。

設計事務所は、「よくあること」「工務店に値段を下げさせる事は(モノの値段や経済の流れ等把握するにも限度があり)ほぼ無理」の一点張りで何をしてくれる気配もありません。非を認める気配もありません。

。。予算内に自分達が住みたいと思えるデザインを考えて貰うという事が設計事務所に依頼する大きな理由であるのもかかわらず、こういった事態は明らかにルール違反だと思うのですが、契約書には取り立てて細かいルールが書いていないので(例えば見積額がX倍を超えたら基本設計に戻って案を考え直し、その分の設計料は取らない、など)どうしたものかと困っています。

また、こんな調子だと着工してからも何かトラブルがあれば平気でクライアント側に新たなフィーを被せて来るのでは。。。と不安になります。スケジュール管理が甘いのにも加え、不信感は募るばかりです。

こういう場合、

1.予算額に関して
2.今後のスケジュールに関して
3.今後起きうるトラブルに関して

等、何かクライアント側が打てる手はあるのでしょうか。アドバイス、どうか宜しくお願い致します。

ご回答
ザ・ハウス(2009/05/13)

ビネガーさん、こんにちは。

一般的に、建築家が設計した場合は見積もり段階で予算を超えることが多いのですが、その許容範囲としては建材や設備のグレードダウンで見積もり調整が効く範囲内だというのが弊社の認識です。
金額にして1.1倍前後でしょうか・・・

構造やプラン自体を変更せざるを得ないのであれば、建築家の過失や技量不足など、建築家の責任範囲の可能性が高いと思います。

それでは次にどうすればよいかというと、ビネガーさんがその建築家と今後どのような関係にしていきたいのかという、ビネガーさんのご意思がまず初めに来るかと思います。

ここまで来たのなら、出来れば一緒に家づくりをしたいのか、または今すぐにでも袂を分かち合いたいのか、などです。

これ以上は建築家側の言い分も分かりませんし、また場合によっては法律論や駆け引きの問題になってしまいますので、このBBSで助言させていただける範囲を超えます。

が、私見として申し上げれば、まず建築家と腹を割ってビネガーさんのご心配やご不満などをすべてぶつけてみることだかと思います。

その上で、話がかみ合わなければ、一度弁護士に相談をされてみてはいかがでしょうか。

設計料
ビネガーさん(2009/05/20)

ザ・ハウスさん、こんにちは。
ご助言有難うございます。

先日、設計事務所の方と話をしてきました。

前回の見積額は、当初伝えていた予算額の
1,3倍で、こちらにはプランの変更とも
取れるような減額案を次々と出してくる
といった感じでしたが、今回新たに出てきた
見積額は1,2倍+αといった感じだったので
この先雰囲気が悪くなるのも。。と思い、一先ず
引き下がりました。つまり、予算額を上げた
という事です。

ただ、やはりスケジュールのずれ(1年)
や、細かい部分の仕様(例えばタイルなど)を全て
諦めざるを得ない事などとあわせて考えると、
失望感は大きく、本当ならば設計料を少し
まけて貰いたいところなのです。

一方、設計事務所の方とは今後も
何かとお付き合いがあると思いますので、
ちょっとの金額で気まずくなるのも。。
。とも思います。

今回、色々話してみて分ったのですが、ここの
設計事務所の方(建築家と担当者)は、
悪気があるとか、開き直るとか、そういった
感じではないのですが、概して
気が利く方達ではない、という事と、
今までのクライアントさんが割と予算や
スケジュールには大様な方が多かったらしい
ので、今回の事もあまり重く捉えて下さらない
という感じです。

なので今後、
・設計料の減額を申し出る事。
・工務店決定・確認申請・監理その他に
 ついて、こういった気のきかない事務所相手に
 クライアント側が注意しておくべき点。

について、何かご助言頂ければ幸いです。
お手数ですが、どうぞ宜しくお願いいたします。

ご回答
ザ・ハウス(2009/05/20)

ビネガーさん、こんにちは。

微妙なところですね。

ただ、今後もその建築家と家づくりをされようというご意思のようですので、その方針の元で私見を述べさせていただきますと・・・

まず減額を申し出ることに関しましては、感情的にならず、今後も相手と良好な関係の元に一緒に家づくりをして行きたい、そのためにペナルティということではなく、自分の納得のために・・・、と言うような姿勢で、完全に前向きなこととしてお話されることがいいでしょう。

そのためには、ビネガーさんがまず相手に対する信頼を失っていないことをご自身の中でよくよく再確認して(あるいは自己暗示にかけて?)お話に臨むことが大切かと思います。

二つ目ですが、工務店と請負契約を締結した後は、請負金額や工事期限に関しては工務店の義務範囲になり、通常は契約書内にもうたわれて、万一延長になった場合は工務店の賠償責任が生じますので、直接的には建築家に関係しません。

が、このようなタイプの設計事務所は建て主に断りなく途中でちょこちょこと設計変更することがあります。

もちろん悪気なく、この程度なら増額にならないだろう、あるいは増額になったとしても大したことないだろう、むしろ家がよりよくなって建て主も喜ぶだろうと、工務店に増額や工事期間の延長を確認しないで発注してしまうことがあります。

本来、建築家が直接工務店に発注する権利はないのですが、工務店も建築家に嫌われたくないことから、断りづらいのが現状です。

こうなると、確かに一つ一つは大した増額ではなくても、積もっていくと最後にビックリするほどの請求をされることがあり、また期限が延びたことも追加工事があったから賠償責任はない、となってしまうことがあります。

