容積率

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◆容積率とは

建物を建てる時には、容積率の制限内で建築しなければなりません。
容積率とは、「敷地面積に対する、建物の床面積の合計(延床面積)の割合」のことをいいます。

 ・容積率=延床面積/敷地面積

◆延べ床面積とは

延べ床面積とは、建築物の各階の床面積の合計で、各階の床面積は各階の外壁・柱等の区画の中心線で囲まれた部分の面積を言います。

延床面積とは

延べ床面積は、都市計画で定められる容積率の最高限度(指定容積率)以下でなければなりません。

◆容積率を調べるには

都市計画で定められる容積率の上限(その土地に建築が可能な延床面積の上限)は、用途地域ごと指定されています。
具体的な地域の容積率は、各行政庁の都市計画課などで調べることができます。

地域・区域 容積率
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
50%・60%・80%・100%・150%・200%
のうち都市計画で定める割合
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
100%・150%・200%・300%・400%・500%
のうち都市計画で定める割合
商業地域 200%・300%・400%・500%・600%・700%
・800%・900%・1000%・1100%・1200%・1300%
のうち都市計画で定める割合
工業地域
工業専用地域
100%・150%・200%・300%・400%
のうち都市計画で定める割合
高層住居誘導地区
(住居部分の床面積が延床面積の
3分の2以上のもの)
都市計画で定めた数値からその1.5倍以下で当該
高層住宅誘導地区に関する都市計画で定める割合
用途地域の指定のない区域 50%・80%・100%・200%・300%・400%
のうち特定行政庁が指定する割合

◆延べ床面積の計算方法

例えば、容積率が100%と指定されている地域で、敷地面積が100平米の場合の延床面積は、

 ・100平米×100%=100平米

が上限となります。

◆前面道路幅員によって定まる容積率の上限(道路幅員制限)

敷地の前面道路の幅員(2つ以上ある場合はその幅員の最大のもの)が12M未満の場合は、道路幅員制限があります。
この場合の建築物の容積率は、前面道路の幅員のMの数値に、下表の数値を乗じたもの以下でなければなりません。

地域・区域 容積率
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
40%
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
40%(特定行政庁が指定する地域では60%)
その他 60%(特定行政庁が指定する地域では40%または80%)

つまり、

 住居系:道路幅員による容積率の上限=前面道路幅員(M)×40%(60%)
 その他:道路幅員による容積率の上限=前面道路幅員(M)×60%(40%または80%)

となります。

そして、この

 ・前面道路の幅員によって定まる容積率の最高限度(道路幅員制限)

または、

 ・指定容積率

のうち、いずれか小さい方の値によって制限されます。

例えば、第1種低層住居専用地域で、前面道路幅員が4Mの場合、容積率は、

 ・都市計画の指定容積率:200%
 ・道路幅員による制限 :4M×40%=160%

となり、小さい値の160%が適用されます。

ただし、特定道路を接続することによって、容積率の制限が緩和される場合があります。

例えば、前面道路の幅員が6m以上12m未満で、敷地から70M以内の距離に幅員15M以上の道路(特定道路といいます)と接続する場合は、前面道路の幅員に下図(X)の数値を加えたものに40%、60%または80%を掛けた数値が、道路幅員による容積率の上限になります。

 ・加える数値(X)=(12-y)×{(70-L)/70}注:yは前面道路幅員

特定道路と容積率の緩和

この敷地における容積率の上限は、

 ・都市計画の指定容積率以下で、かつ
 ・住居系地域     :(y+X)×40%(60%)以下
 ・その他の地域    :(y+X)×60%(40%または80%)以下

となります。

◆容積率が2つ以上の制限にわたる場合

建築物の敷地が2つ以上の容積率の地域にわたる場合には、それぞれの地域に属する敷地の割合を、それぞれの地域の容積率に乗じ、それぞれの数値を合計したもの容積率とします。

例えば、下図のような場合の容積率を算出する方法は、

容積率が2つ以上の制限にわたる場合

都市計画による指定容積率が

 ・商業地域部分    :500%
 ・第一種住居地域部分 :200%

とすると、敷地の前面道路(2つ以上ある場合はその幅員の最大もの=8M)が12M未満のため前面道路幅員による容積率の上限は、

 ・商業地域部分    :8M×6/10=48/10=480%
 ・第一種住居地域部分 :8M×4/10=32/10=320%

上記の容積率のいずれか小さい値、

 ・商業地域部分    :480%
 ・第一種住居地域部分 :200%

が、それぞれの地域の敷地に適用される容積率の上限です。

それぞれの地域の容積率に乗じ、それぞれの数値を合計すると、

(400平米×480%)+(600平米×200%)/400平米+600平米
=192000+120000/1000
=312

よって、312%がこの敷地の容積率となります。

◆住宅に地下室がある場合の容積率

住宅に地下室がある場合には、建築物の住宅の用途に供する床面積の合計の3分の1を限度として、容積率算定上の延床面積に算入しないことができます。

なお、不算入の対象となる地下室は、建築基準法施行令第1条第2号に規定する地階のうち、その天井が地盤面からの高さ1M以下にあるものとされています。

地下室がある場合の容積率

◆その他の特例

1.共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、容積率には算入しないことになっています。その場合、当該建築物の用途変更等には制限がありますので注意を要します。

2.第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域、商業地域内にある「住宅」については、空地及び敷地規模等が一定規模以上であるものに限り、用途地域に関する都市計画で定める容積率1.5倍を限度としてその容積率を緩和することができます。

3.計画道路に接する等の敷地の場合で、特例行政庁が許可した建築物については、その計画道路を前面道路とみなして、容積率の制限が適用されます。

4.前面道路の境界線又はその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定がある場合において、特定行政庁が定めた基準に適合すると認めて許可した建築物については、境界線は壁面線にあるものとみなして、容積率の制限が適用されます。

5.前面道路幅員による容積率制限において前面道路の幅員に乗じる値が40とされている建築物で、前面道路の境界線から後退して壁面線の指定がある場合、又は地区計画において壁面の位置の制限が定められ、かつ、条例の制限として定められている場合においては、その壁面線又は壁面の位置として定められた限度の線を前面道路の境界線とみなして容積率制限を適用することができます。但し、容積率の上限は前面道路の幅員に60を乗じたもの以下でなければなりません。また、前面道路と壁面線等の間の部分の面積は、容積率算定にあたり敷地面積に算入しません。

6.機械室の占める割合が大きい建築物や敷地内に広い空地等がある建築物で、特定行政庁が許可した場合は、許可の範囲内で、容積率の制限を超えて建築することができます。

7.自動車車庫、自転車置場等は、建築物の各階の床面積の合計の5分の1までは、容積率計算上の延床面積に算入しないことになっています。

8.その他、敷地によって特例がある場合もありますので、役所での確認が必要です。

(矢野)
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