分離発注のリスク回避

分離発注の恐怖
ワイフさん(2010/06/15)

自宅を新築するにあたり、某有名サイトの建築家捜しで、条件を提示して募集をかけましたら、20人ぐらいの建築家に立候補され、中で分離発注を得意としていると言う方と契約しました。図面が出来た段階で事前に業者におおまかな見積もりをかけて予算ないにおさまったという報告と内容をみせてもらってからの契約でした。ですが、詳細見積もりをかけると、予算オーバーし、設備グレードなど一部我慢して、急ぐのでそれでも300万ほどアップした額で施工契約をしました。
当方がアプローチを受けていた業者なども相見積もりさせたのですが、あわないので、結局建築家のすすめる各業者と、分離発注契約をむすぶことになりました。4分の1契約金も支払い、明日から工事が始まる予定でした。ケンチク家にも設計管理契約とは別に、分離発注のフィーを払うことになります。が、おととい、いきなり建築家から連絡があり、躯体工事の業者が契約金持ったまま、逃げたというのです。(RCです)別の業者さんの知り合いで、どうやら、会社組織でもなく、一人や二人でやってるような個人を、ろくに信用調査もせず、見積りさせて契約までいかされたようです。
他の業者をあたります、とかいいますが、うちもダブルで払える余裕はありませんし、施工がおくれるので、今の賃貸とローンが高額な為、かなりの負担増です。素敵な計画ですが、絵にかいたもちは食べれません。
外構にRCの塀をたてて、、という計画だったので、それも見積もりにはいってるということだったのですが、昨日建築家が言うのには、どうやらそれも入れてないようだ、というのです。受けてくれる別の業者が見つかったとしても、計画のままに進めるのは値段が上がるのは目に見えてます。
それまでかぶらなくてはいけないのでしょうか?
見積もりしてる中で再三業者に確認した、とはいうのですが、そもそもそれをチェックするのが、監理のプロではないのでしょうか?
どうも、うちはこまれば払ってくれる脇の甘い客に見られているように思えてなりません。その建築家の先生には、分離発注の保障の怖さを懸念してたびたび聞いていたのですが、只『大丈夫です』と。
それは今まで、事故がなかった、という結果オーライの経験則からくるもので、なんの対策も講じてなかったようです。
アトリエ計事務所なので、いまからこれではと不安でなりません。後戻りもできないのですが、なにか少しでもリスク回避する手はないものでしょうか?

横やりですみませんが・・
ギリシャさん(2010/06/18)

ワイフさん、初めまして。
大変な時にこんな内容文で申し訳ありませんが、その建築家は関東でしょうか、関西でしょうか?
どちらだったにせよ、どう注意することはできないのですが、お差支えなければ、それだけでもお教えくださいませんでしょうか。(ご無理であれば、無視なさってくださいね。)

私も建築家にて思案中で何人かお会いしているのですが、どうにもすっきりと信用に値する方がいまだ見つからず、メーカーも視野に入れています。(メーカーだから、どうということではないのですが)
分離発注でフィーが発生することは今知りました。
建築家のストアップについては、ハウスさんも明らかに答えていらっしゃいますね、初めて知ったときはかなりショックでした・・
最近は、ザ・ハウスさんも楽しい内容ばかりでなく、施主サイドに立ったご意見も記載されているので、少し安心?して参考とさせていただいています。
ワイフさん、ご自身を見失わずがんばってください。成り行き等も今後ご記載いただければ、私を含め今後の施主の参考にもなると思います、よろしければ、お願い致します。
明らかに問題のある建築家については別ですが、まだまだ、建築家に対するグレイな部分が表になかなか出ていないのはなぜでしょうか・・・。
(建築家を全く否定しているわけではありません)

ワイフさんへ
向日葵さん(2010/06/19)

初めまして。私の経験則からくる嗅覚では、まずすぐに、建築家と弁護士が連携して相談に乗ってくれるところがありますから、そこへ相談されることをお勧めします。

その建築家との契約書にある条文は、せいぜい10条くらいではありませんか?
某サイトの建築家捜しから、登録建築家にアプローチして、意匠の良さから、建築家で家を建てました。施工監理含めた、設計委託契約を結び、彼が勧める工務店とは別個に、建築請負契約を結びました。

