住宅ローンと建築家

住宅ローンと建築家
名前:闇の商人さん(2007/7/15)
住宅を建築するにあたり、建築家にお願いしたいと思い、こちらを参考にさせていただいております。

建築家もこの方と思える方出会うことができ、何度かお話をさせていただいて、とりあえず住宅ローンの審査が通るかどうか、付き合いのある銀行に何度か相談している段階です。

銀行さんに「計画している建築家さんに見積もりを貰ってください」と言われて建築家にお願いし、無料で作成してもらいました。

まだ正式に依頼しているわけでもないので予算を伝え、おまかせで金額を割り振った程度の見積もりなのですが、それを銀行に提出した所、「これだと審査ができない。もう少し具体的に煮詰めた金額の見積もりや計画書を出してください」と言われてしまいました。

建築家の方も善意で無料で作っていただいているのですが、これ以上お願いするならば、管理設計の契約もしなければならないと思います。
住宅ローンが通るならば、すぐにでも契約したいのですが、まだ分からない段階で契約して、もし審査が通らなかったら・・・と思い、どうにもできない状態です。

建築家や設計事務所などに依頼する場合は、ローン特約のようなものは無いと思いますが、どのような形で審査をしてもらっているのでしょうか?

ご参考までに
名前:ザ・ハウス(2007/7/16)
闇の商人さん、こんにちは。
一般的に、住宅ローンは、ハウスメーカーや工務店で建てる方のために仕組みが作られているので、建築家に依頼する場合、上手く話が伝わらないことが多いようです。

> 建築家や設計事務所などに依頼する場合は、ローン特約のようなものは無いと思いますが、どのような形で審査をしてもらっているのでしょうか?

さて、今回のご相談ですが三方一両損とお考えいただくといいのではないでしょうか。
三方一両損とは、大岡越前の有名な裁きですが、3者がそれぞれ少しずつ損をして全体を上手くまとめた、という話です。

まず、建築家についてですが、闇の商人が設計を依頼するか不確定ですが、無料でローン審査用のプランを書いていただいています。次に、金融機関ですが、手元にある書類で正確な審査をしようとしてくれていますが、「いくらまで融資できます」と正確な融資額を伝えるには資料が不足している状態です。両者とも、提供できる時間やルールの中で最大限の努力はしていますが、もう一歩及ばない、という硬直状態です。
これを解消するには、闇の商人さんが行動を起こすことが必要なのではないでしょうか。

具体的には、ローン審査用の図面を有料で作成していただく、といいと思います。もちろん、ローンが通らなければ家づくりの計画がなくなってしまう(当然、設計監理契約もなくなる)ので、「ローン審査用」だけの図面作成を依頼し、設計監理契約とは別の契約とします。
無料でローンの審査が進められるのであればその方がいいのですが硬直状態だとずっと闇の商人さんの家づくりはスタートできません、これが最もよくないことです。また、「ローンは通るだろう」と見切り発車(設計契約をして設計を進める)をして、いざ本審査で「アウト」となると、そこに費やした設計の費用や時間はすべて無駄になってしまいます、これが次によくないことです。
家づくりのスタートラインでしっかりと確認することで、上記のような大きな損を防ぐことができると思います。

話はかわりますが、闇の商人さんは銀行からどのレベルの回答を求めていますか?例えば「いくらぐらいまでなら融資できそうです」という概算なのか、「いくらを融資します」という太鼓判を押された金額でしょうか。

金融機関によって考え方は異なりますが、後者の場合は確定された融資額を銀行が伝えるので提出する書類はすべて確定したものでないといけませんが、前者の場合は概算の融資額ですので書類も概要(ある程度の変更は認められる)であることが多いようです。もちろん、前者の場合、確定した図面や工事金額を見て、予定融資額より減額になる、と言われることもあります。

闇の商人さんがどのレベルで回答を求めているのか、また、銀行はどのレベルで回答をしようとしているのか、一度、ご確認ください。

説明ありがとうございます
名前:闇の商人さん(2007/7/18)
ザ・ハウス様

丁寧な説明を頂きありがとうございます。

>銀行からどのレベルの回答を求めていますか?

私は自営業から法人成りしたばかりでして、銀行には個人の時の決算書類、損益計算書などすべて提出しており、銀行内での事業の評価(ランク付けされているそうです)は良かったそうです。後から分かったのですが、銀行担当者も友人の友人という事でかなり頑張ってくれているようです。銀行内(審査部)ではある程度の口利きができるようですが、保証会社に提出するのに色々と面倒なようです。「いくらまで融資が可能なのか分からないと不安でしょうから、金額をはっきりさせましょう」「形だけでももう少し詳しい書類をお願いします。あとは多少の設計の変更があっても大丈夫です」と言われてます。
ですので、私が求めている回答(ある程度確定した金額)は銀行もはっきりさせたいのではと思います。

担当者も「契約なり、報酬を支払うなりしないと設計事務所でも建築家でもちゃんとした見積もりや図面は出せないでしょうけど・・・」と理解はしているようですが・・・。

>具体的には、ローン審査用の図面を有料で作成していただく、といいと思います

私もそう考えていたところです。
今まで善意で貴重な時間を割いて相談に乗っていただいたりしていたので恐縮に感じていました。
以前、土地の件での相談時に、簡単な検討図面を作成して頂いたのですが、「この相談についての報酬をお支払いします」と申し出たのですが、「そこまでの仕事はしていませんから大丈夫ですよ」と言って頂いた事もあります。

ですので、銀行の件もお話しして、建築家に有料で図面と見積もりをお願いしたいと申し出てみたいと思います

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