それを避けるためには、もうこれ以上出せるお金はないとして、万一設計変更が生じる場合には少しのことでも事前に相談して欲しい、と建築家に確認しておくことが大切です。
もちろん、あくまでも前向きに・・・

できれば工務店との請負契約書にも「工事内容の変更の際にはビネガーさんの直接の了承を必要とする」という旨の条文を入れることができれば、工務店としても建築家の一存による設計変更を断り易くなります。

そして、変更が生じる場合にはそのたびに金額と工事期間の増分を工務店に「書面」で確認することが大切です。
工務店側の問題として、工務店も知らないところで二次業者の職人が建築家からの指示を易請け合いする場合があり、それを避けるためにも必要なことです。

確かにご計画は微妙なところに差し掛かっていますが、今ががんばりどころですので、是非ともいい家づくりで終われるよう、応援しております。

ペナルティ
ビネガーさん(2009/05/22)

こんにちは。また来ました。

>ペナルティということではなく、自分の納得のために・・・、と言うような姿勢で、完全に前向きなこととしてお話されることがいいでしょう。

もう少し、具体的にこれはどういう事か、教えて頂けませんか。
何故なら、凄く難しそうだからです。

というのは、契約書には「スケジュールを守る事」、「予算額をある程度はみ出ない金額におさめるプランを出す事」、という項目が明確には記されていないからです。明らかに、事務所側が任務を怠ったといえる基準があるわけではないので、設計事務所が少し申し訳ないと思っていたとしても、実際にこちらから減額を申し出れば、かなり気分を害し反論してくると思います。(経済の流れなど自分達には正確には予測出来ない、スケジュールの遅れは施主の要望の出し方にも左右されるので一概に我々の責任とは言えない、等々)

>変更が生じる場合にはそのたびに金額と工事期間の増分を工務店に「書面」で確認することが大切です。

アドバイス有難うございます。
こういった事は、工務店の方に直接お願いするべきですか?

お手数ですが又のアドバイス、どうぞ
宜しくお願い致します。

ご回答
ザ・ハウス(2009/05/25)

> 明らかに、事務所側が任務を怠ったといえる基準があるわけではないので、設計事務所が少し申し訳ないと思っていたとしても、実際にこちらから減額を申し出れば、かなり気分を害し反論してくると思います。

そうですね。
人間心理の問題でもありますので、弊社が相手を把握していない以上、これ以上のアドバイスは難しいです。

もちろん契約書に書いていなくても慣習法の視点から論理的に押していくことは可能だと思いますが、それでビネガーさんのお望みの結果が得られるかどうかはいただいた情報だけでは判断がつきかねます。

こういった事は、工務店の方に直接お願いするべきですか?

はい、そうです。

建築家にも認識を持ってもらうために、同席の場で言ったほうがよいでしょう。

慣習法
ビネガーさん(2009/05/28)

こんにちは。

> 契約書に書いていなくても慣習法の視点から論理的に押していくことは可能

”慣習法の視点から押す”というのは、簡単に言えば「普通ならばこのくらいの範囲内のスケジュールのずれや、予算額オーバーなのでは?」という申し立てをするという事でしょうか。この場合”普通”というのが何を基準に成り立っているのか、素人なりに示す必要に迫られると思うのですが。。。

理解が悪くて申し訳ありませんが、
またのご回答お待ちしております。

ご回答
ザ・ハウス(2009/06/07)

おっしゃる通りで、何が「普通」であるかを証明する必要がありますが、その論点では専門家にかなわないでしょう。

そこでもっと単純なお話として・・・

もしビネガーさんが予算の上積みを認めなかったら、全てではないにしても何枚かは図面の書き直しに値するほどの予算オーバーかと思います。

設計料が図面作成の対価とすれば、先方の不見識によって破棄せざるを得ない図面に対する料金は払う必要がありませんし、旧図面に対するビネガーさんの打ち合わせにかかった手間や交通費などの損失は請求できるものと思われます。

また、新たな図面には対価が生じるとしても、それが完成するまでの時間的損失も損害賠償の対象となりえます。

以上のように、もしビネガーさんが予算の上積みを拒んだ時にどのような損失が出るか、という観点で見れば考えやすくなります。

実際にそうご主張されるかは別にしても法理的には成り立つかと思います。

ただし、これ以上深く突っ込んだお話は、弁護士にご相談されたほうがいいと思います。

ご親切に、
ビネガーさん(2009/05/28)

ご助言有難うございました。

こういった事一連への割り切れない気持ちを、実際設計事務所に申し立てるかどうかは別として、自分達の感じた理不尽さに関して、間違っていないのだという自信のようなものを持つ事が出来ました。

設計事務所の方に設計を頼む事というのは、
ハウスメーカーや工務店に頼むよりも(一概には
言えず、偏見かもしれませんが)より人生に、又生活に関してこれまで各々が持っていた抽象的/集約的な理想のカタチを建物として具現化して貰える事のように思います。

それはとても豊かで幸せな事ですよね。
その過程で、少しばかり時間や金銭的な計算違い
が起こるのは、ある側面から見れば仕方の無い事の
様にも思います。でも現実的なというか瑣末な
事々もやはり無視はできず。。

クライアントとしてそのジレンマに悩むのが現実ですが、ここのやり取りを経て、やはり最後まで依頼した相手に信頼を失わないという信念もとても大切なのではと思いました。

色々有難うございました。

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