彼とのやりとりでは、「大丈夫です」連発でした。条文がザルだったのでこの点指摘すると「大丈夫です。今までこれでトラブルはありませんでした」。

彼と工務店は何も契約を結んでないことが分かって、この点指摘すると「大丈夫です」。

実施設計が3カ月遅れて、引き渡しが間に合うか指摘すると「大丈夫です。ここまでくれば、後は一気に工事進めるだけですから」引き渡しはそのままスライドして3カ月遅れました。

予算がオーバーしてる点を指摘すると、「大丈夫です。これから予算に収まるように見直しますから。」結局オーバーしてしまい、非難すると「予算はオーバーするものなのです」と居直り。

これは一部ですが、これらの点は、全部彼は自分には一切の責任が無いの一点張りでした。契約に書いてなければ逃げられるのがこの世界です。

工務店のモノづくりに力があったから、建物自体にはまだ不具合はありません。これが不幸中の幸いです。が、彼には住設や材料の知見が乏しく、特に空調は、彼がエアコンの性能を十分発揮できないところにレイアウトして、見栄えを優先させたせいで、夏冬苦労してます。

「ろくに信用調査もせず」とありますが、建築家は建築家であって、信用調査する能力はゼロと思ったほうがいいですよ。私は財務諸表を見る知識は、
多少あったので、工務店の信用(これを与信といいます)は、自分で確認しました。
設計事務所自体も、小資本の零細企業が大半なので、過大な期待はしないほうがいいでしょう。

建築家に委託して嫌な思いした、施主仲間も似たり寄ったりの情報をくれました。

それからその建築家とのやりとりは、もし未実施なら必ず相手に議事録を作成させて記録に残しましょう。問題起こったときに、必ず証拠が無いのをいいことに逃げますよ。建築家の口約束は、全く信用できません。

長くなりましたが、もしまだなら、払ったお金を取り返せるか、建築家に賠償責任を問えるか、含めて、善後策を専門家の方と相談されることをお勧めします。

ご参考まで。

ご参考まで
ザ・ハウス(2010/06/22)

ワイフさん
楽しい筈の家づくりでこのような状況が起こり、ご心労もいかばかりかと思います。

今回、ワイフさんが選ばれた分離発注という方法は
コストが落ちるというメリットもありますが、裏を返せばデメリットも多く、工事の補償や工程管理、費用の支払いなどリスクを伴う工事方法です。またトラブルが起こった場合にはコストや工期に跳ね返り、結局は工務店に頼んでおいたほうが安価だった、という場合も少なくありません。

弊社にご相談に来られるお客様から分離発注のご質問を受ける場合も多いのですが、メリットばかりではないことをお伝えし、リスクの部分についても理解された上で検討されることをご説明しています。

分離発注のような工事のマネジメントと、設計は別の分野であり、通常設計者が行っている設計・監理の仕事とは全く異なったものになります。工事のマネジメントをしている工務店の仕事を建築士が簡単にできるとは思えませんし、そのための運営環境も整っていません。分離発注における建築士はあくまでも建て主のアドバイザーに過ぎません。

今回、ワイフさんはその設計者の方へ分離発注に関するフィーを支払われると書かれていますので、設計監理契約とは別に、分離発注に関する何らかの契約書面などを取り交わされておられるのではないかと思います。分離発注のアドバイザーをお願いするにあたり、設計者とどういった契約書を結ばれておられたのか、その責任の所在など契約書面の確認、またその際にどういった説明を受けておられたのか等々。その内容をもって、設計者と支払われた契約金や今後の工事等について一度しっかりとした話合いをされることをお勧めします。設計者からの説明に納得がいかなかったり、話合いが平行線のままであれば、出来る限り早い段階で弁護士等にご相談されることをお勧めします。

みなさん、ありがとうございます
ワイフさん(2010/07/01)

