見落としがちなポイント

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不動産は様々な法規、権利が複雑に絡み合って成立しているため、外見上は分かりにくい問題点が潜んでいることが少なくありません。

こうした問題点は、スムーズな取引を妨げたり、家を建てる上での制約となる重要な事柄が多く、一般の方にとって非常にやっかいな問題です。

環境の良し悪しや土地の形、日あたりだけに目を奪われず、同時に下記のポイントにも注目して土地探しを進めましょう。

また、以下にあげた以外にも、その土地によって色々な問題点が潜んでいることが考えられますので、気になる点は不動産会社への確認を怠らないことが重要です。

◆境界杭、境界の位置

1つの大きな土地を2、3の区画に分けて売られている場合や、大きな土地を造成して新たに分譲されたような土地では、境界杭が入っていることがほとんどです。コンクリート杭や金属標などで境界が明示されていれば、後のトラブルも少ないでしょう。

1区画の土地だけが販売されている場合は、かなりの割合で境界杭がない例が見受けられますので注意が必要です。

もし境界杭が入っていない場合は、不動産会社にどこが隣地との境なのかを契約までに確認しておきましょう。

◆道路の幅と持分

前の道路幅を計ってみて、4Mに満たないようならセットバック(道路から敷地を後退させること)が必要です。

この場合、道路の向かい側から一方的に4Mを確保したラインを道路境界とみなす場合と、現在の道路幅の中心から2Mを確保したラインを道路境界とみなす場合があり、どちらかによってセットバックの面積に差が生じます。なお、後退した部分の面積は、建築する際の面積に含むことができません。

前の道路が私道の場合は、持分(所有する権利)を確認しておくことが重要です。万一、私道に持分がない場合には、工事車両の通行ができなかったり、工事のための掘削ができないことがあります。
その際には、所有者から承諾書を得ることが可能かどうかを不動産会社に確認しておきましょう。

◆上下水道・ガス等の設備

敷地内に水道メーターや排水枡、ガス栓を確認することができれば、まず多額な費用が掛かることはないと考えていいでしょう。ただし、配管等の設備がそのまま使用できる状態になっている場合と、古い設備を入れ替える必要がある場合があります。

今まで建物が建ったことがない更地の土地では、配管が引き込まれていないことが多く、新たに前の道路から敷地内までの配管を引き込む費用が必要になります。

さらに、土地にこれらの設備を引き込みたくても、前の道路に配管が入っていない場合もあります。
この場合には、すでに配管が入っているところから敷地内までの配管工事が必要となるため、多額の費用が生じます。前の道路が私道の場合は、配管が私設管(公共のものではない管)のことがあります。

私設管の場合は、所有者から承諾書を得ることが可能かどうかを不動産会社に確認しておきましょう。もし土地の前に出入りに邪魔になるような電柱がある場合には、移設することができるか、また移設の費用がどれ位かかるかを確認する必要があります。

◆周辺の建物の様子

建築の制限は、数値で示されてもなかなかイメージしにくいものです。周囲の建物をよく観察すると、どのような規制がかかっていて、どれ位の範囲なら建物を建てることができそうかという検討がしやすくなります。

特に都心部では「高度地区」の制限が厳しく掛かっている地域が多いため、付近の建物の「屋根のライン」を目安にして、建物の規模を推測してみましょう。また、すぐ近くに高いマンションや商業施設が建っていれば、建蔽率・容積率が高い地域かもしれません。

もし、周りに鉄筋コンクリート造の建物ばかり建っていたら、その地域は防火地域なのかもしれません。この場合、一般的に建物の構造は耐火建築物に限られるため、鉄筋コンクリート造の建物が多くなります。

また、建物の外壁面が隣地や道路から必要以上に離れている建物が多く見られたら、地区計画や風致地区等の特別な制限がかかっている地域かもしれません。

(矢野)
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