公道と私道

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一般的に、通行のために使用されている道のことを総じて「道路」と呼んでいます。
私たちが日常的に使っている「道路」と、建築基準法が定める「道路」は異なります。

私たちが利用している道路は、維持管理や権利の観点から、以下の2つに分けることができます。

◆公道

国や地方公共団体(都道府県、市町村など)が維持管理している道。

◆私道

個人や団体、企業などが所有、管理している土地に設けられた私設の道。

<私道の注意点>

公道とは異なり、私道は所有者自身で維持管理を行う必要があります。

また、私道の利用にあたっては、私道の所有者から利用承諾を得ておかないと後々のトラブルに発展しかねません。

例えば、私道に面する土地に建物を建築する場合、私道の所有者から「車両通行承諾書」、「道路掘削承諾書」という形で、必ず書面での確認をしておきましょう。

さらに私道に埋設されている給水管や排水管が公共のものではなく、誰かの所有物(私設管)の場合があるので、やはりこれも所有者から承諾を得ておく必要があります。

なお、所有の形態には「1人の所有者が私道を所有している場合」と、「複数の所有者が存在する場合」があり、1人の所有者が所有している場合には、承諾の是非がその所有者一人の一存で決まってしまう恐れがあります。

一方、複数の所有者がいる場合には、所有者全員の承諾が必要となるため、一人でも反対者が出ると調整が難しい一面があります。

<私道を売買する時の注意点>

・購入する場合

私道はその道ごとに異なる個々の事情を抱えているため、注意深く調べた上で判断することが重要です。

「通行承諾書」や「道路掘削承諾書」が取れない場合、金融機関から住宅ローンの融資を受けることができなかったり、その後の建築工事にも支障が出てしまうため、遅くとも引渡しまでには、売主の責任と負担で所有者からの承諾を得てもらった方が安心です。

・売却する場合

土地の評価は、公道に面している土地よりも、私道に面している方が評価が低くなるのが一般的です。

さらに私道の所有者の承諾があいまいな状況だと、土地の評価がさらに下がってしまったり、購入者が住宅ローンの融資を断られてしまう場合もあります。

購入者にとっても、私道の権利がはっきりしていて、「通行承諾書」や「道路掘削承諾書」があった方が安心できますので、できるだけ高い価格でスムーズな売却を進めるためにも、前もって売主がこれらの問題を明確にしておいた方がいいでしょう。

(矢野)
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