二世帯住宅

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二世帯住宅とは、2つの家族が一つの家に住む居住形態のことです。

一つの敷地に複数の世帯が住むことができ、地価が高く単独での持家購入が難しい子世帯の現状と、高齢になってからの暮らしに安心感を求める親世帯の現状とを相互に解決する合理的な方法と言えます。

住まいの機能を一部共有すれば、更に敷地を有効に使え、設備を全て二つずつ備える必要がなく経済的でもあります。

また融資の面からも、計画内容によっては、世帯ごとの各戸で融資が受けられたり、親子リレー返済などを利用すれば長期の返済計画も立てられます。

しかし、年齢やライフスタイル、考え方の違う家族が共に暮していく家を計画することは難しくもあります。

どちらかの意見だけを反映して建てられた二世帯住宅は、後のことを考えれば決して良いつくり方であるとは言えません。

お互いの要望をきちんと遠慮せずに出し合いながらも統一感を持たせ、プライバシーを確保しながらも離れすぎないことが必要です。またバリアフリーへの配慮や家族構成の変化も考える等、様々な工夫や計画過程での考慮が必要です。

二世帯住宅の場合、プランが同居型か、部分共有型か、完全分離型かによって、登記の仕方や所有形態が変わるため、ローンの組み方や税金にも大きく影響します。また、建てた後の税金の負担、光熱費やメンテナンス費用の分担も事前に話し合っておく必要があります。

◆暮し方について

二世帯住宅の形態は、基本的に3つのタイプに分類することができます。

(1)同居型

複数世帯で同じ家の中に住むことで、協力体制や安心感が得られる。また、水廻りを共有できることから、床面積を抑えたり、その他のスペースにゆとりを持たせた計画ができ、工事費を抑えることができます。しかし、世帯間の生活スタイルや意識の違いで、相互にストレスを生む可能性が高い。

(2)部分共有型

共有部分と独立部分とを希望にあわせて分けることができ、予算や世帯ごとのプライバシー確保など、比較的、世帯間のバランスが取りやすい。同居型と比較した場合、床面積が必要となり工事費がかかる。

(3)完全分離

世帯それぞれの生活スタイルを実現することが可能で、世帯間のストレスを抑えることができる。区分登記が可能となることで、住宅ローンや税金面でも有利。2軒分の床面積が必要なため、大きな敷地や予算が必要。

◆登記について

二世帯住宅の登記の仕方には、下記の3種類があります。区分登記の場合、一定の要件を満たしていれば、ローンや税金の特例を利用することができます。

(1)単独登記

二世帯住宅の所有権を1人の名義で登記するもの。両世帯が出資して単独登記をする場合には贈与税が発生する。

(2)共有登記

二世帯住宅の所有権を複数の名義で登記するもの。出資額の比率に応じて持ち分を登記し、一定の要件を満たしていれば、住宅ローン控除が出資者それぞれに適用される。

(3)区分登記

二世帯住宅を2戸に分け、それぞれの所有権を登記するもの(完全分離型の場合に限られる)。登記については、家の中で行き来できる二世帯は1戸の家として見なされるものの、鍵のかかる扉で仕切られていれば2戸の家と認められる。完全分離型でも、単独登記や共有登記も可能。

◆融資について

融資においては、二世帯住宅を計画をすることで親子での融資返済の期間をつないでいくフラット35の親子リレー返済や、民間金融機関のペアローンを利用することができます。

また、二世帯住宅の形式が完全分離型で区分登記をする場合には、各戸それぞれで融資を受けることができます。しかし、融資条件は登記上の判断とは違い、二世帯が鍵のかかる扉で仕切ることができても、世帯間を界壁や界床で遮断されていなければ1戸と見なされてしまう場合があることに注意が必要です。

◆税金について

土地の評価額は被相続人と継続して同居していると低くなりますので、二世帯住宅の場合は課税対象額が減り、相続税の対策になる可能性があります。

参考記事/2013年度の相続税改正に伴う住宅取得への影響

完全分離型で区分登記をする場合であれば、税金面で特例条件を満たしやすくなります。不動産取得税や固定資産税、都市計画税などの通知は、区分登記であればそれぞれの世帯へ、他登記の場合は代表者にまとめて納税通知されます。

(佐々木)
まじめな家づくりセミナー