すぐ話し合いをし、当方もお人よしかとは思いますが、『先生をしんじてすすめたいので、代わりの業者を急いで捜してほしい』という答えをかえしました。ただ、ほかの4社ほどは何も工事してないし、着工がいつになるかも解らない状態でフィーだけ払ってるのはおかしいと思うので、返金と言う形ではなく、1時プールのような形でオット名義のつかってない口座にいれてもらい、工事がはじまったら、そこから払うというような形にしてもらいました。私たちも勝手に引きだせないように、もしひきだしたら、さきにはらってる設計料からさしひかれてもかまわないという、念書をいれますし、通帳は先生にお渡しします、とも。
夫は、いいカッコしいなので、お金のことで見苦しいことはいいたくない、ゆうなと私にも言いますが、責任能力のない人からはとれませんから心配です。建築家の先生(紹介した業者と折半か何かするようですが)がその債権分は呑むといってくれてますので、債権として無償でじょうどする形をとりました。別フィー発生のかっこした契約書などつくっていません。これだけはらってください、と言われる分、設計料に上乗せしただけです。資材や造作家具などもそが発注するということで、設計料以外にも、そちらのフィーが発生するので1000万以上払うことになるのですが、逃げた業者の分もあわせると、すでに、それ以上はらっていることになります。ここで契約破棄しても、うちが困るだけなので、続行してますが、あまり厳しいこといっても、細かい使用とかは建築家の先生の頭のなかにあるだけなので、仕様を落とされたり、手抜きをされないかが不安で金銭的なこともシビアに言えないでいます。やめたくとも内部に使う石ははっちゅうしましたから、、ということで、
その分などはひかれて、建築家のところには500万以上ふりこんだままです。工期が延びるのは、確実にこちらの負担が増えるばかりですが、いまさらほかに一から頼むのはもっと負担です。最初話していた予算より、500万上げて契約したのに、詳細詰めると300万以上(あわせて800万)予算オーバーした数字で、『これでよければ契約を』と言ってきた方なのです。常識を疑うというより、こちらがまだ出せると見られたんだな、と反省していますが、今度も平気で増えた見積もりでもってこられても、困りますし、これで契約してくれないと、工事できないから、足元みられて契約にもっていかれるんじゃないかと心配でなりません。夫は無理して工面しかねない人です。カレは仕事はできるのですが、ほかの家庭的なことはあまり実感しない人なので、扶養家族をかかえてこれから先、自宅ばかりにお金をかけてる場合じゃないと思うのですが。もう、土地なんて売って、一切はらったお金はかえしてほしいとまで思いました。
追記
構造体を変更して見積もりかけてみるとの事です。
やはり、机上の見通しだけで、設計側の市場価格の見通しが甘かったようです。それでも変更には時間がかかるので、当方の精神的・金銭的負担はかさむばかりですが、なんとかやり遂げてほしいと祈るようなキモチです。
どちらの方かというご質問ありましたが、今の段階でそういったご質問はお控えくださいませ。

これ、犯罪じゃないですか?
首都圏新築2年目さん(2010/07/08)

>が、おととい、いきなり建築家から連絡があり、躯体工事の業者が契約金持ったまま、逃げたというのです。

 契約がどうのという前に、これは窃盗または横領と言う犯罪じゃないですか?その建築家に、まずは管轄の警察署に被害届を出させたほうがいいじゃないですかね。警察に届け出ないというなら、なにか後ろめたいことがあるんじゃないかな?

>足元みられて契約にもっていかれるんじゃないかと心配でなりません。

おそらく、この建築家は、これを狙ってますよ。
弱気だと、どんどんつけ込まれます。

ご注意有れ!

新築体験者より。。

け、建築家に後ろめたさ!?
ハイジさん(2010/07/08)

こんにちは、ワイフさん。
ワイフさんの件、とても興味深く読ませて頂き、ハウスさんからどのようにアドバイスなさるのか、ずっと気になって来てみましたが・・・

新築2年目さんのご発言に一瞬笑いがきてしまい(ワイフさん、こんなときにすみません)、すぐさま、背筋が冷たくなりました・・・そんな建築家がいてもおかしくないでしょうし・・・。

