資金の流れと住宅ローン

資金について
名前:YKKさん(2006/4/19)
資金についてどなたかアドバイス下さい。
土地を優先して購入してしまい、現在自己資金がありません。設計士の方にお願いしたいのですが、契約後のお金の流れがいまひとつわかりません。どうのような手順で資金を借り入れすればいいのか教えてください。また、このようなケースだと借り入れ先及び、金融機関はどういうところを選び、どういう組み合わせがいいのか教えてください。
ご参考まで
名前:ザ・ハウス(2006/4/21)
YKKさん、こんにちは。

家づくりを設計士でお考えとのことですので、まずはその場合に必要となる費用と支払いのタイミングについてご案内します。

設計士との家づくりでは、設計士へ支払う「設計料」と工務店へ支払う「工事費」、登記費用や火災保険、住宅ローン借入れ費用などの「諸費用」が発生します。

設計士、工務店に対する支払いは、家づくりの工程に合せて3?5回程度に分けて支払うのが一般的といわれています。
例えば、設計士へ5回で支払う場合は設計契約時20%、基本設計完了時20%、実施設計完了時30%、建物中間時15%、建物竣工時15%となり、工務店へ3回で支払う場合は、工事契約時1/3、工事中間時1/3、工事完了時1/3とそれぞれの時期に資金が必要となります。なお、諸費用は建物が完成した後に発生します。

資金調達の方法としては、大きく「民間の金融機関」と「公的な金融機関」が考えられます。

民間の金融機関の場合は、既に自己資金で購入した土地に対しての融資は原則行われておらず、これから建築する建物に対して融資を受けることになります。また、設計料を住宅ローンの融資対象外としているところが多いため、設計料については融資が受けれない可能性があります。

よって、たとえ土地を担保に入れたとしても、建物の工事代金以上に融資を受けることは難しく、設計料や諸費用は自己の資金で支払う必要があります。

なお、先にご案内した家づくりの工程に合せて発生する支払いに対しては、土地を担保に入れることで支払いのタイミングに応じて融資を受けることが可能となりますので、金融機関にご相談の際には融資時期のご希望を伝えご相談ください。

公的な金融機関では、住宅金融公庫やフラット35などの住宅ローンの利用が可能となりますが、これらは、土地を自己資金で取得した後でも土地に対しての融資を受けることも可能ですし、特定のパッケージ商品を利用することで、土地を担保に入れて建物の融資分を分割して実行してもらうことも可能になります。

また、設計料も融資の対象とされていますので、YKKさんのように自己資金が不足されている方にとってはメリットの多い借入先になるかと思います。

なお、申込み条件として前々年の4月までに土地を取得していることや、購入価格の8割までが借入可能額とされていることなど、申込みのタイミングや手続きによっては、希望通りの融資が行われないというケースもありますので、事前の確認と細心の配慮を行いながら進めていくことが必要です。

その他、公的融資を受けるには、建物が住宅金融公庫の定める技術基準に適合していることや指定のスケジュール通りに設計や工事を進めなければなりませんので、設計士と事前に相談し進めていくことが大切です。

いずれにしても、YKKさんがこれから家づくりを進めていく中では、諸費用なども含めた資金計画をしっかりと立て、それに見合った借入先や家づくりのご依頼先を選択することが必要になります。

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