ワイフさん、その後いかがでしょうか?お忙しいでしょうが、良い弁護士は見つかりました?ウチは(いつになるか、依頼に持ち込めるかまだ、わかりませんが)建築家依頼を主人に申し出た時、何かあれば弁護士に依頼するのは当然、こちらが勝つ負けるの話では無い、ときっぱり言われています。お近くに、見つけておくことも必要かもしれません。

もし、施主側に、わずかでもコストの限りがあるのであれば、建築家は絶対信頼に値する相手では無いと私は思っています、少し人として寂しいですが。でも、それを表だって相手にわからせる必要は無いですよね。ただ、常に何かあった時、動けるようにしておく手だてはヒッスイだと思っています。

その上で、よくハウスさんがおっしゃる、施主と建築家の「信頼関係」を築いていこうと私は考えています。ほとんどの建築家がそう考えているように。

ご主人についてご心配な部分もお見受け致しますが、人にすがりたいお気持ちにご自分を見失わず、心身共に気をつけて頑張ってくださいね。お役に立たない書き込みすみません。

気をしっかりもちます
ワイフさん(2010/07/14)

励ましありがとうございます。
救いは夫が動じないことです。私がオロオロしていても、どっしり構えてくれています。(精神的に)大物すぎて少し鈍いぐらいの人だな、と。

既に払った分は建築家サイドと紹介社でもってくれるとのことです。業者は新たにさがして再契約して、早期の着工にむけて検討中だとか。差額がでても、当方に新たな費用負担はないとの確約をもらいましたが、文書にしてもらいました。紳士協定ですが、私たちも付き合いが長いわけではないですし、信じて裏切られるのはもうごめんです。
確認申請も変更かけるので、着工できるとしても予定より遅れるので、その分こちらの費用負担が増えるのですが、ローン金利や、賃貸の家賃などで月々高額な出費が課せられるですが、これまでは補填してもらえません。
これで、着工になっても内容が落とされないかが、心配です。頑張れば頑張るほど、自分ところの費用負担が増えるのでしょうから、人間やっぱりケチりたくなりますよね。ましてや、自分の家でないし、、、こちらは素人なので、プロの方たちの良心に任せるしかないのは、つらいですね。建築物はいろんな部材の集合体だから、見えない部分でローコスト化しようと思うと、いくらでも出来ると聞きます。(たとえば、ステンレスの配管使うとこ、塩化ビニールにするとか、、、)個人にとっては莫大な費用が動くにもかかわらず、建設業界の不透明さには口惜しい限りです。
我々施主は、つくってもらわないといけない素人ですから、ある意味弱者です。

テーブルに一輪の花など飾って・・
ハイジさん(2010/07/17)

こんにちは、ワイフさん。
私の主人に似ているかも・・・って、ワイフさんが大変な時にまた、顔の筋肉が少し緩みました。
夫婦っておもしろいですよね、「こんな時にもう少しなんとかならないの?アナタ!」と思った後で、「アナタを少し見習わなくちゃ」って思ったり・・って、私だけですか?

深い内容について、コメントする知識が無いのは申し訳ありません。しかし、ここを借りて状況によるご自身の思いを文章にすることは、ハウスさんにとっても悪いことでは無いように思います。だから、もしワイフさんが文面にあらわすことでご自身の気持ちが少しでもまとまりがんばりにつながるならば、時折お聞かせ下さい。少なくとも私はヒトゴトという気持ちで決して読んではいません。

ただ、少しおもしろいことに、読む人間は多数存在するのだろうに、ご意見を頂戴出来る機会がほとんど無いこと。正直、最初の気持ちのまま、「あぁ良かった!」って竣工を迎えた人って少ないと思うんですが・・・これはご理解された上で・・。自身の情報を「無料」で他人に与えることを無駄に思う人もいらっしゃいますから・・。

こちら、もうすぐ梅雨があけます。今日はとてもキレイな青空が大きな顔をしています。ワイフさんのところの空はどんなですか?
家が建つまでの現在のお住まいで、テーブルを真っ白なおフキンで拭いて、雑草に付く花でもいいんです、何かに挿してテーブルに置いてください、これ、本当に効くんです、気持ちに。

相手が居たら倍増です、フクフク・・。

弱者の大きなお金が動くところだからこそ、人が汚くなるんです。ハウスさん、どう思います?

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